Оценить перспективу

Оценка

Оценка

Будущее рынка оценки в России определяют динамика экономики и ожиданий клиентов, изменение нормативной среды и новые технологические тренды

Российский рынок оценочных услуг переживает период жесточайшей трансформации. На низкие темпы развития экономики накладываются изменение законодательства и требование технологического развития. Вызовы и проблемы отрасли участники рынка традиционно обсудили за круглым столом «Рынок оценочных услуг Урала», организованном аналитическим центром «Эксперт» и журналом «Эксперт-Урал» в Екатеринбурге.

Спрос на спрос

Динамика оценочной отрасли не может выйти за пределы восстановительных темпов: по итогам исследования АЦ «Эксперт» за 2017 год совокупная выручка участников выросла на 2,8%, но с учетом инфляции это всего 0,3%. 

Основной объем доходов обеспечивает оценка недвижимого имущества: на нее приходится половина совокупной выручки участников рейтинга. Традиционный генератор спроса — банковский сектор: оценка имущества для целей кредитования, в том числе при выдаче ипотеки для физических лиц, — одна из составляющих кредитного процесса. По наблюдению председателя НП «Уральская палата готового бизнеса» Ильи Симкина, из-за падения кредитования, связанного во многом как с банкротством многих постоянных заемщиков, так и с полным или частичным отказом от кредитования из-за рисков и сложности в оценке перспектив развития кредитующихся компаний, клиентская база оценщиков сузилась: «Объемы корпоративного кредитования не растут, а где-то и снижаются, сделок становится все меньше, и это один из основных факторов, влияющих на динамику отрасли».

Теоретически предпринимателям нужна оценка для целей МСФО, сделок M&A и прочих корпоративных процедур. Но эти виды услуг в условиях низкой экономической активности не востребованы.

Определенный всплеск спроса был связан с ипотечным кредитованием, однако и здесь стоит ожидать уменьшения темпов, полагает директор Областного центра экспертиз Лев Сегаль: «Банк России увеличил ключевую ставку, а это означает, что стоимость ипотеки уже не будет снижаться такими темпами, как в два предыдущих года. Учитывая довольно вялую динамику реально располагаемых доходов населения, резерва роста платежеспособных получателей ипотечного кредита у банков практически нет, и это не лучшим образом отразится на оценочной отрасли».

Один из немногих оставшихся источников спроса — государственный заказчик. Спрос со стороны государственных органов и корпораций, естественных монополий стабилен, но главным критерием выбора служат не компетенции специалиста по конкретному виду актива, а цена, что создает предпосылки для процветания демпинга.

— Мы иногда вообще не видим смысла участвовать в тендерах, — откровенен директор департамента оценки компании «Инвест-аудит» Евгений Железнов. — Присутствует не только сильное снижение цены, но и недобросовестная конкуренция. Есть факты, когда компании используют документы оценщиков, сдавших квалификационный экзамен, но не состоящих в штате компании. В первую очередь это риск для заказчика, так как отчет могут признать недостоверным. Мы в своем регионе пытаемся с этим бороться на уровне СРО.

Генеральный директор Регионального центра оценки и управления стоимостью предприятия Андрей Потапов в этой ситуации видит целесообразность развития консалтинга: знания оценщика все больше становятся востребованными не только для оценки конкретного объекта, но и при проведении сложных сделок.

Руководитель департамента оценки «Растам-Инжиниринг» Марина Попова считает, что сегодня не стоит ориентироваться на один вид услуг, стратегически правильнее выбирать дифференцированный путь: «Мы принимаем участие в тендерах, оказываем услуги судебной экспертизы, пока еще актуальным остается оспаривание кадастровой стоимости».

Барьеры и фильтры

Изменения в нормативную базу по оценочной деятельности вносятся постоянно. Но на этот раз законодатель задал жесткий курс трансформации. Во-первых, выставлен барьер для входа в профессию: все оценщики независимо от стажа, опыта и предыдущих заслуг должны были до 1 апреля этого года сдать квалификационный экзамен для подтверждения статуса, причем по трем категориям: оценка имущества, отдельно движимого и недвижимого, и оценка бизнеса. Теперь подписывать отчеты можно только по направлению, по которому получен аттестат. И чтобы подтверждать аттестат, экзамен придется сдавать каждые три года.

