14.12.2012

Рынок недвижимости Екатеринбурга обрел внутренний баланс. Итоги Рождественского Саммита ГУД - 2012

Екатеринбург по уровню развития рынка недвижимости безусловно является городом федерального значения. Прошедший год показал, что рынок  стабилен, уровни спроса и предложения, а также цен сбалансированы, растут объемы ввода новых объектов недвижимости практически во всех его сегментах. К таким выводам пришли эксперты рынка в ходе Рождественского Саммита Гильдии управляющих и девелоперов – практической конференции «Итоги года на рынке недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области», главного события на рынке недвижимости региона, состоявшегося в столице Среднего Урала 11 декабря.

Мероприятие прошло при поддержке Правительства Свердловской области, Администрации г. Екатеринбурга, Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей (СОСПП), компании GVA Sawyer. Генеральным партнером Саммита в этом году выступил Уральский банк ОАО «Сбербанк России», генеральным спонсором – компания Shneider Electric. Рождественский Саммит ГУД собрал свыше 150 участников со всего Уральского региона, из Москвы, Санкт-Петербурга. Среди них – представители крупнейших строительных и девелоперских компаний – операторов рынка коммерческой, жилой, промышленной недвижимости (в том числе, партнеры мероприятия – НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс, ГК «RED», «СКМ-Девелопмент», «Форум-Групп», ГК «Кастом», «РЕНОВА-СтройГруп-Академическое, «Стражи Урала», Корин-холдинг,  AVS- Group,  Группа «ЛСР», «УГМК-Холдинг»), УРФУ и Урало-Сибирского института бизнеса, банкиры, риэлторы, эксперты и консультанты в сфере недвижимости, представители СМИ и другие. 

На пленарном заседании, открывавшем конференцию, помимо итогов года, обсуждались инвестиционные перспективы и планы Екатеринбурга и Свердловской области на 2013 и последующие годы, проблемы управления недвижимостью в регионе, новые стратегические задачи на следующий год, проблемы подготовки кадров для девелопмента, вопрос о том, чего критически не хватает на региональном рынке девелопмента. Участие в  заседании приняли заместитель главы Администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин и  руководитель департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений г. Екатеринбурга, главный архитектор города Михаил Вяткин. Кроме того, в рамках Саммита состоялось подведение итогов ежегодного конкурса для журналистов, профессионально освещающих события на рынке недвижимости – ГУД MEDIA AWARDS -2012.

Основная работа на Саммите традиционно проводилась в секциях,  посвященных каждому из сегментов рынка – жилой, офисной, торговой, складской и гостиничной недвижимости.

По словам полномочного представителя ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, модератора секции «Жилая недвижимость», о стабильности в данном сегменте рынка свидетельствует динамика цен – они выросли, в среднем, на 9-10% от уровня 2011 года. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 59 тыс. рублей, на вторичном – 68,5 тыс.  Что касается объема продаж, рост его наблюдался только на вторичном рынке: была совершена 31 тысяча сделок, что на 5% превышает уровень прошлого года. На первичном же рынке количество сделок осталось на уровне порядка 8 тысяч, как и в 2011 году. При этом первичный рынок продолжает наполняться новыми объектами – всего до конца года в Екатеринбурге, согласно плану, будет введен 1 млн. кв. метров нового жилья. Как подчеркнул Андрей Бриль, это вовсе не заоблачная цифра, а вполне достижимый и сбалансированный показатель для рынка.

Стабильность и сбалансированность стали в 2012 году главными трендами и для рынка офисной недвижимости. За год в Екатеринбурге появилось 126 тыс. кв.м. новых офисных площадей, и примерно половина от этого объема будет введена в эксплуатацию в следующем году. Модератор секции, заместитель генерального директора ООО «УК «RED» Андрей Брауде рассказал, что у девелоперского сообщества в течение года было ожидание снижения арендных ставок, которое не оправдалось, так как ставки показали рост, в среднем, до 10% (стоимость аренды квадратного метра в офисах класса A сегодня составляет порядка 1,5 тыс. рублей, класса B+ –  от 1,1 до 1,4 тыс. рублей, класса C – от 600 до 1000 рублей, в зависимости от объекта).

