Капитально загрузили

Капремонт

Капремонт

Регионы вслед за федералами ужесточают контроль за деятельностью фондов капремонта. Но проблем это не решит: надо мотивировать собственников жилья создавать спецсчета и развивать институт кредитования ремонтов

В течение недели два фонда кап­ремонта на Урале и в Западной Сибири сменили руководителей. 5 февраля правительство ХМАО уволило гендиректора югорского фонда Сергея Макарова. Причин несколько, ключевые — неэффективная работа фонда и явно завышенная зарплата. По словам губернатора АО Натальи Комаровой, средняя собираемость платежей за капремонт в округе «немногим более 60%, а стимулирующие выплаты у ответственного за это начальства — не то что 100%, а все 300%, так быть не должно». Она же подчеркнула, что фонд не смог донести до собственников жилья все преимущества новой системы капремонта и обеспечить должный контроль за подрядчиками. В основе кадрового решения — проверка деятельности фонда Росфинмониторингом. Ревизия показала, что с января по ноябрь 2015 года на спецсчет фонда поступило более 1,1 млрд рублей, из них 563 миллиона перечислили подрядчикам. На остатки собранных взносов начислено 64 млн рублей банковских процентов. Половину из них регоператор пустил на зарплату сотрудникам (должна выплачиваться за счет бюджета субъекта РФ), в том числе свыше 10 миллионов — директору.

По данным ОНФ (проводит масштабный мониторинг капремонта в стране), за последние месяцы сразу в нескольких субъектах РФ стали известны случаи, когда руководители региональных операторов капремонта, несмотря на крайне скромные успехи в работе, тратили на зарплаты и премии миллионы рублей. «Фонд ХМАО на расчеты с подрядчиками в 2014 году израсходовал 15,7 млн рублей, а на собственное содержание — 93,2 миллиона, — рассказали в штабе ОНФ. — Мы постоянно говорим о необходимости экономии бюджетных средств, но до сих пор не имеем механизма отслеживания подобных трат».

В Свердловской области пост главы фонда капремонта 1 февраля покинул Александр Караваев. По состоянию на 1 декабря прог­рамма капремонта на Среднем Урале была реализована всего на 24%: из 1205 МКД отремонтировали 290. В конце декабря замглавы Минстроя РФ Андрей Чибис во время визита в Екатеринбург попросил у региональных властей отстранить его от работы: «Помимо существенного отставания по срокам, нарекания вызывает и качество проведенных работ. Для меня совершенно очевидно, что руководитель фонда не соответствует занимаемой должности».

Экс-директор свердловского фонда после увольнения заявил, что система капремонта в России не работает. По его мнению, вместо рабочего механизма есть лишь разрозненные элементы: «Непонятно, почему люди должны платить сейчас, а получить ремонт через много лет. Закон и существующая система нежизнеспособны. За счет денег собственников правительства регионов фактически пытаются решить проблему ветхого и аварийного жилья, латать дыры в дефицитных бюджетах субъектов федерации. В перечне были дома, которые ремонтировать нецелесообразно, их необходимо расселять. В региональную программу по ошибке были включены 30 таких зданий. Сейчас внимание от сути проблемы переключают на некомпетентность регоператоров. В Пермском крае, например, сменилось четыре главы фонда капремонта».

Факт — программа капремонта провалена, и не только на Среднем Урале. Это вердикт надзорных органов. Их же задача — определить виновных. А мы сосредоточимся на недостатках системы и попытаемся обозначить решения.

Федеральные власти справедливо признают систему капремонта в Башкирии одной из самых эффективных
Регион Взнос за капремонт на 2016 год, руб. за 1 кв.м. в месяц Взнос за капремонт на 2015 год, руб. за 1 кв.м. в месяц С какого времени платят Собрали в 2015 году , млн руб.  Отремонти-ровано домов
Свердловская область  8,52 8,2 ноябрь 2014 года  4137,2 (данные на ноябрь) 872
Башкирия от 5,2 до 5,8 (зависит от типа МКД) от 5,2 до 5,8 октябрь 2014 года 2406,5 1542
Курганская область 6,97 6,97 декабрь 2014 года 502,5 102
Удмуртия от 6,7 до 7,3 (зависит от типа МКД) от 6,7 до 7,3 февраль 2015 года 814,5 117
Челябинская область 6,7 6,4 март 2015 года 1648,5 513
Оренбургская область  от 4,3 до 6,9 (зависит от типа МКД) от 4,1 до 6,5   октябрь 2014 год 783,7 (данные на ноябрь )  187
Тюменская область 7,5 7,5 май 2015 года 862,7 307
ХМАО От 8,55 до 13,85 (зависит от типа МКД) от 8,55 до 13,85  сентябрь 2014 года  2145,2 261
ЯНАО 10,5 10,5 октябрь 2015 года 82 64
Пермский край 7,58 7 февраль 2015 года 635,1 119

