01.11.2019

Как из городов прошлого сделать города будущего

Как из городов прошлого сделать города будущего

В Екатеринбурге обсудили последние тренды редевелопмента, строительство общественного и жилого пространства новых форматов, внедрение инновационного транспорта

Дискуссия между архитекторами, застройщиками и чиновниками развернулась на Всемирном дне городов ООН-Хабитат и конференции 100+ Forum Russia. Ключевой вопрос — каким должен быть город будущего. Вариантов — много. Во-первых, это не новый город. Речь идет о переустройстве городов существующих — успешных, с большим потенциалом. Во-вторых, это город с качественно новым жилым и общественным пространством, где люди живут в комфортных условиях, где нет дефицита квадратных метров и парковых зон. В-третьих, это город, жители которого смогут свободно перемещаться из одного места в другое.

У воплощения в жизнь этих критериев есть существенные группы интересантов. Это и сами жители. И здесь их можно понять. И бизнес, который не сможет реализовать товар без идеи будущего, и, конечно, власть, которая должна отвечать запросам общества на новое качество жизни. Как воплотить города будущего в жизнь?

Конкурируют не застройщики, а города

Главный посыл — начинать преобразовывать города прямо сейчас. «Ничего не произойдет, если мы будем сидеть сложа руки. Мы должны двигать людей к добру, и хотим совместными усилиями превратить проблемы в возможности», — задала тон дискуссии заместитель генерального секретаря ООН Маймуна Шариф. 

— Обеспечение будущих поколений качественным и доступным жильем, комфортной городской средой. Все эти направления имеют огромное значение, как для России, так и для всех стран мира. И от того, насколько прогрессивными и настойчивыми мы будем в этом вопросе, как мы сможем объединить ресурсы и усилия, зависит успешное будущее городов и качество жизни в них. Город будущего, тот, где люди могут свободно перемещаться, где решены проблемы личного транспорта и есть социальная инфраструктура. Приоритетная задача — сделать это городом настоящего, — заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.

Президент Национальной ассоциации строителей Антон Глушков напомнил, что десять лет назад под комфортным проживанием подразумевалась локация жилого дома и площадь квартиры:

— Сегодня комфорт вышел за пределы квартиры, двора, объекта строительства. Набор дополнительных функций, которые его характеризуют, прямо пропорционален объему города. Конкуренция теперь не между застройщиками, а между городами. Поэтому город будущего — конкурентный город, который может предложить сервисные функции всему населению. Современный город, помимо комфорта, борется еще и за население. Поэтому главный вызов в развитии городов, по его мнению, — это разрешение конфликта между экономическим состоянием региона и обеспечением комфорта его жителям.

Свердловский губернатор Евгений Куйвашев подчеркнул, что города играют доминирующую роль в развитии современного общества и экономики как на глобальном, так и на региональном уровне: «Вопросы повышения качества жизни людей неразрывно связаны с вопросами настоящего и будущего городов».

Сенатор СФ Аркадий Чернецкий заметил, что главные критерии современного города — удобство и безопасность.

По мнению директора по дизайну Habidatum Эдуарда Хаймана, город должен иметь свойство гиперлокальности, когда каждый центр находится в определенной иерархии с другими центрами: «Когда мы говорим о местах мы должны понимать, как они друг с другом взаимодействуют, и как люди между ними передвигаются. Мы понимаем, что должны давать людям ходить пешком».

Город — это еще и реализация. «В городах будущего люди должны реализовываться. Мы хотим принести миру что-то новое, хотим делать это комфортно. Наши гаджеты позволяют работать удаленно, и по подсчетам, 41% людей хотят работу с гибким графиком или работать дома», — рассказал генеральный директор UNK project Юлий Борисов.

Потенциал редевелопмента

Редевелопмент застроенных территорий — важный процесс развития городов. Практика показывает, что сохранение исторической застройки делает бывшие промзоны более привлекательными для их пользователей и посетителей. Самый известный зарубежный пример — Канэри-Уорф (Canary Wharf) в Лондоне. На протяжении почти всей истории Лондона этот район считался одним из самых неблагополучных: до 1980-х гг. здесь располагались доки, а вокруг проживали низкоквалифицированные рабочие. В конце 1980-х доки прекратили свою работу. В это же время несколько инвестиционных фондов выкупили огромные участки в Canary Wharf и превратили район в крупнейший деловой квартал Лондона. Только в Санкт-Петербурге на месте промзон можно построить около 12-14 млн кв метров недвижимости. У Екатеринбурга, Челябинска, Перми — огромный потенциал. Но есть нюансы. Без четкого механизма выкупа объектов под реновацию схема не привлекательна для девелоперов. 

