Я вам денежки принес

Каким будет налог на недвижимость

Каким будет налог на недвижимость

Муниципалитеты получили стабильный источник пополнения бюджетов — новый налог на имущество физлиц. Насколько быстро они смогут его задействовать, зависит от управленческих качеств региональных и муниципальных властей

Десятилетняя дискуссия о реформировании в России системы имущественных налогов завершилась: 4 октября президент страны подписал изменения в Налоговый кодекс (НК), меняющие порядок расчета налога на имущество физических лиц.    

Частичная модернизация

В российской налоговой системе действуют три вида имущественных налогов, которые платят как организации, так и граждане: на транспорт, имущество и землю. Первый был трансформирован давно, а вот налоги на имущество и землю вызывали много вопросов. Сейчас налог на имущество юридических лиц рассчитывается исходя из балансовой стоимости объекта и поступает в бюджеты субъектов федерации. Базой для начисления налога для физлиц служит инвентаризационная (восстановительная) стоимость объекта с учетом износа. Отдельно рассчитывается земельный налог для юридических лиц и граждан, который поступает в бюджеты муниципалитетов: с 2007 года базой для него является кадастровая стоимость участка.

Идея объединения в один платеж налога на имущество и землю, как для юридических лиц, так и для граждан, появилась в 2004 году. Многие эксперты в области налогового права до сих пор считают ее правильной.

— Недвижимость по определению неразрывно связана с землей, соответственно было бы логично облагать налогом на недвижимость именно рыночную стоимость квартиры или дома, которая уже учитывает стоимость земли под этим объектом, — аргументирует генеральный директор Ассоциации «Налоги России» Игорь Теущаков.

Кроме того, сторонники этого варианта реформы указывали на снижение издержек администрирования: один налог проще контролировать и собирать, чем два. Еще один аргумент «за» — доходы муниципалитетов. Поскольку основой для расчета единого налога на недвижимость должна стать кадастровая стоимость объектов, которая в разы выше инвентаризационной, это автоматически увеличивает доходную базу городов и округов, вечно страдающих от недостатка ресурсов. Важно, что они получат стабильный и вполне приличный собственный источник, которым могут управлять.

С учетом всех этих аргументов вариант поправок в НК был разработан в 2004 году и даже прошел первое чтение в Госдуме. Тогда и стало понятно: без серьезной работы над методикой оценки объектов, без постановки на учет всей недвижимости модель принимать нельзя.

В 2008 году с вступлением в силу закона о государственном кадастре недвижимости началась разработка методики массовой оценки и формирование единого кадастра объектов недвижимости на территории страны. Согласно плану реформы, методику должны были подготовить к началу 2011 года, предполагалось, что на ее основе будут оценены все объекты капитального строительства, а в 2012 году правительство внесет проект изменений НК в Думу. Не вышло. Не все региональные власти, которым были переданы полномочия по проведению оценки, сумели четко организовать процесс. Тормозили и федеральные чиновники: периодические выборы заставляли их крайне осторожно брать на себя ответственность за явно непопулярное решение.

К 2014 году кадастровая оценка 70 млн объектов капитального строительства по всей стране была, наконец, завершена, однако на полноценную реформу ведомства уже не пошли. Но поскольку время уходило, а регионам в условиях снижения доходной базы и роста долговой нагрузки нужны были хоть какие-то источники, решение проблемы, по всей видимости, форсировали.  

26 сентября этого года в Думу сразу ко второму чтению был внесен принятый еще в 2004 году законопроект о едином налоге на недвижимость, но с новым содержанием. Фактическая его суть свелась к одному — модернизации уже действующего налога на имущества физических лиц. Изменилась налоговая база: считать налог будут не с инвентаризационной, а с кадастровой стоимости, пересмотрена шкала ставок, льгот и вычетов. Но объединения платежей, как предполагалось раньше, не произошло.

— Очевидно, такой подход был вызван осознанием невозможности воплотить в жизнеспособном виде ранее предложенную модель универсального единого налога в сжатые сроки. Думаю, законодатель учел опыт перехода на начисление земельного налога по кадастровой стоимости для юридических лиц. Этот процесс сопровождается, как известно, массовым оспариванием стоимости земельных участков. Объединение этих двух налогов в один на недостаточно проработанной базе привело бы к негативным последствиям, к срыву планов государства в сфере налогообложения физлиц, — объясняет руководитель департамента регионального развития АКГ «Аудит-классик» Татьяна Скрябина.

Ставки, льготы, стимулы  

Документ прошел второе, третье чтение и Совфед в кратчайшие сроки: уже 4 октября президент подписал поправки в НК, меняющие модель расчета налога на имущество для физических лиц. Так в кодексе появилась новая глава 32 «Налог на имущество физических лиц», регламентирующая этот порядок. Рассмотрим основные изменения.

