Национализация оценки

Рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири по итогам 2015 года

Рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири по итогам 2015 года

Чтобы минимизировать риски при реформировании налога на имущество физических лиц, государство решило взять под полный контроль кадастровую оценку

Рейтинг оценочных компаний Урало-Западносибирского региона по итогам 2015 года, подготовленный аналитическим центром «Эксперт», показывает: спад на рынке продолжается.

— Кризис оказывает на отрасль двоякое влияние, — указывает на тренды генеральный директор консультационно-аналитического центра «Российский стандарт» Сергей Лобанов. — С одной стороны, есть движение активов, связанное с реструктуризацией, ликвидацией бизнеса, и здесь требуются услуги оценщика. С другой — сокращается количество сделок по приобретению новых активов.

Долги дают работу

Разнонаправленность тенденций хорошо видна и на результатах исследования. Совокупная выручка участников рейтинга упала на 1,4% (за 2014 год — на 5%), при этом десять из 21 компании (в предыдущем рейтинге было 23 участника) закончили год с положительной динамикой, остальные — с отрицательной. Структура суммарной выручки за 2015 год почти не изменилась: 60,7% по-прежнему приходится на оценку недвижимого имущества; 16,5% — оборудования и транспорта; 15% — бизнеса и ценных бумаг (доходы от этого вида оценки в прошлом году упали на 8,3%).

Среди востребованных направлений парт­нер практики «Оценка» консалтинговой группы «НЭО Центр» Алексей Колганов выделяет услуги экспертизы финансового состояния должника, анализа и оценки залоговых активов, оценки проблемной задолженности, прав (требований) кредитора к должнику, разработки решений реструктуризации задолженности

— Независимая оценка прав требования, возникающая в основном из-за неисполнения компаниями-заемщиками банков обязательств по кредитным договорам, остается актуальной как никогда, спрос на эту услугу находится на довольно хорошем уровне, — добавляет председатель НП «Уральская ПГБ», член экспертного совета СМАО Илья Симкин.

Спорная справедливость

Однако ключевой спрос по-прежнему формируется в сегменте недвижимости. И связано это с продолжающейся реформой имущественных налогов, суть которой заключается в переходе от инвентаризационной стоимости расчета налоговой базы к стоимости кадастровой, максимально приближенной к рыночной.

На первом этапе по новой методике рассчитывался земельный налог с участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. С прошлого года начался переход к расчету по кадастровой стоимости налога на имущество юридических лиц, но эта норма действует только в отношении некоторых категорий налогоплательщиков и не во всех регионах. Рассчитывать налог по новой методике за 2016 год решили 48 из 85 регионов, в том числе пять на территории Урала и Западной Сибири (Челябинская, Тюменская, Свердловская области, Башкирия, Удмуртия и ХМАО).

И у налогоплательщиков, и у бюджетных учреждений есть право оспорить справедливость расчета кадастровой стоимости, что и происходит на практике. Конфликт интересов налицо: бюджет заинтересован в том, чтобы получить как можно больше налогов, предприниматели — в том, чтобы снизить налогооблагаемую базу. В результате сложился особый вид оценки — для целей оспаривания. «Наша компания работает в узких сегментах — оспаривание кадастровой стоимости и судебная оценочная экспертиза. В 2015 году в этих сферах спрос остался неизменным, что обусловлено постоянством процесса оспаривания кадастровой стоимости», — формулирует эксперт ООО «ОценКинг» Денис Кардаков.

Комиссии, созданные при территориальных органах Росреестра, рассмотрели 22,4 тыс. споров о результатах определения кадастровой стоимости, что почти вдвое больше, чем годом ранее, при этом комиссии приняли в 1,8 раза больше решений в пользу заявителей, а суммарная кадастровая стоимость объектов в результате решений комиссий была снижена на 27%.

Государство, естественно, недовольно. Уже много лет оценочная отрасль получает претензии. Они сводятся к трем пунктам: отсутствию единой методологии оценки, низкому уровню квалификации оценщиков и отсутствию ответственности оценщиков за качество отчетов.

Профессиональное сообщество соглашается: в отрасли есть и непрофессиональные игроки, и откровенно недобросовестные. Оценщики пытаются решать эти проблемы через институт саморегулирования. В прошлом году в этом направлении было предпринято немало важных шагов, отмечают участники нашего исследования. В частности, утверждены новые федеральные стандарты в оценке — стандарты оценки бизнеса, оценки для целей залога, оценка машин и оборудования.

