Попинать вас — и заборчик покрасите

Реформа ЖКХ

Реформа ЖКХ

Главная проблема российского ЖКХ не в дефиците инвестиций и ответственных собственников, а в нелогичной системе взаимоотношений участников рынка

Принята Стратегия развития ЖКХ РФ до 2020 года: по сути, Минстрой составил план действий по реформированию отрасли. Согласно расчетам ведомства, ежегодный объем инвестиций в ЖКХ превысит 500 млрд рублей. Ключевые направления — развитие предпринимательства и конкурентной среды, привлечение частных инвестиций, совершенствование системы отношений между собственниками, управляющими и ресурсоснабжающими организациями. Ожидания — энергоэффективность, модернизация объектов ЖКХ (так, доля населения, обеспеченного качественной питьевой водой, должна увеличиться с 65% до 79% в 2020 году), развитие института ответственных собственников. От региональных властей будут требовать схемы обращения с твердыми коммунальными отходами.

Бизнес настроен скептично: в документе нет комплексного подхода к решению многочисленных проблем отрасли, инструментарий непонятен, гарантии возврата инвестиций отсутствуют. Другая претензия — пытаясь повысить качество услуг в ЖКХ, рискованно делать ставку на конкуренцию государства и бизнеса в управлении жилфондом: она может и не состояться. Некоторые запланированные изменения не носят стратегического характера и никак не отразятся на развитии отрасли: пример инициативы «ради галочки» уже есть — лицензирование управляющих компаний. Процесс прошел, от саморегулирования отказались, а качество предоставляемых услуг не изменилось — старые знакомые появились под новыми вывесками. УК недовольны и перегибом в сторону ресурсоснабжающих организаций. Большая часть платежей собственников уходит именно к РСО, оставшихся денег на модернизацию и надлежащее содержание жилого фонда катастрофически не хватает.

Минстрой парирует: объем инвестиций в ЖКХ в 2015 году превысил 100 млрд рублей, заключено более 270 договоров концессии. Регионы в сравнении с предыдущим годом меньше вложили бюджетных средств в подготовку теплосетей, а сетей заменили больше, то есть бизнесу понравились предложенные условия — 5% прибыли, заложенной в тарифы на воду и тепло. Конструкция работает: концессионеру выгодно переложить трубы, чтобы уменьшить потери, потому что это его заработок.

Но, может, в региональных столицах коммунальный бизнес чувствует себя лучше, чем в городах второго эшелона? За прогнозами развития отрасли и оценкой последних изменений «Э-У» отправился за 40 км от Екатеринбурга — в Первоуральск: к эксперту Общественной палаты Свердловской области и директору УК «Даниловское» Константину Болышеву.

— Константин Викторович, один из постулатов новой стратегии — защита собственника. Теперь он имеет все рычаги для инициирования отзыва лицензии у недобросовестной компании: две серьезные жалобы — и УК уходит с рынка. Как вы это оцениваете?

— Благодаря российскому законодательству, способов выразить недовольство услугами ЖКХ огромное количество, сиди и выбирай. При советской власти торговля была источником всех бед, сейчас сфера ЖКХ выполняет эту роль.

Ближе к высшей математике

— Но и УК дали новый инструмент в руки: вступил в силу закон, в соответствии с которым существенно вырастут пени за неоплату коммунальных услуг.

— Сделали то, что давно надо было сделать. Но тут же создали проблему — усложненный механизм подсчета пеней. Собственнику очень трудно будет разобраться, как образовалась итоговая цифра в квитанции. Периоды возникновения задолженности разные, это надо учитывать, получается формула из высшей математики.

Сам механизм увеличения выплат при неисполнении какой-то установленной законом обязанности — хороший мотиватор для потребителя. Например, он сработал в случае с установкой индивидуальных приборов учета, когда государство поставило задачу охватить ими максимальное количество квартир. Спрос на них вырос после применения повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг.

— Получается, что ответственный собственник, который заботится о жилье, воспитывается кнутом?

— У нашего собственника нет возможности стать ответственным собственником.

— Люди же вовремя платят за комуслуги, текущий ремонт.

— Это не забота о собственности, это исполнение потребителем соответствующего обязательства как стороны в договоре. У собственников нет возможности влиять на капитализацию своей недвижимости, от них мало что зависит. Собственники, как и работники ЖКХ, — заложники существующей системы управления жилищно-коммунальным хозяйством. Качество ее работы лишь на 4 — 5% определяется людьми, их индивидуальными усилиями. Остальное — результат сложившейся системы отношений между государством, собственниками, монополистами-поставщиками коммунального ресурса и управляющими компаниями.

