Деловой метр с кепкой

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Единственный безоговорочно привлекательный сегмент рынка коммерческой недвижимости — склады. Офисный сектор лежит на боку, в торговле хорошо лишь тем, кто ориентируется на продажу товаров повседневного спроса. До второй половины 2017-го диспозиция вряд ли изменится

"Это были тяжелые полтора года, что скрывать, — вздыхает директор «Корин-Холдинга» (владеет офисными центрами в Екатеринбурге) Андрей Бриль. — Но в 2009-м было определенно хуже». Так начался круглый стол, организованный журналом «Эксперт-Урал» и аналитическим центром «Эксперт», посвященный развитию рынка коммерческой недвижимости в крупнейших уральских городах.

Мы не зря вынесли суждение, объединяющее и грусть, и позитив, в начало текста. В течение дискуссии ни один девелопер, управляющий, риэлтор или аналитик так и не решился однозначно охарактеризовать ситуацию в деловой стройке. Сплошные «но», «однако» и «хотя». «В общем говорить о рынке и даже отдельных сегментах коммерческой недвижимости нельзя, — заметил глава АН «Бюро недвижимости Зыряновой» Николай Зырянов. — Они слишком неоднородны».

Вместе с тем участники круглого стола не испытывают сомнений: через полтора года рынок непременно ждет оживление. Но ошибок девелоперам, как в середине 2000-х, больше никто прощать не будет.

Апартаментно-прачечный комбинат

Пренеприятная ситуация сегодня сложилась в сегменте офисной недвижимости.

— С 2014 года арендные ставки в бизнес-центрах Екатеринбурга планомерно снижались, — констатирует аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Константин Октаев. — К середине 2016-го они упали примерно на 30%. Но есть и хорошая новость — тотального освобождения площадей, переезда в помещения более низких классов не произошло. В отличие от 2009-го в этот кризис собственники были готовы к диалогу с арендаторами.

По данным УПН, в среднем вакантных офисных площадей в Екатеринбурге насчитывается 14%. В двух самых массовых сегментах, В и В+, показатели равны 20% и 17% соответственно. Как видим, катастрофы не случилось. На данный момент арендный диапазон ставок в классе А в Екатеринбурге — 900 — 1300 рублей за метр в месяц, В+ стоит около 940 рублей, В — 720, С — 460. 

— Ситуация в офисном сегменте Екатеринбурга тяжелая, — добавляет Андрей Бриль. — Достаточно долгое время в нем работало очень много непрофессиональных игроков. Люди строили объекты, которые не соответствовали спросу и объемам поглощения. Сейчас мы пожинаем плоды этих действий. Я думаю, что в течение этого года проекты, изначально запланированные как офисные, будут либо перепрофилированы на что-нибудь прачечно-апартаментно-развлекательное.

В Челябинске с офисами тоже все сложно. Но, опять-таки, эксперты не теряют оптимизма.

— Для рынка коммерческой недвижимости Челябинска характерен увеличивающийся разрыв между желаниями продавцов и покупателей. Разница между «купить» и «продать» достигает 30%. Это очень болезненная диспозиция для собственника. Офисы сегодня продаются ниже стоимости возведения. И если их приобретать, то только сейчас, — уверен генеральный директор компании IBC-Недвижимость (Челябинск) Станислав Ахметзянов.

Тюмень находится в общей струе.

— В 2015 году доля вакантных площадей в общем объеме предложения офисной недвижимости по сравнению с 2014-м увеличилась с 10,2% до 22,6%. В начале 2016-го эта тенденция сохранилась. Арендаторы предпочитают качественным помещениям более «дешевые» варианты или сокращают штат и вовсе отказываются от содержания конкретного офиса, — отмечает начальник информационно-аналитического отдела тюменского ЗАО «Ассоциация АЛКО» Юлия Василюк.

Мы еще поторгуем

Оценки в отношении торговой недвижимости чуть оптимистичнее. Хотя руководитель образовательной программы «Промышленный менеджмент и инвестиционно-строительный бизнес» Виола Ларионова считает, что строить новые объекты под магазины пока нецелесообразно:

— «Виноваты» высокие проценты по кредитам, снижающиеся арендные ставки и заполняемость. Они увеличивают срок окупаемости инвестиций, делая их непривлекательными. Все это заставляет собственников задумываться об альтернативном использовании площадей или редевелопменте (по крайней мере, объектов, имеющих хорошее местоположение и плотный трафик покупателей).
 