Как мы уже говорили, до сих пор налог на имущество физлиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости объекта, то есть с учетом фактического износа зданий. На практике это приводило к тому, что владельцы старых хрущевок, пусть даже расположенных в центре города, платили существенно меньше, чем собственники аналогичных по площади, но новых квартир на окраине. По новой методике за основу базы берется кадастровая стоимость, которая учитывает и площадь, и месторасположение, и время постройки объекта.   

— Переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость абсолютно логичен, — считает Игорь Теущаков. — Инвентаризационная цена давно стала условной и не отражает реальной ценности жилья. В подавляющем большинстве стран базой по налогу на недвижимость является кадастровая стоимость, которая максимально приближена к рыночной.

При расчете налога на основании инвентаризационной стоимости цена квадратного метра площади в Екатеринбурге
составляла 3 — 4 тыс. рублей, на основании кадастровой стоимости — 30 — 40 тыс. рублей. Это означает, что налоговая нагрузка для ряда объектов вырастет значительно. В первую очередь это почувствуют владельцы квартир престижных районов.

— По предварительной оценке, по некоторым категориям жилья, особенно это касается новостроек, уровень налогообложения не должен измениться, налог может вырасти в разы на хрущевки и жилье, которому более десяти лет, — полагает генеральный директор ООО «Инвест-аудит» Егор Чурин.

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов показывает изменения на конкретных примерах: «Возьмем однокомнатную квартиру 30 кв. метров в старом доме: сейчас за нее владелец платит около 140 рублей в год. За такую же квартиру в новостройке владелец платил 1500 рублей. Разница в десять раз. Если мы соотнесем рыночные стоимости квартир, то понятно, что квартира в центре после изменения модели расчета окажется значительно дороже, соответственно налог выше».  

Законодатель попытался отрегулировать уровень налогообложения с помощью применения механизма разных ставок, вычетов и налоговых льгот.

Вилка ставок налога, разрешенная к применению, по сравнению с действующей моделью не изменилась: от 0,1% до 2%. Однако ее применение раньше выстраивалось в зависимости только от физического износа имущества: чем старее дом, тем ниже ставка (на недвижимость инвентаризационной стоимостью до 300 тыс. рублей она составляла 0,1%, а на квартиры свыше 500 тыс. рублей — 2%). Сейчас законодатель отталкивается еще и от вида использования объекта. Так, для жилых помещений ставка налога составляет 0,1% кадастровой стоимости. По этой же ставке придется платить налог владельцам гаражей и машиномест, хозяйственных строений (например, бань и сараев), расположенных на дачных участках площадью не более 50 кв. метров, а также объектов незавершенного строительства. Для объектов недвижимости дороже 300 млн рублей, а также для тех, что используются для коммерческих целей, например, под магазин, ставка налога составляет уже 2%. Для всех остальных — 0,5%.

Налоговые вычеты — еще один инструмент выравнивания нагрузки. Для всех граждан (кроме владельцев элитного жилья дороже 300 млн рублей) налогооблагаемая площадь квартиры уменьшается на 20 кв. метров, комнаты — на 10 квадратов, индивидуального жилого дома — на 50 кв. метров. То есть за жилой дом в сельской местности площадью меньше 50 кв. метров, а на селе таких объектов достаточно, налог платить не придется совсем.

Оставил законодатель и систему действующих налоговых льгот: от уплаты налога освобождаются 15 категорий граждан, в том числе ветераны, инвалиды, пенсионеры. Правда, с оговоркой.

— До сих пор малообеспеченные категории граждан были вообще освобождены от уплаты налога на все свои владения, — рассуждает управляющий партнер компании «Энсо» Алексей Головченко. — При этом за многими числились по две-три квартиры, дача, гараж. Теперь государство оставляет право льготы только на один объект недвижимости. На выбор дается квартира, дача, творческая мастерская, хозяйственные постройки не более 50 кв. метров, гараж или машиноместо. 

Право регулировать уровень налогообложения дано местной власти. Муниципалитет может как увеличить базовую ставку налога (максимум в три раза), так и уменьшить ее до нуля. Какую концепцию выберут территории, сказать сложно: мелкие депрессивные округа вряд ли решатся применить более высокую ставку, а вот крупные города-миллионники, возможно, и воспользуются шансом получить дополнительный доход.  

Переход наличности

Формально закон вступает в силу 1 января 2015 года. Муниципалитеты, которым передаются полномочия по регулированию этого источника, должны принять и опубликовать все нормативные акты до 1 декабря 2014 года. Понятно, что технически в такие сроки провести все процедуры невозможно, поэтому даже самые передовые перейдут на новую модель расчета в лучшем случае с 2016 года. Решение о переходе принимают регионы, и они могут делать это до 2020 года. В переходный период налог продолжат рассчитывать по оценке БТИ. Возможность привыкнуть к новой налоговой нагрузке дается и населению. Даже если регион примет решение рассчитывать налог по новой статье НК, налоговый орган будет ставить в платежки не всю сумму начисленного налога, а лишь 20%, добавляя аналогичную пропорцию каждый год.