Кроме того, внесены существенные изменения, касающиеся экспертизы отчетов об оценке в СРО оценщиков. Контрольно-надзорная функция СРО упразднена (теперь это консалтинговая услуга), как и обязательность проведения экспертизы отчетов при оспаривании кадастровой стоимости, банкротстве предприятий и ряде других процедур.

И еще одно направление реформы — изменение правил игры в сегменте кадастровой оценки. В соответствии с 237-ФЗ, из процедуры государственной кадастровой оценки исключены независимые оценщики, эта функция передана государственным бюджетным учреждениям (ГБУ). В этом году заканчивается переходный период, с 2020 года все регионы должны создать ГБУ и отказаться от частных оценщиков.

Самым серьезным испытанием стала для отрасли сдача квалификационного экзамена. Участники рынка считают, что из-за неправильной организации процедура не выполнила задачи выставления фильтра для входа в профессию недобросовестных игроков, но при этом стала тяжелым бременем для давно практикующих оценщиков.

— Это огромные временные, материальные и интеллектуальные затраты, причем затраты не всегда обоснованные, — формулирует претензии директор компании «Консалтинг и оценка» Сергей Щербинин. — Нам приходилось огромное количество времени тратить на изучение того, что заложил конкретный экзаменатор, а не на проверку профессиональных знаний. Полезную, познавательную часть в этих квалификационных экзаменах я увидел лишь в размере 1%. Такое «испытание» не должно проводиться регулярно.

— Федеральные стандарты оценки (ФСО) в их нынешнем виде у нас появись относительно недавно, — обращает внимание на другую деталь директор компании «Инвест-Актив-Оценка» Артур Мосгольд. — И сейчас мы имеем мощную базу в виде ФСО, на их положениях можно строить модели оценки. Между тем содержательная часть экзамена основывается не на анализе верного применения ФСО, а на правильности цитирования стандарта. Это в корне неверный подход. Все-таки функция экзамена — не только контроль, но и просвещение.

По мнению эксперта компании «ОценКинг» Дениса Кардакова, ускоренное внедрение обязанности оценщиков сдать экзамен стало следствием недовольства результатами кадастровой оценки, в низком качестве которой обвинили негосударственных оценщиков: «Статистика сдачи экзамена показывает, что даже несмотря на некачественные и несуразные вопросы экзамена, квалификация негосударственных оценщиков остается на высоком уровне. А вот отчеты об определении кадастровой стоимости, подготовленные ГБУ по новому закону о кадастровой оценке, свидетельствуют о низкой квалификации государственных оценщиков, сотрудников этих ГБУ. На мой взгляд, власти снова проявили некомпетентность в вопросах регулирования оценочной деятельности».

На экзамен возлагалось много надежд. Еще на стадии обсуждения новации предполагалось, что с его помощью можно хотя бы частично решить проблему выдавливания с рынка недобросовестных игроков, провоцирующих демпинг. По расчетам, потери численного состава сообщества должны были составить 60 — 70%.

По данным исполнительного директора Российского общества оценщиков (РОО) Сергея Заякина, на данный момент более 3 тыс. членов РОО получили квалификационный аттестат, это 54% от реестра членов СРО: «До конца года мы предполагаем, что еще около тысячи человек сдадут этот экзамен. В общей сложности мы потеряем где-то полторы тысячи оценщиков». Снижение численности действительно произошло, но за счет других категорий, указывает Сергей Заякин. Во-первых, это пенсионеры или специалисты, подходящие к пенсионному возрасту. Во-вторых, работники государственных учреждений, которым квалификационный аттестат в будущем не нужен, а также сотрудники банков, выполнявшие услуги оценки для своих учреждений и ранее для этого состоявшие в СРО. А самая большая часть выпавших из профессии — около 30% — это оценщики из отдаленных регионов, которые просто не смогли доехать до Москвы (сначала экзамен принимали только там), или десятка крупных городов, в которых были организованы пункты приема экзаменов.

Учитывая опыт, СРО готовят предложения законодателю:

— Через два-три года члены СРО должны будут снова пройти эту процедуру, и сейчас мы стремимся поменять форму экзамена: нельзя раз в три года терять половину оценщиков, — ставит проблему Сергей Заякин. — Наше предложение заключается в придании более приемлемой формы, можно заменить экзамен на обязательное повышение квалификации в виде тестирования. Мы считаем, что необходимо менять и содержательную часть, и организационную.