Эксперты сходятся в мысли, что в краткосрочной перспективе со строительством крупных ТЦ стоить подождать. Некоторые собственники пошли именно по этому пути. Показательный пример — Тюмень, где заморожены несколько проектов — ТРЦ «7Я», «Планета — Тюмень» и МФК Arsibtower. «Город недосчитался как минимум 100 тыс. новых торговых метров», — констатирует Юлия Василюк.

В то же время относительно успешными были признаны сегменты магазинов у дома (точки, расположенные на первых этажах жилых зданий в спальных районах), а также проекты, нацеленные на реализацию товаров повседневного спроса.

— К сегменту недвижимости, который в современных условиях будет чувствовать себя уверенно, можно отнести магазины, торгующие продуктами питания, бытовой химией, алкогольной и табачной продукцией, косметикой и средствами гигиены, — отмечает Юлия Василюк. — На основании этого можно предположить, что крупные сетевые ритейлеры могут и дальше, даже в период кризиса, спокойно развивать свои сети в районах массовой застройки (МЖК, Тюменская слобода, Мыс и др.). Такие магазины при условии их грамотного расположения начнут успешно работать: падение доходов не вынудит людей отказаться от минимума необходимых товаров.

Подтверждением этого тезиса можно считать открытие в этом году в Екатеринбурге сразу нескольких магазинов крупных сетей и приобретение федеральными операторами складских помещений «под себя» (подробнее см. «В погоне за длинным прилавком»).

Кстати, этот подход к формированию логистических мощностей, очевидно, стал одним из факторов успеха сегмента складской недвижимости. Он — единственный в 2015 — 2016 годах чувствовал себя прекрасно без всяких «но» и «однако». По данным Knight Frank, пустующих квадратных метров в Екатеринбурге не более 4%, класс А забит под завязку.

— Складская недвижимость живет неплохо благодаря очень ограниченному предложению, — замечает Андрей Бриль. — На мой взгляд, сегодня это наиболее перспективный сегмент рынка.

Как вдохнуть жизнь в метры

Перейдем к рассуждениям об изменениях, которые ждут рынок.

— Мы считаем, что со второй половины 2017 года в экономике в целом наступит оживление, к этому времени уже закончатся все дискуссии по поводу будущего нашей финансовой системы и экономики в целом, — уверен Андрей Бриль. — Из офисного сегмента к этому времени уйдут объекты, которые по-настоящему были ему не нужны, и начнется рост заполняемости качественных площадей. Торговля оживится благодаря росту доходов граждан. В любом случае дно мы уже нащупали, все ошибки, которые могли совершить, совершили. И я не вижу (кроме совсем самоубийственных шагов), что еще можно предпринять, чтобы еще больше ухудшить обстановку.

Тезис о прохождении «дна» разделяет и Николай Зырянов: «Если мы будем говорить об офисной недвижимости, то конкуренция ценой здесь окончена. Дальнейшее снижение ставок — тупиковый путь, который приведет многие объекты к самоубийству».

Для девелоперов и собственников объектов настала «новая реальность» (как и для всей экономики) — высокой доходности нет и ошибок никто не прощает (точнее так: ошибки высоким спросом «залить» не удастся). «Главная сложность сегодня в том, что коммерческие объекты постепенно перестают быть высокодоходными, поскольку спрос в кризисный период значительно сократился во всех сегментах, — говорит Юлия Василюк. — Высокая рентабельность позволяла в докризисный период пользоваться кредитными ресурсами банков и долями частных инвесторов. Теперь, когда средняя доходность проектов в сфере коммерческой недвижимости сопоставима с банковскими депозитами».

Константин Октаев указывает на еще одну примету будущего: «Мировая тенденция сегодня такова, что каждый дополнительный работник требует все меньше физического пространства. В конце концов, глобальный рынок будет двигаться к тому, чтобы не сотрудник приходил на рабочее место, а чтобы рабочее место следовало за сотрудником».

Что делать? Брать качеством концепции, «фишками» и искать принципиально новые «точки роста». 

— В нашем портфеле находятся бизнес- и торговые центры, складские помещения общей площадью более 20 тыс. кв. метров. Ставка аренды конкретно в 2015 году у нас снизилась всего на 5 — 7%, — замечает директор по развитию УК RED Светлана Аношкина. — На мой взгляд, это произошло благодаря реализации стратегии, нацеленной на качественное обслуживание, сервис, комфорт и безопасность. Кроме того, мы очень серьезно работаем над пулом арендаторов. Правильное соседство играет очень большую роль в привлекательности объекта (особенно в офисном сегменте).