Стимулы внедрять новую модель как можно быстрее у регионов и муниципалитетов есть, поэтому тянуть им невыгодно. Глава Арамильского городского округа (Свердловская область) Владимир Герасименко подсчитал, что даже если не применять разрешенные законодателем повышенные втрое ставки, уровень доходов в муниципалитете от реформированного налога повысится как минимум в два раза: с 5 до 10 млн рублей. Беспокоит его при этом два момента.

Первый — правовой вакуум в отношении земельного налога для физических лиц, появившийся в результате реформы:

— Согласно новой статье НК, земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения. Между тем мы уже много лет вели работу по их учету, выделяли деньги из бюджета на формирование методической базы по расчету их стоимости, исчислению земельного налога. В этом году, например, предусмотрели выделение 250 тыс. рублей на формирование земельных участков многоквартирных домов для признания их объектами налогообложения. И это была не наша инициатива. Минфин в критерии эффективности деятельности муниципалитетов закладывал такой показатель, как доля земельных участков, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, подлежащего налогообложению по земельному налогу. Честно говоря, я с удивлением узнал, прочитав закон, что этой базы сейчас у нас нет, то есть вся работа проведена напрасно. А мы доходы от налога за землю, рассчитанного для жителей, уже заложили. Получается, у нас провал.

Второй уровень рисков, которых опасаются муниципалитеты, связан с перспективой оспаривания результатов оценки. Опыт введения расчета налога на землю на основе кадастровой стоимости для юридических лиц показал, что недовольных результатами оказалось много. Если в 2013 году собственники и арендаторы недвижимости просили комиссии при Росреестре пересмотреть кадастровую стоимость по 6184 объектам, то только за восемь месяцев 2014 года обжалована стоимость уже 11 401 объектов, и это не считая судебных споров. 

— В последние несколько лет мы наблюдаем, а часто в них и сами участвуем, большое количество споров о снижении кадастровой стоимости земельных участков, — подтверждает Игорь Теущаков. — Аналогичная ситуация может сложиться и с налогом на имущество физлиц. Это приведет к дополнительной нагрузке на муниципалитеты и фактическому снижению налоговых поступлений в бюджет.

Понятно, что издержки для ведения такого род дел немалые и вряд ли владельцы тех же хрущевок ринутся нанимать юристов для оспаривания стоимости квартир в комиссиях и судах, чтобы сэкономить 100 рублей. А вот для собственников дорогих особняков такие затраты вполне могут быть целесообразны, полагает Владимир Герасименко:

— Этим правом будут пользоваться богатые люди, которые имеют большие дома, огромные дачи с очень высокой кадастровой стоимостью. Я на 100% уверен, что они начнут опротестовывать эту кадастровую стоимость, и исход этих споров для муниципалитетов предсказать сложно.

Директор группы компаний «Эксперт-оценка» (Уфа) Степан Сарбашев не склонен драматизировать ситуацию. По его словам, во многих случаях всплеск споров в отношении оспаривания стоимости земельных участков был связан с тем, что кадастровая стоимость оказалась выше рыночной.

— По результатам проведенной оценки в среднем кадастровая стоимость квартир будет ниже рыночной на 20 — 30%, поэтому я не вижу оснований для большого количества споров. Вообще, я убежден, что многое зависит от уровня квалификации чиновников, которые отвечают в регионах за это направление деятельности и занимаются администрированием. Там, где будут хорошие специалисты, а не те статисты, конфликтных ситуаций будет меньше. Реформа земельного законодательства это показала.

На этот же субъективный фактор указывает и Татьяна Скрябина:

— Уровень собираемости налога напрямую зависит от четкости и обоснованности установленных правил его взимания и от эффективности администрирования платежа. Алгоритм администрирования отработан на других налогах — транспортном, земельном. Нужно лишь повысить оперативность и, что особенно важно, достоверность представления сведений о регистрации и перерегистрации имущества на налогоплательщиков.

В конечном итоге субъекты федерации и муниципалитеты хоть и в урезанном виде, но получили долгожданную собственную налоговую базу. Теперь дело за тем, насколько быстро и эффективно они смогут задействовать этот ресурс: в сроки разработать и принять законы на уровне региона и местной власти, подготовить организационные процедуры. Здесь потребуется продуманная аналитическая работа, тщательный расчет налоговой нагрузки на разные категории в образованиях разного типа, в том числе и с учетом возможного социального эффекта. Причем действовать в данном случае чиновникам региональных и муниципальных администраций придется вместе. Реализация новации станет своеобразной лакмусовой бумажкой качества управления в регионах и городах.

Комментарии

Материалы по теме

Жители Уфы заплатят по кадастровой

Вкус к жизни

Собственники домов и объектов госзначения, построенных на федеральных землях, получат 40-процентную скидку на участки

Имеешь — плати

Мегаполис будущего: каким может стать Екатеринбург?

 

comments powered by Disqus