По законам рынка, снижение количества членов СРО должно было привести к дефициту исполнителей и, как следствие, к росту стоимости услуг. Но расчет не оправдался, полагает руководитель договорного отдела ГК «Априори» Наталья Гришечкина: «Мы рассчитывали, что с рынка уйдут оценщики, которые оказывают услуги ненадлежащим образом, обесценивают труд оценщика, соответственно, цена вырастет с ростом качества. Этого не произошло. Мы работаем в рынке, а рынок диктует свои правила. Спрос зависит от состояния экономики и цивилизованности рынка в целом».

Быть или не быть

В мировом и российском экспертном сообществе сейчас обсуждается доклад Королевского общество сертифицированных специалистов в области недвижимости (Royal Institution of Chartered Surveyors; Лондон) «Будущее оценки». Акцент вызовов, сформулированных в докладе, строится, как говорит ректор НОУ ДПО «Институт профессионального образования» Юлия Усова, на нескольких составляющих:

— Меняются ожидания клиентов, и сейчас важно ответить на вопрос, готовы ли к этому оценщики. Институциональных инвесторов и банки, которые в основном и предъявляют спрос в сегменте оценки недвижимости, уже мало интересует оценка «в моменте», им больше нужна долгосрочная оценочная стоимость, включающая оценку рисков и прогноз. Важнейшим параметром становится скорость проведения оценки, причем скорость без потери качества. К числу критериев развитости рынка авторы доклада также относят независимость и объективность оценщика, ответственность за результат оценки. Последний аспект особенно актуален для российского рынка. Я считаю, что, если профессиональное сообщество не займется решением этого вопроса в самое ближайшее время, государство само вменит правила ответственности за выполненную работу. Именно поэтому самый обсуждаемый сейчас вопрос на площадке Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России — создание апелляционного органа для рассмотрения споров по качеству оценки.

Авторы доклада исходят из того, что оценка относится к числу видов деятельности, которые попадут под сильнейшее влияние цифровизации, и это потребует кардинального изменения требований к компетенциям оценщиков. «Сейчас в мире все профессии делятся на две категории — “умирающие” под влиянием новых технологий, и такие, где можно найти место, только если профессиональный участник сможет переключиться и освоить новые знания», — подчеркивает Юлия Усова. Оценочная отрасль относится, скорее, ко второму типу. Например, на рынке юридических услуг уже появились сервисы, основанные на искусственном интеллекте, есть и доказанные показатели эффективности. Вероятно, трансформация оценочной отрасли также произойдет через внедрение новых технологий, с помощью которых будут построены новые модели оценки.

В профессиональном сообществе пока нет однозначного понимания, насколько новые технологии повлияют на рынок оценки. «Кто-то видит в этом новые возможности, кто-то, наоборот, опасается, что искусственный интеллект и автоматизированные модели оценки вытеснят оценщика», — говорит Юлия Усова. По ее мнению, в этой дискуссии нужно не только участвовать, но и предлагать свои решения.   

Дополнительные материалы:

Оценщик идет в суд

По мнению председателя НП «Уральская палата готового бизнеса» Ильи Симкина, в связи с ростом судебных исков увеличивается потребность в судебных экспертах, и эти функции взяли на себя наиболее квалифицированные оценщики

— Малому и среднему бизнесу все труднее выживать в современных экономических реалиях. Картотеки арбитражных судов перманентно пополняются новыми делами: банкротства юрлиц, смена собственника, выход из дела одного из участников бизнеса и т.д. Так, только в картотеке Арбитражного суда Свердловской области числится 825 банкротных дел. Чтобы иметь как можно более полное представление о нюансах дела, необходима помощь независимых судебных экспертов, которые занимаются исследованием фактической информации и предоставляют необходимые доказательства в соответствии с нормами арбитражного процессуального права.

В последнее время роль судебной экспертизы заметно укрепилась. Это связано с постоянно возрастающим потоком инноваций, научных идей, технических разработок и принципиально новых технологических процессов. Не будет преувеличением сказать, что судебный эксперт — человек уникальных знаний. Он должен разбираться в основах уголовного, гражданского и административного процесса, а также в экономике, финансах, оценке, строительстве, бухучете и т.д.