Переделаем

Первый пласт проблем — недостоверная информация о состоянии жилфонда, сор­ванные сроки проведения ремонтов, некачественный отбор подрядных организаций и отсутствие системы контроля (в том числе общественного) за качеством работ. Региональные программы до сих пор корректируются: например, в ЯНАО из списка МКД исключены 1,6 тыс. деревянных зданий. Собственникам, которые перечисляли взносы на капремонт, деньги вернут в течение шести месяцев. Дома они будут ремонтировать по старой схеме (единовременный взнос жильцов в размере 15% и гос­поддержка — 85%). В ХМАО из программы убрали 148 МКД со степенью износа 70%. А в Свердловской области вообще приняли решение о разработке новой программы. В ближайшие два месяца уральские муниципалитеты будут анализировать жилфонд, в том числе исключать из базы данных ветхое и аварийное жилье, вносить изменения по видам и объемам строительно-монтажных работ. Контролирует работу региональное Минэнергетики и ЖКХ: с 1 февраля и вплоть до назначения нового директора регфонда оно уполномочено губернатором координировать ключевые направления работы оператора.

По словам руководителя областного ведомства Николая Смирнова, главы муниципалитетов настаивали на ремонте домов, которые ремонтировать нецелесообразно:

— Мы не пойдем на поводу у глав. Дома с печным отоплением, туалетом на улице и износом 65 — 68% ремонтироваться не будут: в XXI веке люди из таких зданий должны переезжать в новые дома. Программа формировалась в спешном порядке и далее подвергалась сразу нескольким внеплановым корректировкам, сейчас эта работа будет строиться иначе.

В приоритетах — доработка конкурсной документации для отбора подрядчиков, методические рекомендации по выполнению строительно-монтажных работ и организации строительного контроля, единый для области регламент приемки ремонтов.

Министр обнародовал итоги прошлого года: из 969 домов комплексно отремонтировано только 134, еще в более чем в 480 жилых зданиях выполнен один-три вида ремонта (данные Минстроя в этом случае расходятся с информацией портала «Реформа ЖКХ», где аккумулируются все сведения о капремонте в российских регионах, см. таблицу).

Претензии к срокам и качеству работ есть и в других регионах. Несоблюдение строительных норм выявлено в Челябинской области, Пермском крае и Югре. Так, в доме № 6 на улице Вокзальная в поселке Пионерский Советского района ХМАО подрядчики начали ремонт кровли 15 октября прош­лого года. После снятия шифера деревянное здание 1985 года постройки более двух месяцев простояло без крыши. Из-за сильных снегопадов на чердаке образовались сугробы, потекли потолки. Крышу с нарушениями (кровля в центре провисла) доделали только 30 декабря. Проверка показала, что первоначально утвержденные виды работ (ремонт сетей электро-, водо- и теплоснабжения) были заменены другими (ремонт кровли), при этом подлинность протокола общего собрания жильцов, на основании которого произошла замена, подвергается сомнению: есть подписи жильцов четырех квартир, которые давно не проживают в поселке.

В Перми в одном из домов заменили новые трубы горячего водоснабжения, неправильно оценив техсостояние систем жизнеобеспечения, в другом — жильцов заставили подписывать акты выполненных работ, несмотря на незавершенный ремонт. «Сом­нения вызывает критерий оценки объема выполненных работ, — рассказали в ОНФ. — Мы не нашли подтверждения цифрам, на которые ссылается заказчик (департамент ЖКХ администрации Перми). Фактически указанные объемы не выполнены. Контроля нет».

