Порочный круг квадратного метра

Строительство

Строительство

Почему рост объемов жилищного строительства не в состоянии спасти от разорения подрядные организации

Уральское объединение строителей, крупнейшая строительная саморегулируемая организация (СРО) в Свердловской области, приступила совместно с Уральской палатой недвижимости к составлению ежеквартального регионального отчета «Индекс оптимизма: строительство и недвижимость». В исследование входят «индекс кранов» (отражает число работающих башенных кранов, установленных в Екатеринбурге на стройплощадках жилых домов), аналитика рынка жилья, а также «индекс оптимизма» подрядных и генпод­рядных строительных организаций. Последнюю часть готовят специалисты СРО. Генеральный директор Уральского объединения строителей Сергей Ренжин убежден: оптимизм подрядчиков убивают неплатежи застройщиков, и если не урегулировать эту проблему на законодательном уровне, возводить и реконструировать объекты скоро будет некому.

— Сергей Васильевич, на кого рассчитаны исследования?

— Мы объединяем более 1400 строительных компаний Свердловской области, это примерно 45% регионального рынка. Вместе с Уральской палатой недвижимости мы можем делать интересную аналитику — от строительства до ввода в эксплуатацию и последующей продажи. Важно оперативно отслеживать, что реально происходит на стройке, оправдываются ли те или иные прогнозы. Ежеквартальные исследования интересны для нас самих, для внутреннего пользования, а также для всех, кто так или иначе связан со строительством и с объектами недвижимости. Кроме того, эти исследования публикуются в социальных сетях и на сайте строительного института УрФУ: очень важно, чтобы и будущие специалисты понимали, как развивается рынок.

Наша организация выявляет «индекс строительного оптимизма», косвенно отражающий настроение подрядных и генподрядных строительных компаний Свердловской области. Подчеркну: показатели индекса не измеряют объемы работ, выручки и т.д., они являются лишь отражением того, как строители воспринимают свой бизнес и его составляющие — ведут изменения к лучшему или к худшему.

С этой целью мы проводим в онлайн-режиме анкетирование представителей компаний, входящих в нашу СРО. Исследование за первый квартал показало, что настроение подрядных организаций остается на среднем уровне.

Работа без аванса

— По данным Росстата, за первый квартал текущего года промпроизводство в Свердловской области выросло на 11,2%, площадь вводимого жилья увеличилась в 1,8 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Почему строители не излучают оптимизм?

— Члены нашей СРО занимаются не только возведением жилья, но и строительством промышленных производств, реконструкцией существующих объектов, капитальными ремонтами. Если говорить конкретно о жилищном строительстве, то высокие показатели за первый квартал связаны с законодательством, регулирующим механизм участия в долевке. Летом вступают в силу изменения в соответствующий 214-ФЗ. Многие застройщики стремятся начать строительство до этого срока, чтобы успеть выставить на продажу квартиры на старых условиях. По сути, статистика отражает сиюминутное явление.

Кроме того, официальная статистика говорит о рынке строительства с точки зрения застройщиков и заказчиков. Да, здесь рынок может расти. Но в наших исследованиях мы смотрим на рынок глазами подрядных и генподрядных организаций, которые непосредственно возводят объекты. И подрядчики отмечают уменьшение объема работ в денежном выражении, нехватку оборотных средств.

— Насколько велик масштаб проблемы?

— Согласно нашему исследованию, нехватку оборотных средств отмечают 64% респондентов. Причина — отсутствие авансирования строительных работ. Подрядчикам необходимо на собственные деньги поставить оборудование, приобрести стройматериалы, произвести те или иные строительные работы, выдать сотрудникам зарплату, оплатить налоги и только после этого с ними рассчитаются. Но и после завершения определенного этапа строительства расчеты производятся не раньше чем через два-три месяца. Как мы можем говорить о развитии строительного рынка, если до 95% денег остаются у заказчика? Эта порочная практика, к сожалению, становится повсеместной. Если так будет продолжаться, это убьет строительный бизнес.

— И как с этим жить?

— Проблему нужно решать комплексно. Безусловно, заказчик для себя выбирает решение рассчитываться по факту выполненных работ. С точки зрения бизнеса, здравая позиция. Но подрядчики сталкиваются с тем, что в банках действует мораторий на кредитование стройки. По мнению банкиров, это слишком рискованный бизнес. Если и удается получить кредит, то по средней ставке 15% годовых. Поэтому один из путей, который мы видим, — попытаться договориться с банками о льготных кредитах по сниженным процентным ставкам для строителей. С некоторыми банками нам как саморегулируемой организации уже удалось достичь соглашения. Разработали финансовый продукт, который назвали «День строителя»: для среднего строительного бизнеса ставка по кредиту составляет около 10%, для малого — около 11% годовых. Если говорить о популярном сегодня проектном финансировании строительных работ, то банки кредитуют здесь в среднем под 9%. В продукте «День строителя» ставка 6%.