— Минстрой и говорит, что он инициировал ряд изменений по функционированию новой системы и отношений между ее участниками.

— Есть классический эксперимент с воронкой и мишенью, который еще в 50-х годах прошлого века показывал отец японского экономического чуда Эдвард Демингс главам японских корпораций. Эксперимент демонстрирует принципы действия любой системы. Нужны четыре предмета: обыкновенная воронка, штатив-держатель, небольшой шарик, горизонтальная поверхность, покрытая мягкой тканью. На ткани рисуем мишень. Задача экспериментатора — максимально точно попасть шариком через воронку в центр мишени. Кидаем шарик, место его падения отмечаем, например, маркером. После определенного количества бросков шарика на ткани образуется кучная стайка точек около центра мишени. Но не все шарики попали в цель. Классическая проблема: результаты плохие — «надо что-то делать». Заменим экспериментатора (он как-то криво кидает шарик) и попробуем корректировать положение воронки после каждого броска. Вроде бы при таком подходе шарик должен кучнее попадать в цель. Но разброс становится еще больше. Вывод — результаты усилий предопределены особенностью системы. Как ни меняй экспериментаторов, как ни двигай воронку — результат будет такой, какой заложен в системе. Без изменения системы приложение большего количества усилий приведет к тому, что ситуация ухудшится. То есть если у вас стоит задача точнее попадать в цель, то надо не экспериментаторов менять, не суетиться, а внести изменения в систему — сделать поуже воронку, приблизить ее к горизонтальной поверхности, положить помягче ткань, чтобы шарик не катался и т.п.


И собственники, и работники ЖКХ — заложники существующей системы управления жилищно-коммунальным хозяйством

Современное состояние ЖКХ — активное двигание воронки и бесконечные обвинения исполнителей в неудачах. Ресурсоснабжающие организации недополучают огромные деньги за поставленные ресурсы — вороватые управляшки крадут их деньги. Собственники жилья не хотят принимать участия в общих собраниях — они безответственные собственники. Жители не сортируют мусор — не тот менталитет. Большие неплатежи жителей за ЖКХ — безответственное население, не уважающее законы. То тут, то там что-то упало, взорвалось, обрушилось. Смотрим ТВ — приехал большой чиновник в территорию, тут же нашел нарушения, виноватых, всем надавал «пенделей» и уехал. Скоро опять куда-то выезжать нужно.

— Минстрой РФ обещает, что в этом году будет принят так называемый закон о неплатежах: население сможет заключать прямые договоры с РСО, управляющие компании должны выполнять в этих сделках функции администраторов, но не распределителей.

— Смотрите, что на самом деле предлагается. РСО напрямую выставляет жителям плату за оказанную коммунальную услугу — житель получает квитанцию, например, за отопление от теплоснабжающей компании. Заплатил — деньги ушли прямо ей на счет. Красиво вроде. Но если вы как житель заплатили условно ОАО «Теплосети», то логично, что вы вправе потребовать надлежащего качества услугу от этого ОАО. В частности перерасчета за недопоставленную услугу. Тут вас поправят. Качество вы должны требовать от вашей управляющей компании. Это она обслуживает ваши внутридомовые сети, преобразуя купленный товар — коммунальный ресурс — в коммунальную услугу. Посмотрите практику судов, сколько исков управляющих компаний к монополистам-ресурсникам по вопросу перерасчетов за некачественный ресурс. Чтобы подготовить такой иск, нужны квалифицированные специалисты от теплотехников до юристов. Все это заставляет ресурсника следить за качеством ресурса. Новая схема позволяет избавиться от этой головной боли, поскольку у абсолютного большинства жителей нет возможности привлечь для защиты своих интересов таких специалистов.

Для управляшки тоже веселая история — она не распределитель, она администратор. Денег не собирает. Но если жители заплатили ОАО «Теплосети» не 100%, а 85% (это обычный процент сбора при «прямых» расчетах), то разницу взыщут с УК. Имейте в виду, что УК не имеет других доходов, кроме платежей жителей на ремонт и содержание дома. Разница будет взыскана за счет этого источника. Раз вы имеете доступ к такому способу пополнения своих недоплат — зачем вам мучиться с должниками? Разве у нас в стране нет проблемы недоремонта домов? Нужен еще один гвоздь в эту крышку?

