Приказал долго жить

Обзор рынка загородной недвижимости на Урале

Обзор рынка загородной недвижимости на Урале

Уральский рынок загородной недвижимости находится в состоянии медленного спада. Но начавшийся кризис ему будет пережить проще, чем предыдущий: в отличие от 2009 года основное предложение — земля без подряда, а этот товар может ждать покупателя очень долго

В начале 2014 года рынок загородной недвижимости крупных городов Урала ощутил приток инвестиций: первые признаки экономической нестабильности вызвали опасения скорого роста цен и вынудили клиентов, планировавших сделки, поспешить с покупкой. Оживление объясняется и тем, что сегмент в последние годы несколько трансформировался — стал более разнообразным и приближенным к массовому потребителю. Но уже к лету фактор роста себя исчерпал, рынок загородной недвижимости оказался в полосе спада, где пребывает поныне.

Холодное лето 2014-го

По оценкам экспертов, в первой половине года рынок загородной недвижимости областных центров Урала демонстрировал слабую положительную динамику. К примеру, за первые шесть месяцев 2014 года стоимость коттеджей в Екатеринбурге выросла, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН), на 5%, а таунхаусов — на 3%. В итоге средняя цена для обоих сегментов оказалась на уровне 45 тыс. рублей за кв. метр. Уже в третьем квартале, по словам руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, падение цен в сегменте организованных коттеджных поселков и на вторичном рынке составило около 1%.

В Перми, по данным пермского аналитического центра «КД-консалтинг», уровень цен практически не меняется с конца 2013 года. Средняя стоимость предложения под ключ — 45 тыс. рублей за кв. метр, без отделки — около 30 тыс. рублей.

Небольшое снижение с начала года зафиксировано в Уфе, цена удержалась только на застройку эконом-класса. Объекты бизнес-класса, отмечают специалисты, страдают плохим позиционированием. В итоге средняя цена на них падает, приближаясь к цене эконома.
 
— Сегодня при средней площади загородного дома в 100 кв. метров и стоимости придомового участка в 600 тыс. рублей мы получаем не более 30 тыс. рублей за квадрат постройки, а стоимость всего объекта — не более 4 млн рублей, — рассказывает генеральный директор федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Елена Андре­ева. — Средняя цена дома или коттеджа в пригороде — 30 — 35 тыс. рублей за кв. метр, в радиусе более 40 км — около 25 тысяч.

Печальнее всего выглядит Челябинск: по оценкам игроков рынка загородной недвижимости, здесь уже в первом полугодии 2014 года был отмечен исторический минимум продаж, а цена в среднем на 10 — 15% ниже, чем на рынке соседнего Екатеринбурга. «Такого не было последние восемь лет, — объясняет коммерческий директор национального парка спорта и туризма “Тургояк” (Челябинск) Антон Чирков. — Наши основные клиенты — предприниматели, а у них за год производство сократилось на 30%».

Таким образом, сезон, который традиционно становится временем роста, обернулся началом спада. Медленное снижение цен и обвал спроса по инерции протянутся как минимум до лета 2015 года. Если ничего не произойдет с негативной макроэкономической ситуацией.

Земля без дома

Что происходит с рынком в качественном плане? Михаил Хорьков отмечает увеличение плотности застройки поселков:

— Эта тенденция набирает обороты. Многие девелоперы, изначально ориентированные на строительство полноценных индивидуальных коттеджей, изменили концепцию и стали рассматривать возможность уплотнения путем возведения не только таунхаусов, но и многоквартирных домов. Помимо мультиформатных поселков на отдельных территориях сегодня строятся компактные точечные или квартальные комплексы трехэтажных домов. Очевидно, что в будущем такие проекты будут постепенно вытеснять индивидуальную застройку с ближайших окраин в более отдаленный пригород.

Другой тренд — увеличение в объеме предложения числа земли без подряда (покупатель приобретает в организованных поселках лишь участок с коммуникациями, нередко — только с планируемыми). Этот формат зародился в 2009 году, когда с рынка почти исчезли компании, имеющие ресурсы для развития долгосрочных проектов, и растет опережающими темпами. В Екатеринбурге, например, за последние два года — на 70% (данные УПН). В итоге доля сегмента «земля без подряда» в объеме предложения индивидуального жилья в пределах 40-километровой зоны от столицы Среднего Урала доходит до 85% (еще 12% — коттеджи, 3% — таунхаусы).

— Принято считать, что такого рода проекты упрощают доступ на рынок загородной недвижимости, позволяют расширить число клиентов и создают базу для пополнения рядов будущих собственников жилья. И отчасти это правда: возникает группа клиентов, готовых развивать с нуля проект под названием «свой частный дом». Купив землю, они постепенно собирают деньги, ведут медленную, но верную стройку или берут ипотеку. Однако здесь есть и оборотная сторона — подобные проекты зачастую очень нестабильны, большинство из них не имеет постоянного финансирования и зависит от темпов продаж участков. Из-за этого инженерные коммуникации в них чаще всего не построены: продавцы лишь берут на себя обязательства, а их исполнение может затянуться на многие годы, — рассуждает директор агентства «Золотая миля» (Челябинск) Кирилл Озерцов. — На практике это выливается в хаотичное и слабо организованное строительство, которое часто прерывается спорами и конфликтами между продавцами «земли без подряда» и владельцами уже выкупленных участков.

«Загород» стремится в город

В ближайший год рынок загородной недвижимости не сможет развиваться за счет покупателей, которые выгодно реализовали свои квартиры в городе. А это отсекает очень серьезный, если не основной канал поступления денег. До конца года следует ожидать продолжения снижения спроса, которое будет усилено сезонным фактором. Кардинальных изменений в структуре предложения коттеджных поселков не произойдет. Вероятная динамика цен по отдельным сегментам, по мнению большинства аналитиков, — 2 — 4% в обе стороны во всех проанализированных крупных городах.

— Рынок так и не вернулся к «докризисным» показателям 2008 года, и выбор у покупателей остается узким. Ситуация усугубляется тем, что большинство проектов находится на начальной стадии реализации, что не позволяет в полной мере оценить их качественные составляющие, в том числе инженерную инфраструктуру, уровень благоустройства и прочее, — комментирует совладелец инвестиционной компании Уралстройфонд (Уфа) Олег Муслимов.

Идея загородного дома как исключительно второго жилья для богатых умерла в кризис 2008 года. В нынешней ситуации недвижимость в зоне 30 — 40 км от крупного города могла бы превратиться в ресурс для пополнения жилого фонда представителей среднего класса областных центров. Уплотнение застройки, возведение таунхаусов и многоквартирников способствуют этому. Однако серьезным препятствием на этом пути становятся слабая пригородная инфраструктура и растущая нагрузка на основные дорожные магистрали, что снижает шанс быстро добраться из удаленного дома до работы и обратно. А значит, снижается ценность этого сегмента в глазах потенциальных покупателей. Круг замыкается: без инвестиций нет инфраструктуры, а без растущей инфраструктуры — инвестиций.

Автор: Попов Александр

Комментарии

Материалы по теме

Сдаем, но не строим

АЦ «Эксперт-Урал» приступил к подготовке ежегодного проекта «Уральский экспорт – 100»

На Урале появились Hilton и Mercure

Золотая жила

Будь в теме

 

comments powered by Disqus