Фонды жалуются, что стройкомпании не всегда отдают себе отчет в том, в состоянии ли они реализовать тот или иной ремонт. Порой у них нет необходимого количества квалифицированных кадров, оборотных средств, проектов на конкретные работы, а низкое качество приводит к срыву срока исполнения контракта. Бизнес упрекает операторов, что они выставляют на аукционы лоты с прошлогодними сметами или не обеспеченные деньгами. Есть обратные примеры. Южноуральские активисты ОНФ заявили, что в 11 городских округах оплачивались невыполненные работы, а стоимость ремонта МКД была завышена.

С мая по октябрь 2015 года ОНФ провел четыре всероссийских мониторинга эффективности реализации программы капремонта и деятельности регоператора: проверили 610 МКД, опросили 3,3 тыс. человек. Половина респондентов не удовлетворена качеством ремонта. 62% опрошенных не знают о прошедших собраниях собственников, 34% ничего не слышали о работе регоператора.

Исполнительный директор НП «ЖКХ Конт­роль» Светлана Разворотнева обеспокоена невозможностью собственников влиять на принимаемые решения по структуре и объемам работ, проводимых в рамках капремонта: «Большинство опрошенных не знали, что именно будут ремонтировать в доме, их мнение не учитывалось при определении параметров работ». Необходимо развивать общественный контроль. «Недопустимо, чтобы работы по капремонту проводились и принимались без согласования с жителями, — считает директор центра ОНФ “Народная экспертиза” Николай Николаев. — Оператору необходимо размещать в общедоступных источниках протоколы общих собраний, акты открытия и закрытия, согласованные с жителями, а также акты выполненных работ с указанием их объемов и стоимости».

В Финляндии, к коммунальной сфере которой мы часто обращаемся за позитивными примерами, вопрос о капремонте решается на общем собрании, с обязательным присутствием управляющей компании. Подрядчика выбирают на специальном ремонтном аукционе. Что и как в доме будут делать, с указанием видов и сроков всех работ, — указано на сайте УК. В дни, когда идут основные виды работ, в помещении могут поставить камеру, чтобы следить в режиме онлайн. В РФ же собственники обладают лишь правом выбора лица, уполномоченного подписывать акт приемки выполненных работ. Но анализ практики деятельности председателей советов МКД показывает, что зачастую эти персоналии аффилированы с подрядчиками или операторами, а УК отстранены от капремонта. УК ставят в известность о проведенном капитальном ремонте постфактум. При этом законодательство обязывает управляшек нести ответственность за любые работы с общедомовым имуществом, даже если их выполнял сторонний подрядчик, нанятый
регоператором.

Второе предложение — создать механизм обратной связи регоператоров с населением: часто техническая информация о состоянии домов, пришедшая в фонды, не соответствует действительности.

Третье решение — все строительно-монтажные работы осуществлять только на основании проектно-сметной документации, разработанной в соответствии с требованием законодательства, то есть с инструментальным обследованием объекта, инженерно-техническими расчетами и подготовкой чертежей.

 — Раньше все ограничивалось визуальным осмотром и составлением дефектной ведомости. А в ходе работ выявлялось огромное количество неточностей и дефектов, которые при осмотре заметить просто невозможно. В итоге стоимость могла значительно отличаться от того, что изначально закладывалось, — поделился опытом со СМИ директор департамента жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области Павел Перевалов. — Теперь во всех тюменских муниципалитетах в первую очередь идут торги по определению подрядных организаций, которые разработают проектно-сметную документацию. Потом будут объявляться торги на выполнение строительно-монтажных работ.

В Тюменской области есть и другой опыт, достойный тиражирования: здесь начали страховать строительно-монтажные риски.

Пересчитаем

Вторая группа проблем связана с непрозрачной методикой расчета ежемесячных взносов. На Большом Урале платежи варьируются от 4,3 до 13,8 рубля за кв. метр. В пределах России — от 2,6 до 15 рублей. Чем выз­ван разброс? Согласно последнему исследованию ВЦИОМ, 52% россиян сетуют на неправильные расчеты платы за капремонт. В некоторых регионах вместо экономического обоснования использовали параметры Федстандарта оплаты жилого помещения и комуслуг. Это ошибка: ремонтируется не жилое помещение, а объекты общедомовой собственности.