На чем лежит коммунальный бизнес

— Как соблюсти баланс интересов?

— Помимо интересов и баланса должна быть цель — понятная и разделяемая всеми участниками. Без цели не может быть системы. Цель существования автомобиля — ездить. Как вообще, так и в определенную точку пространства, в которую вам нужно в данный момент. Недостаточно, чтобы открывались двери, был бак с бензином и исправный стартер.

Давайте помнить, что поведение людей, работающих в системе, задано ее свойствами, которые стимулируют их к одному и дестимулируют к другому. Бороться с системой можно, но вы будете справлять малую нужду против ветра. Можете даже победить. Но какой ценой?

Когда рассказывают о других практиках, очень любят говорить о ментальности: мол, мы, кривые-косые и правовые нигилисты, а немцы, например, бережливые, аккуратные и законопослушные. Это полная ерунда. Просто там люди системой в такие экономические условия поставлены, что им невыгодно мусорить, не иметь приборов учета и далее по списку.

Возьмите ситуацию с мусором. Почему немцы и другие его сортируют, а у нас все попытки организовать нечто подобное проваливаются? В 90-е там была введена Duales System Deutschland GmbH, при которой производители упаковки перечисляют компании-национальному оператору деньги на утилизацию произведенной упаковки (стоимость переработки упаковки заложена в стоимость товара и изымается по сути налоговым методом). Национальный оператор заказывает и оплачивает местному перевозчику вывоз отсортированного мусора его переработчику. Следовательно, для немецкого домохозяйства вывоз сортированного мусора бесплатен — он уже оплачен производителем упаковки. А вот вывоз несортированного мусора стоит прилично — 12 евро за каждый 60-литровый бак. Плату собирает тот же перевозчик. И что, если россиянина поставить в такие же условия — он не будет сортировать мусор? Будет. Причем лучше любого немца. Причина не в ментальности, а в системе, основанной на экономической мотивации желаемого поведения.

— В России в некоторых городах такая система вводилась, но выбрасывали в эти разноцветные баки все подряд: мотивации не было. Да и никто не следил, куда именно ты пластик или стекло засунешь. В Германии кто контролирует правильность выбора контейнера?

— Там есть так называемые мусорные полицейские, домохозяйство за неправильную сортировку может и штраф получить. Ну и тех же немцев с детства учат, что это правильно, это забота об окружающей среде, существует масса образовательных прог­рамм и программ поощрения за грамотную утилизацию. И это работает.

Больше вам скажу. Неправда это, что в разноцветные баки выбрасывали все подряд. Вот у нас в Первоуральске на мусорных стоянках стоят металлические сетки для пластика. Там никогда ничего кроме пластика не лежит. Его не жгут, эти сетки всегда заполняются, они не стоят пустыми. При этом нет ни экономических стимулов, ни идеологической работы. И кто с точки зрения менталитета выигрывает при таком примере? Точно не немцы. Однако задумайтесь, насколько была бы выше при наличии экономических стимулов и идеологической работе глубина сортировки пластика из бытового мусора?

— А кто там устанавливает тарифы на содержание жилья и коммунальные услуги? К этому местная власть имеет отношение?

— Если домом управляет компания, которая сама сдает жилье в наем, то ставки платы для нанимателя устанавливаются правлением управляющей компании, которое рассматривает сумму затрат. Местная власть никакого отношения к деятельности УК не имеет. Если управляющую компанию нанимают домовладельцы-собственники, то ежемесячно вносится фиксированная плата, а раз в год проводится перерасчет исходя из фактически понесенных затрат. В России такой механизм предусмотрен для расчетов за коммунальные услуги при наличии общедомовых приборов учета.

— Если УК решит плату повысить…

— В первом случае — пишет письма собственникам. У нее заключен договор с ними, и она отправляет договор с новыми расценками. Большинство подписывает. Кто не согласен — идет в суд. Таких исков пять-шесть в год (такую цифру назвали в компании, управляющей жилфондом в полмиллиона квадратных метров). Но ни разу еще суд не встал на сторону нанимателей, потому что тариф экономически обоснован. В случае же, если собственниками квартир являются жители, там вообще нет такого понятия. Повышение или понижение платы зависит от пожеланий собственников. Заказывают много работ — плата выше, берегут имущество и обходятся без излишеств — плата ниже. Если у вас есть сомнения в обоснованности платы — к вашим услугам аудит отчета управляющей компании, который может заказать любой собственник. Доказали обман — вам возместят и стоимость аудита, и стоимость необоснованно начисленного, кроме того, управляющая компания потеряет клиента.