«Того объема офисных площадей, который выведен на рынок к настоящему времени, нам хватит как минимум на 2-2,5 года. Соответственно, некоторого дефицита стоит ожидать не ранее 2015 года. Причем время, когда можно было строить все подряд прошло, теперь к выбору объектов для строительства нужно подходить аккуратно, внимательно изучать спрос. Например, на рынке в обозримом будущем не будет появляться новых офисных центров класса А – их для города уже достаточно (по разным оценкам, доля таких объектов на рынке не должна превышать 7-10%, и этот показатель в Екатеринбурге на сегодняшний день достигнут). Развитие же рынка будет обеспечиваться за счет ввода офисных центров классов B и B+ с хорошей транспортной доступностью и соотношением цена-качество», – отметил Андрей Брауде.

Что касается сегмента гостиничной недвижимости Екатеринбурга, ему пока еще есть куда расти. По данным директора Уральского филиала  РМАТ Людмилы Сафоновой, сегодня в столице Среднего Урала насчитывается 101 средство размещения на 8,3 тыс. мест (порядка 5 тыс. номеров, загрузка – около 49%). Показатель обеспеченности номерами (5,9 мест на тысячу жителей) в 1,3 раза выше среднего по России, по нему город занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга. Объем номерного фонда, впервые с 2008 года перестал расти. В 2008 году он увеличился на 5%, в 2009 – сразу на 20% (что объясняется проведением в Екатеринбурге саммитов стран ШОС и БРИК), но уже в 2010 году – только на 15%, а к настоящему моменту увеличение составило 0%. Причем обеспечивали этот рост, в основном, отели категории 4*, и сегодня, по словам Людмилы Сафоновой, имеет место перенасыщение сегмента такими объектами.

«Если говорить о тенденциях и прогнозах – они самые оптимистичные. Средняя цена номера, которая составляет порядка 3,5 тысяч рублей, в 2013 году вырастет на 3-5%. Кроме того, к 2018 году, то есть к проведению Чемпионата мира по Футболу, город обзаведется еще 22 гостиницами. Хорошей тенденцией стало то, что растет число местных отелей, которые проходят процедуры добровольной классификации и сертификации. Сегодня ее прошли 37% отелей из общего количества по городу. Дело в том, что такая классификация очень помогает потребителю ориентироваться на рынке гостиничных услуг», – добавила Людмила Сафонова.

На третье место после Москвы и Санкт-Петербурга Екатеринбург вышел и по объему ввода качественной складской недвижимости (порядка 130 тыс. кв. метров новых площадей). «Разрыв до второго места, конечно, очень велик – нужно будет ввести не менее миллиона квадратных метров складов, но это значит, что есть куда двигаться, – считает директор Уральского филиала ООО «Логопарк.ру» Виталий Хиль. –  О развитии рынка говорит динамика размера арендных ставок, который уже вышел на докризисный уровень (от 400 рублей за квадрат и выше при параметре «все включено») и будет продолжать расти в следующем году на уровне 10-15%, а также изменение состава арендаторов. Сегодня ими все чаще становятся крупные федеральные торговые и производственные компании. Некоторые, например, «Макдоналдс», собираются в ближайшие годы строить у нас собственные склады и логистические центры». 
 
По данным  председателя правления НП «Уральский совет управляющих компаний и девелоперов» Алексея Караваева, со стороны инвесторов растет интерес  к торговой недвижимости, поэтому темпы ее ввода  будут увеличиваться. В 2012 году, правда, они были не особенно высоки – введено только 33 тысячи кв. метров торговых площадей (обеспеченность ими населения в III квартале 2012 года составила 562 кв. метра на тысячу жителей), но уже в 2013-2014 ожидается ввод свыше 600 тыс. кв. метров. Но пока спрос в сегменте существенно превышает предложение, доля вакантных торговых площадей в общем их объеме составляет всего 2% (во всех торговых центрах неуклонно пополняются листы ожидания). И это несмотря на увеличение арендных ставок с 5-7 до 10%  в 2012 году. 

Вместе с тем, есть и более общие положительные тенденции. Так, уже в обозримом будущем на рынке начнут реализовываться проекты, связанные с повышением уровня энергоэффективности объектов во всех сегментах. Причем сроки окупаемости таких проектов значительно ниже, чем у тех, что есть сегодня (20-30 лет). «Объемы потребления энергии в мире растут огромными темпами, и увеличение энергетических мощностей больше не помогает их обеспечивать. Будущее за  цифровыми технологиями  и умными энрегостанциями, которые умеют распределять энергию по дням недели, времени суток и т.п.  Рынок девелопмента к таким проектам готов», – рассказал директор департамента Гражданское строительство компании Shneider Electric Дмитрий Кириллов.