Размер взносов на 2016 год утвердили все территории Урала и Западной Сибири: четыре из них увеличили платежи на 30 — 60 копеек за кв. метр. Основная причина — инфляция.

— Средний размер взноса по стране (6 — 7 рублей) способен покрыть в 30-летней перспективе капитальный ремонт стоимостью не более 2,3 тыс. рублей за квадрат, а по статистике комплексный ремонт МКД стоит не менее 4,5 тыс. рублей, — рассчитали в ОНФ. — Таким образом, существует риск возникновения с 2029 года дефицита средств на проведение капитального ремонта, который к концу срока программы может превысить 700 млн рублей. Эти данные актуальны при 100-процентной собираемости платежей, а она в целом по РФ не превышает 77%.

— Все субъекты РФ при расчетах должны использовать методику, разработанную еще Минрегионразвития (существовало до 2014 года), где учитываются два фактора — реальная стоимость капремонта и покупательная способность населения, — рассказывала в конце прошлого года Светлана Разворотнева. — Например, в средней полосе России работы на 1 кв. метре стоят 15 руб­лей. Но на практике, как мы видим, взносы для жителей в подавляющем большинстве регионов гораздо ниже. Что делать? Во-первых, местные власти могут добавить средства из бюджета, и здесь все зависит от его обеспеченности, а, во-вторых, в некоторых областях занижают взносы из чисто популистских соображений. А значит, есть риск того, что качество ремонта может подкачать. Какой выход? Надо все-таки поднимать взносы, расширяя список льготников, к примеру, или изыскивать средства на капремонт из местной казны. Если мы хотим жить в домах с качественным ремонтом, другого пути нет.

Программа капремонта многоквартирных домов рассчитана на 30 лет. За это время планируется отремонтировать 737 тыс. МКД общей площадью 2,3 млрд кв. метров. До конца 2015 года отремонтировали около 20 тыс. домов

Список льготников расширили: в конце года Владимир Путин подписал закон, дающий право регионам освобождать пенсионеров старше 80 лет от обязанности платить за капремонт и до 50% снижать размер взносов для инвалидов I и II групп, семей с детьми-инвалидами и для людей, достигших 70 лет.

— Более обоснованный подход — принцип оценки дохода и возможности платить этот установленный взнос, — рассуждает заместитель директора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер. — Есть программа предоставления адресной субсидии. И гораздо более справедливым было бы посмотреть, насколько эта программа обеспечивает поддержку таких уязвимых групп граждан. Это были уже объективные данные. Если доходы не позволяют тебе платить взнос полностью, ты получишь компенсацию; если позволяют — выполняешь обязанность собственника.

— Регионы с заниженным размером взноса за капремонт рискуют провалить прог­рамму, потому что там взносы населения не дотируются местными органами власти (как это было обещано), и сами муниципалитеты не оплачивают взносы за свои объекты. Это Кировская область, Карелия, Оренбург, ряд северокавказских республик, — привела пример Светлана Разворотнева.

Приумножим

Третья проблема — сохранность накопленных средств. В октябре прошлого года свердловская прокуратура выявила: региональный оператор с ноября 2014 года аккумулировал взносы на счете коммерческого банка, который не имел право собирать деньги на капремонт. Более того, до 1 июля жилищное законодательство никак не регламентировало порядок расходования процентов, начисленных кредитными организациями. Поэтому проценты тратились на административно-хозяйственную деятельность фонда. Прокуроры потребовали перевести взносы в Россельхозбанк, Банк Москвы или Сбербанк, которые ранее на конкурсной основе были отобраны для ведения счетов «общего котла». В феврале свердловский Минфин предложил отправить деньги собственников на казначейский счет министерства. Такую инициативу в ведомстве объяснили лучшей сохранностью собранного, а области в период кризиса дешевые временно свободные средства не помешают: их можно использовать вместо дорогих кредитов в коммерческих банках. На недовольную реакцию общества Минфин отреагировал новым заявлением: «Возможный перевод средств, которые свердловчане собирали на капремонт, из коммерческих банков на счет в ЦБ вызван новациями в федеральном законодательстве».