— Почему в сознании населения именно УК виноваты?

— Вот вы собственник. Живете в квартире, вас обслуживает управляющая компания. У вас проблема — например, плохое состояние подъезда. Вы приходите ее решать в обслуживающую организацию. УК понимает, что это очередная головная боль — нужно выкраивать еще и сюда деньги. Естественно, вы таким отношением недовольны. Куда вам пойти — на общее собрание, которое не собрать? Остается жаловаться. Вы пишите жалобы во все органы сразу. В ГЖИ, Роспотребнадзор, городскую администрацию, прокуратуру. Можно еще написать в правительство, губернатору, президенту. Управляющей компании грозит проверка и штраф 250 тыс. рублей. Это вся квартплата за четыре месяца с жителей целого дома. В этой ситуации приоритет ее работы — не замена вышедших из строя труб в подвале, а решение вашей проблемы — ремонт исписанных стен в подъезде. Ага, говорите вы как собственник, по-хорошему вы ничего не понимаете! И когда у вас среди зимы прорвет трубы в подвале и вы останетесь без отопления, вы уже знаете, что делать — куда писать. Замена труб, возмещение ущерба и ремонт в подъезде вместе с уплатой штрафа произведены. Сумма затрат не покрыла ваши отчисления с дома, в котором вы живете. Где их взять? Два варианта: с содержания и ремонта других обслуживаемых домов или из других источников — например из денег, заплаченных жителями за тепло. В первом случае жители других домов, как и наш рассмотренный собственник, начинают заваливать жалобами инстанции, во втором — тем же занимаются ресурсники. И конца этому процессу не будет.

В процессе оказания услуг ЖКХ населению участвуют три основных субъекта — ресурсоснабжающие организации, управляющие компании и государство, поскольку оно организует правила игры. Бизнес, который занимается управлением жилфондом, самый раздробленный из этой тройки. Ресурсники, наоборот, консолидированы — часто это большие корпорации со штаб-квартирами в Москве. Кто самый слабый экономический субъект? Управляющие компании. Вот их и «грузят» все кому не лень.

Настойчивые попытки депутатов всех уровней, должностных лиц исполнительной власти, общественников объяснить населению все проблемы вороватостью управляющих компаний — это от бессилия справиться с проблемой. Да, не все кристально честные. Но на то есть право­охранительные органы. Разве у нас в ресурсо­снабжающих организациях искоренена эта проблема или в органах власти исчезла коррупция как явление? Борьба правоохранителей с «вороватостью» управляющих компаний имеет те же перспективы, что и борьба со спекуляцией в советской торговле. Пока не изменится порочная система — явление не победить.

— В Европе как выстраиваются взаимоотношения с собственниками?

— Там УК заключает договор не с аморфной массой потребителей, а с объединением собственников. Самое главное — собственники имеют не только права, но и обязанности. Их обязанностью является создать юридическое лицо, от имени которого будет заключаться договор с управляющей компанией. Не сделать этого нельзя. Получишь штраф как собственник.

В этой схеме принципиальна техническая простота возможности смены управляющей компании. Раз вы собственники — занимайтесь собственностью, а не пишите жалобы государству, чтобы оно за вас исполняло ваши обязанности. Тем более что ничего сложного в этом нет. У вас достаточно полномочий. Для контроля системы хватает судов и нет необходимости в многочисленных надзорных органах.

— В России тоже могут заборчик попросить обновить?

— Естественно. Только без всякой надежды на оплату со стороны собственников. Никто не видит, что трубы поменяли, они же в земле. А забор старый снаружи. Человек в этой ситуации думает: «Если вас, собаки, попинать хорошенечко, то и заборчик покрасите, ведь нашли деньги, а так своровали бы». Поощряется система, при которой собственнику выгодно жаловаться, а не заниматься вопросами самоорганизации.

Не садись на пенек…

— В Европе высокая квартплата?

— Знакомые в Мюнхене платят за «трешку» около 800 евро в месяц. Это новый дом, а чем современнее жилье (лифты, парковки, благоустроенные территории), тем оно дороже в содержании. Стоимость аренды жилья в доме, который не прошел реновацию, — 5,5 евро за кв. метр. В доме, где были утеплены стены и применены другие энергоэффективные решения, — 8,5 евро. В новом доме — 10,5 евро: это стоимость содержания без коммунальных услуг. Квартплата — одна из существенных статей расходов в бюджете немецкой семьи.