После того, как судья назначает независимого эксперта, заседания превращаются в настоящую битву. Так сложилось, что адвокат или юрист противоположной стороны априори подозревает эксперта в ангажированности (и это несмотря на то, что назначенный специалист несет в том числе и уголовную ответственность за результаты недобросовестного заключения). Поиски компромата на эксперта, намеренное затягивание процесса — все это давно вошло в постоянную практику.

Привлеченным к делам адвокатам важно понять, что проводить судебную экспертизу никогда не доверят человеку «с улицы». Во-первых, к подобной предвзятости готовы далеко не все. Во-вторых, брать на себя ответственность за предоставленные суду результаты может лишь ограниченный круг лиц. В-третьих, профессия судебного эксперта требует постоянного расширения знаний. Фактически эксперт ежедневно должен использовать все возможности для самостоятельного обучения и регулярно проходить переподготовку в системе повышения квалификации.

Стоит отметить, более чем за пятнадцать лет, в течение которых я занимаюсь оценкой, в том числе и судебной экспертизой, мне не встречалось двух похожих дел. У каждого — свои нюансы, каждый дает мне уникальный опыт и повод укрепить свою профессиональную репутацию.

Новое дело — это всегда урок. За некоторые из них можно смело поставить себе «отлично», другие указывают на то, в какую сторону стоит расти и развиваться. Суд — это школа. И оценки нам приходится ставить самим себе.  

 

Параметры качества

В оценке важны квалификация оценщика, его оснащенность, возможности нести гарантии по своим обязательствам, предоставляемый сервис  — считает исполнительный директор ГК Априори Галина Алибаева

— Характер и структура спроса на услуги оценочных компаний в целом остается статичной: лидирующим сегментом остается недвижимость, но мы видим структурные сдвиги в целях использования отчетов нашими клиентами. Мы связываем это с ростом случаев применения личной ответственности к руководителям за свои решения. Поэтому сейчас директора чаще стали заказывать отчеты о рыночной стоимости до заключения сделки.

Влияние внешнеэкономических и регуляторных факторов на отрасль пока умеренное.

Важнейшие изменения в законодательстве об оценочной деятельности в текущем году были связаны с введением квалификационного экзамена оценщиков: в отведенные законодателем сроки наши оценщики все сдали экзамены, чему мы очень рады. По России наоборот — в результате введения экзамена число оценщиков сильно сократилось. Но к нашему удивлению, рынок это никак не ощутил.

К числу положительных явлений в отрасли я бы отнесла практику оспаривания результатов кадастровой оценки, она стала понятной по процедуре и по требованиям к отчетам. Публичность данной процедуры положительно влияет на качество работы всех участников. Правда, оценочная отрасль довольно часто получает претензии в этот адрес. Истинной же причиной массовых переоценок, по нашему мнению, является не качество работы самих оценщиков, а качество имеющейся для оценки информации и утвержденной методологии.

Одной из серьезных проблем отрасли, которая тормозит ее развитие, является процветание демпинга. Я считаю, что модели и инструменты решения проблемы демпинга в отрасли такие же, как в других отраслях. Есть рыночные стоимости на наши услуги, и мы регулярно мониторим цены коллег. Демпинг отпугивает разумного заказчика нашей услуги. В оценке важны квалификация оценщика, его оснащенность, возможности нести гарантии по своим обязательствам, предоставляемый сервис. Наша компания уделяет этому огромное внимание, вкладывает в это серьезные ресурсы. Поэтому хорошая услуга оценки должна быть достойна по своей стоимости.

2018 год для нас знаменателен большими трудовыми усилиями в деле оценки: экзамены, победы, переоснащение, интересные и сложные объекты оценки, развитие блока аналитики, участие в разработке инвестиционных программ и т.д. И мы всегда очень рады успехам наших заказчиков. В 2019 году рассчитываем на рост экономики и рост заказов.

 

 



Екатеринбург, ул. Красноармейская, 10, оф. 800-812
тел. (343) 237-27-27, деж. до 23:00: +7 (922) 181-18-11
www.aprior.biz

 

Комментарии

Материалы по теме

Жесткость и прозрачность

АЦ «Эксперт-Урал» начал подготовку ежегодного рейтинга оценочных компаний Урало-Западносибирского региона по итогам 2014 года

Переоценка ценностей