По словам министра Галины Кулаченко, решение об открытии в ЦБ счета пока не принято, оно принимается правлением фонда:

— Суть в том, чтобы из коммерческого банка счет перевести в Центробанк. Этот вопрос поднимался еще в прошлом году. Тогда в соответствии с законодательством фонду можно было зарабатывать деньги, размещая средства на депозитах, и это могло идти на содержание самого фонда. Сейчас такой возможности нет, фонд капремонта не имеет права заработанные на депозитах средства расходовать на свое содержание. Целесообразность размещения средств в коммерческих банках исчезла. И никаких опасений по поводу того, что средства граждан, которые собраны на капремонт, пойдут по каким-то другим направлениям, вообще не должно быть. Это исключено.

— Почти все средства на капремонт накапливаются на счетах региональных операторов, ключевое значение имеет надежность банков, в которых они размещаются, а также процентные ставки, под которые кладутся свободные остатки фондов капремонта, — подчеркивают в ОНФ. — По факту величина ставки в кредитных организациях редко превышает 5% годовых, а уровень инфляции по итогам 2015 года составил 12,9%. То есть схема долгосрочного накопления денежных средств не учитывает инфляционные потери.

В этих условиях эксперты обращают внимание собственников на возможность открывать спецсчета, где они будут аккумулировать деньги на капремонт конкретного дома.

— Как известно, существует два способа платить за капремонт: спецсчет и общий котел, — напоминает глава комитета Госдумы по жилполитике и ЖКХ Галина Хованская. — Большая часть населения, увы, попала именно в общий котел. В некоторых субъектах таких 99,9%. Недопустимая цифра. Эту норму сейчас и отменить нельзя: в этом случае пострадают те, кто в общак деньги уже перечислил. Поэтому самым разумным выходом было бы возвращение к осознанному выбору каждого жителя. Ну а уж если хотят какие-то суперинертные жильцы, чтобы за них все решал региональный оператор, — ради бога. Но тогда нужен официальный документ, подтверждающий их желание находиться в этом общем котле. Несколько депутатских фракций обратились в Конституционный суд с просьбой признать автоматическое зачисление в общий котел нормой, противоречащей Конституции. Если у них получится, это будет мощным стимулом, чтобы люди все-таки брали ответственность на себя и выбирали спецсчет.

Еще один стимул — премьер Дмитрий Медведев объявил о решении приравнять спецсчета к депозитам. Мера призвана защитить деньги жильцов от инфляции и заставить их работать. Если собственники решат взять кредит, то получат госсубсидию (размер пока не определен). Тогда провести срочные ремонты можно сейчас, а платить потом. При этом собственникам компенсируют часть процентов: если сейчас это больше 20% годовых, то после помощи из бюджета они могут снизиться, к примеру, до 12%. Точный объем субсидии пока не определен. Льгота поможет стимулировать жильцов самим заниматься ремонтом. Кроме того, кредиты в дальнейшем можно сделать целевыми: на замену лифтов и других дорогостоящих мероприятий. «Развитие системы капремонта в России возможно только при развитии института кредитования как региональных операторов, так и собственников, выбравших способ накопления на спецсчете», — поддерживает инициативу Светлана Разворотнева.

— Сейчас собственники больше всего недовольны размерами взносов и графиками проведения капремонтов. Проблемы исчезнут, если у каждого дома появится отдельный счет, на котором будут собираться деньги, — подводит итоги Ирина Генцлер. — В этом случае людям не придется ждать, когда их жилье отремонтируют. Они смогут сами устанавливать сроки и рассчитывать размеры взносов. Помогать собственникам во всех вопросах должны профессиональные организации — УК, ТСЖ или региональные операторы капремонта.        

Дополнительные материалы:

Трубы, шифер и система
 

Лучше копить деньги на лицевых счетах конкретных домов, а не перечислять их региональному оператору, тогда есть шанс дождаться капремонта, считает директор первоуральской УК «Даниловское» Константин Болышев
 