По мнению Виолы Ларионовой, интересным решением может стать глубоко продуманная и просчитанная реализация торговых узлов. Речь о концентрации вдоль автодорожных трасс крупных операторов, дополняющих, а не конкурирующих между собой за определенный сегмент покупателей.

И еще одна идея для торгового сегмента, пусть и отнюдь не новая, — организация качественных досуговых пространств внутри ТЦ. Так сложилось, что на Урале (благодаря в первую очередь климату) торговые центры подменяют собой открытые общественные пространства. Горожане ходят в них не только за покупками, но и ради отдыха, коммуникации и даже культурного обогащения.  

Намоленное место шаговой доступности

Предприниматели, планирующие работать с большим количеством клиентов, рассматривают офис в бизнес-центре в последнюю очередь или не рассматривают вовсе, утверждает региональный директор группы ЛСР Руслан Музафаров

— Стрит-ритейл — это бизнесы, рассчитанные на проходящие рядом пешеходные и автомобильные потоки. Могу утверждать, этот сегмент сегодня очень востребован: мы реализуем помещения под аптеки, парикмахерские, продуктовые магазины, магазины автозапчастей, которые сегодня в очевидном тренде, также прекрасно чувствуют себя в подобном формате стоматологии, а недавно сдали офис под салон красоты.

Логика в том, что данный формат не подходит для размещения в деловом центре: предприниматели, планирующие работать с большим количеством клиентов, рассматривают офис в бизнес-центре в последнюю очередь или не рассматривают вовсе. Приведу в пример нашу компанию: в группу ЛСР обращается около тысячи человек в месяц. Нам неудобно принимать подобный поток людей в бизнес-центре. Поэтому наши офисы находятся в шаговой доступности — на первых этажах. И, разумеется, рядом с ним есть удобная парковка. Другие застройщики поступают точно так же.

По сути, стрит-ритейл — это замена киосков прошлого, он дает коммерсантам возможность открыть бизнес «у дома» потребителя. Если в шаговой доступности открывается предприятие сферы услуг с хорошими специалистами или продуктовый магазин известной сети, спрос будет всегда. Наши покупатели, например, предпочитают аудиторию спального района. Арендные ставки невысоки, и многие арендаторы уже через полтора года заявляют о желании выкупить помещение: если бизнес идет в гору, расставаться с намоленным местом не захочется.

 

Место не под солнцем

Решающий критерий в выборе объекта инвестирования в коммерческую недвижимость — уровень социально-экономического развития региона, утверждает руководитель образовательной программы «Промышленный менеджмент и инвестиционно-строительный бизнес» Виола Ларионова

— Решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, особенно в условиях кризиса, требует тщательного анализа и четких критериев. Дифференциальную ренту никто не отменял, в том числе в вопросах, касающихся недвижимости. Причем местоположение объекта влияет как на этапе инвестирования в недвижимость, так и на эксплуатационной стадии. И если от географических и климатических условий напрямую зависит объем вложений в строительство, то социально-экономическое развитие региона играет определяющую роль в интенсивности денежных потоков, генерируемых в процессе эксплуатации объектов.

С учетом строительных норм средняя стоимость квадратного метра для одного и того же типового торгового центра по России может отличаться на 30% и более. Это дает основание полагать, что в регионах с наиболее благоприятными природно-климатическими условиями инвестиции в недвижимость окупаются быстрее. Однако результаты имитационного моделирования инвестпроекта для разных регионов России показывают, что это не так. Сравнение проводилось на основе анализа рынков торговой недвижимости в административных центрах федеральных округов (за исключением Центрального федерального округа: в силу своего особого статуса он выбивается из общего ряда).

Так вот, несмотря на благоприятные природно-климатические условия, способствующие снижению себестоимости строительства в Приволжском и Северо-Кавказском регионах, показатели текущей доходности коммерческой недвижимости низки. При этом показатели эффективности инвестиций хорошо коррелируют с численностью населения, средней заработной платой, валовым региональным продуктом. То есть уровень социально-экономического развития региона является решающим критерием в выборе объекта инвестирования.

 

Комментарии

Материалы по теме

Склад парадокса

Главный екатеринбургский недострой выставлен на продажу

Впервые за десять лет Россия уступит лидерство по вводу новых торговых площадей

На Рождественском саммите РГУД обсудят пути дальнейшего развития апартаментов

 

comments powered by Disqus