— На проблему реновации территорий можно смотреть с разных точек зрения, и одна из них — инвестпривлекательность таких проектов для девелоперов и застройщиков. И здесь баланс интересов бизнеса и властей соблюдается не всегда. Ограниченность земельных ресурсов в современных мегаполисах стимулирует застройщиков к тому, чтобы изучать этот механизм получения земельных участков, — считает Антон Глушков. — К тому же многие города уже достигли предельных границ застройки: дальнейший рост вширь приведет как к резкому росту затрат на инженерную подготовку территорий, так и к значительным затратам на их дальнейшую эксплуатацию. Без реновации дальнейшее развитие многих городов сегодня крайне затруднено, или практически невозможно. Но это — основной плюс схемы реновации для девелоперов, сопровождающийся множеством минусов.

— Во-первых, сегодня нет «чистой» схемы реализации подобных проектов — проекты РЗТ и КРТ очень сильно переплетаются, помимо жилья в большинство проектов реновации вовлекаются и прочие объекты недвижимости, — отмечает Глушков. — В рамках Нацобъединения мы подготовили ряд поправок в нормативные документы, которые помогли бы создать комплексную модель, позволяющую включать в такие проекты и аварийное жилье и промышленные территории. Во-вторых, после изменения механизма финансирования строительства одним из главных критериев для девелопера стал срок освоения банковских средств. Сегодня, после завершения перехода на новую схему финансирования, мы видим, что количество выдаваемых новых разрешений на строительство в регионах исчисляется единицами. Это говорит о том, что привлекательность бизнеса очень сильно снижается. Об этом свидетельствует и отток с рынка компаний и снижение объективной нормы дохода. Дополнительные затраты по проектам реновации могут только усугубить ситуацию для застройщиков.

— Таким образом, любой застройщик, входящий в проект, просчитывает срок освоения привлеченных средств в первую очередь, но, когда речь заходит о таких долгих и сложных проектах как реновация, просчитать это в принципе бывает очень непросто. Особенно с учетом того, что не существует простого, понятного и прописанного законодательно механизма выкупа объектов под проекты реновации. А без этого застройщик не может просчитать свои затраты, создать проект и получить под него банковское финансирование, — резюмирует Антон Глушков.

Новые форматы жилья

— Мы сделали собственные предположения, которые легли в основу концепции квартир. База — это функциональное зонирование, которое формирует квартиру. Когда мы выстроили эту логику, у нас появилась возможность систематизировать квартиры и проводить опросы потребительских предпочтений. Мы стали смотреть и выделили для себя показательный фактор — образ жизни с каждым годом становится более кочевым. Мы часто меняем место жительства. Мы провели исследование — в среднем, раз в четыре года семье приходится менять жилье. Факторы: создание или распад семьи, локация работы, устаревание жилья. Для современного образа жизни квартира — это чемодан, где помещается много вещей. Современное жилье — башня из чемоданов, — приводит ТАСС-Урал мнение генерального директора и сооснователя компании Archimatika Александра Попова.

По словам вице-президента компании BROAD Group Жюльет Цзян жилые здания должны создаваться по новым принципам, должно быть меньше железобетона и больше нержавеющей стали, должны применяться новейшие энергоэффективные технологии. Кроме того, по мнению эксперта, здания должны развиваться вверх, чтобы сокращать заполняемые площади.

Транспорт

Координатор адресных проектов SkyWay Аркадий Бирюков представил на форуме инновационную технологию SkyWay, транспортную технологию будущего: «Технология способна справиться с главными проблемами, созданными транспортом в крупных городах: пробками, экологией и безопасностью на дорогах. Такая транспортная система эстакадного типа — отличная альтернатива метро по капитальным затратам и срокам сдачи. Маршруты разнообразны: городской, пригородный, междугородние. Система полностью автоматизированная, обладает высокой энергоэффективностью. Скорость состава для города и пригорода — до 150 км/ч. Для «межгорода» до 500 км/ч».

Директор Shma design Прапан Напавонгди: «В Бангкоке мы фокусируется на транспорте. Выстроили множество экспресс-дорог, автомагистралей. И проблема в том, каким образом включить такие автомагистрали в небольшие города. Хорошая новость: несмотря на большое количество строений, мы создаём связи между разными районами. И за последние 10 лет мы создали 2 линии. За последние 5 лет мы добавили ещё 5 линий железнодорожных путей».

— В будущем основной силой движения к развитию мы видим комфортный пассажирский транспорт. Как угодно можно расширять дороги, но проблему с загруженностью этим не решить. Первоочередное — создание транспорта, который будет комфортен без необходимости использования личного автомобиля. Это и метро, и новые трамваи на выделенных путях. Этим мы будем заниматься в ближайшие годы, — итожит глава Екатеринбурга Александр Высокинский.

Материалы по теме

Мегаполис будущего: каким может стать Екатеринбург?

Названы 80 проектов-победителей конкурса малых городов и исторических поселений

«Технологии для городов» на ИННОПРОМ-2015

Екатеринбург вошел в первую тройку рейтинга российских городов по присутствию ритейлеров

Пермская гордума поддержала реновацию территории Ремпутьмаша

Собственников недвижимости обязали благоустраивать прилегающие территории