— Для решения проблемы капитального ремонта жилищного фонда создали изначально алогичную, нежизнеспособную систему, отсюда итог — неэффективно, непонятно и неудобно. Более того, ситуация в целом стала хуже, чем была. Аргументы следующие. Во-первых, плата за капремонт в нынешнем виде по факту — налоговое изъятие. Почему оно идет через квитанцию ЖКХ, совершенно непонятно. Квитанция — это платежный документ, который выставляют за услугу, оказываемую собственнику, проживающему в конкретном доме. Собственник, живя в своей квартире, перечисляет средства на капремонт в региональный фонд, который за счет этих денег решает государственные проблемы. Никакой привязки к проб­лемам конкретного дома этот платеж не имеет. В данной системе не работают должным образом ни административно-налоговые, ни частно-правовые механизмы регулирования. До момента введения платы за капремонт, если у собственников в доме появлялась необходимость выполнить работы капитального характера (заменить теплообменник, провести капремонт кровли), то по решению общего собрания осуществлялись сборы на эти цели, за счет которых можно было провести  работы. В нынешних условиях такой платеж уж очень похож на попытку снять две шкуры. Но шкура только одна.
 

Во-вторых, капремонт домов осуществляет организация, которая не несет никакой ответственности за техническое состояние домов, плату с которых она собирает. Именно эта уникальная особенность системы порождает сегодняшнюю действительность капитальных ремонтов — когда железные трубы меняются на железные трубы: пять лет (в лучшем случае) и снова проблемы. Шиферную кровлю меняем на шиферную кровлю. Подождем 20 лет, и шифер нужно снова менять, а там и прог­рамма закончится. При этом закономерно «выплывшая» проблема лифтов не решена. И это в ситуации наличия средств на эти цели.
 

В 90-е годы прошлого века в прессе активно обсуждалась идея изъятия у промышленных предприятий амортизационных отчислений в бюджет, чтобы на эти средства проводить обновление основных фондов. Промышленности повезло, эта дикая идея не получила законодательного закрепления. Жилищному комплексу не повезло. В современных условиях управление жилищным фондом осуществляется коммерческими организациями, которые работают в рыночной конкурентной среде. Для какой-то надобности эту сферу «заурегулировали» до невозможности. Ставки платы за содержание и ремонт устанавливаются местными властями, огромное количество проверяющих органов, лицензирование, многотысячные штрафы за малейшие нарушения. Полуналоговые изъятия в государственный фонд капитального ремонта добавляют свою лепту в общую картину.
 

Мировая практика в данном вопросе идет совершенно в другом направлении. Рыночная сфера эффективнее всего регулируется рыночными в своей основе методами и инструментами. Задача управляющей компании перед собственниками — обеспечить капитализацию жилого фонда. Чтобы в результате управления недвижимость не теряла рыночную стоимость, в идеале — росла в цене. Стоимость содержания диктует рынок, в эту стоимость входят и амортизационные отчисления. Никому не приходит в голову изымать амортизацию в государственные фонды, лицензировать и определять стоимость услуг управляющей компании для собственников. В правильно отрегулированной системе невозможны в принципе такие капитальные ремонты.

 Справка:

В Эстонии компенсация за капремонт — 10% — выплачивается постфактум. Сначала квартирное товарищество (аналог нашего ТСЖ) меняет водопровод, чинит крышу, устанавливает новую систему отопления, потом собирает все чеки, копии договоров и фотографии и относит в муниципалитет. По принципу софинансирования построена работа в городах Венгрии. Муниципалитет объявляет конкурс грантов на те виды ремонта, которые сейчас, по мнению городской власти, нужны большинству домов в городе, к примеру, замена лифтов или теплоизоляция фасадов. ТСЖ подает заявку, выбирает подрядчика и оплачивает за счет собственных средств жителей не менее 60% стоимости работ. Оставшиеся 40% выделяются из бюджета города.    
           

В Германии жилищным объединениям, решившим делать капремонт, дают льготный кредит под 3%. Накопление средств на капремонт в этой стране начинается, как только человек заселяется в дом. Это составная часть коммунальных платежей — вместе с затратами на уборку, текущий ремонт, лифт, обслуживание технических систем, вывоз и утилизацию мусора. В среднем отчисления на кап­ремонт составляют 0,4 — 0,8 евро за 1 кв. метр в месяц. Сколько именно, зависит от возраста, месторасположения и класса жилого дома.             

 

Комментарии

Материалы по теме

В Тюмени обрушилась жилая пятиэтажка: пострадали три человека, погибших нет

Минстрой РФ потребовал отставки главы свердловского Фонда капремонта

«Азот» развивает производство

В Удмуртии стартовала программа по замене лифтов

 

comments powered by Disqus