— Сейчас идет адаптация выполняемых отчетов об оценке к новым законодательным требованиям. В целом упорядочивание требований к проведению оценки и составлению отчета должно благоприятно сказаться на качестве выполняемых работ, росте квалификации практикующих оценщиков, уходе из профессии «случайных» людей, — говорит директор ООО «Инвест-Актив-Оценка» Артур Мосгольд.

Денис Кардаков считает, что ужесточение требований положительно влияет на качество отчетов:

— Введено обязательное досудебное обращение в комиссию при Росреестре. В результате конструкция процедуры изменилась кардинально. Ранее заявитель заказывал отчет, получал от оценщика отчет и положительное экспертное заключение СРО о соответствии отчета законодательству и стандартам, затем обращался в арбитражный суд и получал почти в 100% случаях положительное решение. Мы видели во многих случаях не только низкое качество отчетов, но и наглое занижение стоимости объектов. В 2015 году обязательным стало правило обращаться в комиссию, представив отчет с положительным экспертным заключением на подтверждение стоимости, и только потом спор переходит в суд. И в суде отчет снова рассматривается судьями под микроскопом, после чего зачастую назначается судебная экспертиза стоимости.

Абра кадастра

Однако государство считает, что и этих мер недостаточно. Дело в том, что реформа имущественных налогов подходит к самой сложной стадии — расчету по кадастровой стоимости налога на имущество, принадлежащего физическим лицам. А это миллионы налогоплательщиков, как следствие — скандалы, конфликты, расследования. Процесс перехода будет растянут до 2018 года. Пока новая модель апробируется в 28 регионах России. На Урале это Башкирия, Удмуртия, ЯНАО и ХМАО.

По всей видимости, желая минимизировать риски, неизбежные при переходе на новую модель, государство решилось на радикальную меру — введение государственной монополии на кадастровую оценку. Предполагается, что заниматься кадастровой оценкой (пересчет стоимости имущества проводится раз в три-пять лет) и ее пересмотром будут только государственные бюджетные учреждения в регионах и муниципалитетах, они же будут принимать жалобы на ошибки. На прошлой неделе законопроект принят Госдумой сразу во втором и третьем чтениях. Нужна ли эта мера и какие последствия она повлечет для рынка оценки, мы спросили участников исследования. Мнения разделились.

— Установление государственной монополии и передача кадастровой оценки в одни руки, отсутствие конкурентной борьбы в открытых тендерах за право реализовать такие масштабные проекты, приведет к снижению качества государственной кадастровой оценки, увеличению количества спорных оценок и к оспариванию результатов кадастровой оценки, — считает Алексей Колганов

— Любое дополнительное вмешательство со стороны государства считаю не очень положительным, — говорит Илья Симкин. — Существующий институт СРО, включая экспертные советы, контролирующие своих членов, свободная конкуренция, судебная система, подлинная независимость оценщика, необходимость иметь и постоянно поддерживать на должном уровне положительную репутацию и оценщика, и оценочной компании, я считаю вполне достаточными и существенными факторами для качественного контроля и самоконтроля при выполнении отчетов по оценке.

— Инициатива не решает вопрос качества проводимых работ по кадастровой оценке. В случае принятия изменений в законодательство произойдет передел рынка, затрагивающий большое количество оценочных компаний в регионах, — полагает заместитель генерального директора «ЭКО-Н» Алла Плесовских.

А вот Денис Кардаков считает, что эта новация пойдет рынку только на пользу:

— Установление монополии на государственную кадастровую оценку не приведет к усилению контроля за рынком оценки. При грамотном подходе оценщиков, а особенно их представителей в виде руководителей СРО, роль оценщиков должна только усилиться. Сейчас же при независимой кадастровой оценке ситуация парадоксальна: практически одни и те же оценщики определяют кадастровую стоимость и сами же ее оспаривают. Кроме внешнего воздействия на кадастрового оценщика, велик соблазн завысить кадастровую стоимость для расширения своего же рынка. Отсюда в числе прочего проистекает негатив в адрес оценщиков. И когда государственная оценка столкнется с продуктивным поведением СРО, видящих своей целью помочь государству установить справедливую базу для налогообложения, роль оценщиков будет только расти.