Помимо подведения итогов и анализа тенденций, участники Рождественского Саммита ГУД   обсудили и ряд проблемных вопросов. Выяснилось, что  на рынке не хватает  недорогих 2 и 3* отелей в сегменте гостиничной недвижимости (их нишу начинают активно занимать мини-отели в жилых домах, главным конкурентным преимуществом которых являются цены размещения, чуть ли не на порядок ниже среднерыночных). В сегменте жилой недвижимости нужны принципиально новые форматы объектов – апартаменты, жилые кварталы, которые должны превратиться в единицу городской застройки (это, по словам Андрея Бриля, соответствует международной девелоперской практике). Необходимо и развитие городов-спутников Екатеринбурга, где должны появляться целые жилищные комплексы с объектами социальной инфраструктуры (магазинами, школами, поликлиниками и т.д.) и новыми рабочими местами в рамках индустриальных парков. Все это на сегодняшний день уже готовы комплексно возводить отдельные застройщики. В сегменте торговой недвижимости, по мнению экспертов, не хватает разнообразия форматов торговых центров, что плохо сказывается на их привлекательности для жителей города.  Кроме того, эксперты считают, что в Екатеринбург с обзорными экскурсиями нужно активно приглашать еще не представленных здесь торговых операторов. Высказались участники Саммита и за необходимость сертификации деятельности управляющих компаний.

«Нехватка определенных объектов на рынке, в целом, проблемой не является. Практика показывает – если рынку что-то нужно, оно появится. Есть куда более сложные вопросы, разработанных решений по которым у участников рынка и у власти нет. Например, что делать с огромным земельным фондом (ветхое и аварийное жилье, то есть частный сектор, промзоны, «хрущевки», вырабатывающие свой ресурс), который мог бы быть использован под жилищное строительство.  Нужны законы, позволяющие взять эти земли в оборот, не нарушая интересов собственников. Кроме того, городу нужны новые памятники архитектуры. У нас есть идея, согласно которой можно при поддержке муниципального и областного бюджетов, СОСПП, УПН, ГУД, организовать строительство жилых кварталов, но поставить девелоперам только одно условия – чтобы каждый квартал имел единый архитектурный стиль. Пока мы только озвучиваем эту идею, чтобы посмотреть, может ли она заинтересовать общественность», – рассказал Андрей Бриль.   

Нуждается рынок недвижимости  и в адекватных финасовых продуктах, которые уже начинают появляться. Сегодня их созданием наиболее активно занимается ОАО «Сбербанк России».

«Мы видим, что рынок развивается, и готовы обеспечивать растущий спрос девелоперов на кредитные средства. В сфере жилой недвижимости Сбербанк предоставляет кредиты на проекты точечной застройки, комплексное освоение территорий, развитие ЖКХ. Причем есть продукты, предполагающие выдачу кредита девелоперу и ипотечных кредитов на покупку возводимых квартир, что обеспечивает, в целом, бесперебойное финансирование девелоперских проектов. В сфере коммерческой недвижимости мы кредитуем строительство торговых и торгово –развлекательных центров, бизнес-центров. Что касается ставок по кредитам, они зависят от конкретного проекта. Иногда мы даже участвуем в разработке таких проектов, чтобы организовать наиболее эффективную схему финансирования. В целом же, на сегодняшний день Сбербанк готов кредитовать проекты со сроком окупаемости до 10 лет и выше», – отметила руководитель  управления финансирования недвижимости Свердловского отделения ОАО «Сбербанк России» Виктория Требушинина.

Приемная регионального представительства
по Екатеринбургу и Свердловской области
НП «Гильдии управляющих и девелоперов»
Тел. (343) 253-12-01,
Факс: (343) 253-12-02
e-mail: lfs@quorus-ms.ru



 
Комментарии

Материалы по теме

С башней все в порядке

Кто начнет строить Академический

Рост популяции КОТов

Явка не провалена

Чешский цемент из башкирского известняка

Зацементировать дефицит

 

comments powered by Disqus