Нехватка оборотных средств у подрядчиков убивает строительный рынок

Известно, для работы по 44-ФЗ и 223-ФЗ нужны банковские гарантии. Как показала наша практика, гарантии проще получить у трейдеров — работают быстро. Как правило, за получение гарантии строители платят от 2,5% до 7%. В продукт «День строителя» вошло предложение по банковским гарантиям по ставке 2%, плюс трейдер возвращает клиенту в формате cash back 5% от своей комиссии.

Кроме того, мы стали первой в России СРО, которая компенсирует членские взносы по программе cash back. Строитель может сделать членство в нашей СРО бесплатным, покупая оборудование и материалы у производителей, работающих в Свердловской области.

Спасение — типовой контракт

— Какие еще факторы, сдерживающие развитие строительной отрасли, выявило ваше исследование?

— Мы составили «дорожную карту», куда включили наиболее важные проблемы, которые мешают развивать бизнес, и пути их решения. Помимо нехватки оборотных средств, есть сложности с получением новых заказов, наличием на рынке недобросовестных подрядчиков и недобросовестных заказчиков.

Чтобы малому бизнесу было проще получить заказы, совместно с областным управлением ФАС, Минстроем Свердловской области и региональным департаментом госзакупок мы стараемся совершенствовать законодательство — 44-ФЗ. Известно, что зачастую под видом малого бизнеса в тендерах через аффилированное лицо принимают участие крупные компании. Мы предлагаем в законе «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» раскрывать сведения о юрлице. Инициатива принята ФАС России.

Кроме того, сами проводим так называемые биржи заказов и единственный на Урале кооперационный конгресс «Топ-строй», где заказчики рассказывают подрядчикам о своих объектах.

Я уже говорил, что зачастую заказчики затягивают этап приемки работ до двух-трех месяцев. Это приводит к ослаблению финансового состояния подрядчиков в строительстве в части выплат налогов и заработной платы рабочим. Мы предлагаем создать типовые контракты, где будет прописан точный срок подписания актов — 10 дней. Эта рекомендация также одобрена ФАС России.

Недобросовестность подрядчиков мы видим каждый день на примере недостроенных или разрушенных объектов. Во многом это происходит из-за демпинга. Мы внесли предложения о том, чтобы на аукционах по 44-ФЗ заказчик в случае расторжения контракта не тратил деньги на новый аукцион, а мог передать работу тем, кто заявился на состоявшийся аукцион по очереди — второму, третьему и так далее по счету подрядчику. Теперь это предложение вошло в 44-ФЗ.

— В ваших исследованиях приведены данные о том, что 87,5% подрядных организаций испытывают затруднения с квалифицированными рабочими кадрами. Есть ли у вас решение?

— Да, свежеиспеченное. Буквально на днях мы заключили соглашение с одним из крупных учебных центров — здесь есть налаженные отношения с представителями стран ближнего зарубежья. Вместе создали продукт «Нужные люди». Учебный центр берет на себя функции проверки, профессиональной подготовки, трудоустройства со всеми необходимыми документами бригад и отдельных рабочих — иностранных граждан (прежде всего из Киргизии и Узбекистана), а также российских граждан с различными этническими корнями.

Мы со своей стороны информируем профессиональное сообщество строителей о возможности подбора рабочих специальностей на льготных условиях. Льготы заключаются в том, что, во-первых, при базовой рыночной стоимости услуг рабочих строительная компания приобретает готовые, проверенные кадры, во-вторых, по промокоду «СРО УОС» заказчики могут получить скидку. Деньги идут напрямую учебному центру.

— Насколько перспективно и правильно направление регионализации экономики в условиях единого экономического пространства страны?

— Экономические меры я бы условно разделил на две группы — запретительные и стимулирующие. Запретительные — путь в никуда. Безусловно, стоит заниматься стимулирующими мерами. Давайте сначала сделаем так, чтобы было хорошо своим строителям, потому что мы живем в этом регионе, здесь растут наши дети. Все входящие в нашу СРО организации зарегистрированы в Свердловской области, из них примерно 70% работают только в нашем регионе. Это наиболее эффективный способ — создание дополнительных преференций местным компаниям. При этом мы готовы делиться опытом и бесплатно предоставить все наши наработки коллегам в других российских регионах. Наши предложения по совершенствованию законодательства касаются всей России.        

 

Материалы по теме

Цены на жилье в уральских городах перестали расти

Две трети уральских строительных компаний планируют расширять географию деятельности

Госдума завершила реформу долевого строительства

Ввод жилья на территории Большого Урала по итогам трех кварталов вырос на треть

Рейтинг строительных компаний Урала и Западной Сибири

Стремление к нулю