Артур Мосгольд также видит свои плюсы в реализации этой инициативы:

— Переход к государственной кадастровой оценке может дать развитие на научной базе методологий массовой оценки земель, особенно урбанизированных. В вузах и РАН достаточно светлых голов, которые необходимо привлечь к таким исследованиям, а существующая система это сделать не в состоянии. Также положительным эффектом будут накопление и систематизация рыночной информации об аналогах, включая подробную проверку на достоверность.

Возможно, определенный спрос на услуги оценки появится в ходе реализации закона о банкротстве физических лиц, это позволит сформировать новый спрос на оценку, рассчитывает Артур Мосгольд:

— В процесс проведения оценки могут быть вовлечены дополнительные объекты: имущество банкротов — физических лиц. Представить потенциальные объемы таких работ сейчас затруднительно. Первые процедуры банкротств физических лиц начались недавно. Хотя количество граждан-потенциальных банкротов достаточно велико, только развитие ситуации покажет, сколько имущества, а значит, и объектов оценки, в их собственности. В процедурах банкротства арбитражными управляющими анализируются сделки должника, подозрительные сделки оспариваются в судебном порядке с требованием признания их недействительными. В таких случаях зачастую не обойтись без оценки имущества, задействованного в оспариваемых сделках. Этот фактор способствует расширению числа случаев судебной оценочной экспертизы.             

Разумные правила

Совершенствование законодательства окажет положительное влияние на развитие оценочной деятельности – считает исполнительный директор группы компаний «Априори» Галина Алибаева.

- Галина Рафаиловна, совокупная выручка участников исследования рынка оценки Урала и Западной Сибири по итогам 2015 года снизилась на 1.4 % по сравнению с 2014 годом. При этом  десять компаний показали рост, среди них – оценочная компания «Априори», ее выручка  за 2015 год выросла на 37%. За счет чего вам удалось поддерживать такие темпы развития бизнеса?

- Мы просто усердно работали, много спорили, судились по три года, отстаивая свои мнения. Некоторые контракты, очень сложные и трудоемкие, начатые ранее, закончили только в 2015 г.  Кроме того, в 2015 году наши оценщики обработали свою базу данных, консолидировали её с данными информационной корпорации Thomson Reuters и выпустили новый продукт.

- Какие внешние экономические факторы, по вашему мнению, сейчас  оказывают влияние  на оценочную отрасль?

- Оценочная отрасль выделилась из планово-экономической деятельности совсем недавно. Радует, что жаркие споры и независимость в характере оценщиков  всё-таки рождают новые разумные правила. А субъективизм мнений упорядочивает законодатель.

- В 2015 году  было принято достаточно много нормативных и законодательных новаций в области оценочной деятельности, направленных на повышение качества отчётов и урегулирования давних проблем, связанных с кадастровой оценкой.  Какие из них вы считайте наиболее важными и эффективными?

- Мы оцениваем это позитивно. Много, что ранее было очевидно и справедливо теперь законодатели включают в законы. Радует синхронизация разных отраслей законодательства. Мы не специализируемся на кадастровой оценке, но видим, что  нормы в этом виде оценки стали более ясными. Хотя есть еще много тем, где хочется большего совершенства.

Наиболее горячими изменениями стала часть законодательства, которая касается регулирования оценочной деятельности. При этом установленную сдачу экзаменов каждые три года всё-таки считаем излишним. Оценка - это не та профессия, где теория обновляется, или навык теряется за три года кардинально.  Надеемся, что, как и в других профессиях, где сначала это практиковали, также от этого откажутся, оставив только меры по обязательному поддержанию квалификации.

- Как Вы оцениваете последние инициативы государства по усилению контроля за рынком оценки — установление государственной  монополии на проведение ГКО подконтрольными региональным администрациям структурами? Законопроект «О государственной кадастровой оценке» уже принят Госдумой.

- Положительно, все-таки это всегда была государственная тема,  и наше государство будет стремиться к справедливости. Кадастровая оценка – это государственная работа, и если новой службе удастся консолидировать информацию из нескольких разрозненных государственных служб, то такая оценка станет очень точной, справедливой и прозрачной.

- Ваш прогноз развития рынка оценки в этом году в целом и вашей компании в частности?

- Будем развиваться и готовиться к уже объявленным переменам. Условия работы каждый год усложняются, что очень закаливает. Рынок требует укрупнения. Как это будут проживать оценочные компании,  пока трудно спрогнозировать.

     

Дополнительные материалы

Рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири по итогам 2015 года

Комментарии

Материалы по теме

Переоценка ценностей

Будь в теме

Прецедентный минус

Полимеризация всей страны

 

comments powered by Disqus