— Да, но там и зарплаты выше.

— Согласен. Давайте сравним сравнимое. Соотнесем стоимость содержания со средней заработной платой и стоимостью строительства нового жилья. В Германии в среднем зарплата составляет 2,5 тыс. евро. И это деньги, ради которых вам придется пошевелиться. Если вы платите 5,5 евро за квадрат (заметьте, взяли минимальное значение), то стоимость содержания жилья к зарплате составит 0,22%. В Свердловской области средняя зарплата — 30 тыс. рублей. Содержание жилья в Екатеринбурге, напомню, 25 рублей за кв. метр, то есть по отношению к зарплате — 0,08%. Для Первоуральска — 0,04%. Оттолкнемся от другого показателя — стоимости нового строительства в Германии: в среднем 3 тыс. евро за кв. метр. Сопоставим стоимость содержания жилья к стоимости нового строительства — 0,18%. Теперь в Свердловской области. Построить квадратный метр на Среднем Урале — около 40 тыс. рублей. Стоимость содержания жилья от стоимости строительства нового в Екатеринбурге составит 0,06%. То есть немцы не только зарабатывают больше, они и за содержание жилья больше платят. Жилищная сфера живет на самоокупаемости, государство или местная власть устанавливать детскую площадку во дворе и спонсировать замену лифтов не будут. Причем не только потому, что не хотят на это тратиться. Основная причина в том, что заказ выйдет дороже и хуже.

— Идеальная картинка, идеальные потребители.

— Это система хозяйствования рациональная и эффективная, а не потребители идеальные. Они на пеньках не рассиживаются, в любой момент могут аудит организовать проведенной работы или выставленных счетов. Не доверяешь — можно действовать: проверить, сменить контрагента. Но за последствия решений тоже придется отвечать. Вот вам и баланс.   

… не ешь пирожок

— Какова средняя рентабельность коммунального бизнеса в Германии?

— 4% — у любого. Какие бы организации нам ни показывали — на заводе «Фольксваген», косметической фабрике или мини-предприятии из сферы ЖКХ, везде рентабельность 4%.

— Российская УК с какой рентабельностью работает?

— Мы еще не считали 2015 год, но меньше 4%. Вообще странно говорить о рентабельности в отрасли, куда частный бизнес пустили, объясняя это неповоротливостью муниципальных компаний, но до сих пор не задали рыночных правил игры.

— Без прибыли все равно ведь не будете работать.

— Не буду. И никто не будет делать это специально. Проблема в том, что прибыль условная. Во-первых, на бумаге — это разница между суммой выставленных вами платежек потребителям и фактически произведенных затрат (долги жителей никто не отменял). Это не деньги, которые вам реально заплатили. Во-вторых, если вы тратите больше, чем зарабатываете, то разницу где-то нужно брать. Только взять можно раз, ну два, а потом тот, у кого вы ее берете, вас обанкротит. Все очень просто. Такая прибыль находится в зависимости не от четких рыночных правил, а от бизнесмена, который работает в режиме «таракана» — его и так хотят тапком, и так, а он вынужден в этих условиях выживать, приспосабливаться к системе.

— Сколько сейчас на рынке Первоуральска работает УК? У вас одна из крупнейших?

— Около 15. Да, одна из.

— Старый жилфонд?

— Дома разные, но не самые старые в городе. Поэтому, вероятно, нас воспринимают как пирожок, который надо съесть. Все почему-то считают, что он в плохих руках и его надо забрать. Аргументация такая: они воруют, а мы создадим МУП, и никто воровать не будет. Откуда эта логика? То есть, я, работая в собственной компании, у себя воровать буду, а в муниципальном предприятии воровать никто не будет.

В системе должна присутствовать понятная цель. Куда мы движемся? Какие задачи перед нами сейчас стоят? Так вот никаких целей сейчас перед системой не сформулировано. Можете задать этот вопрос любому профессионалу. Я это делал. В ответ — набор слов о том, что наша цель — обеспечение комфортных условий для жителей. Между тем пример наличия цели у нас на памяти есть. В начале 2000-х она была четко сформулирована — разгосударствление рынка управления жилищным фондом. И даже выполнена. Современная ситуация требует новых целей. Одной из них может быть переход на рыночные принципы ценообразования в жилищной сфере. В свое время было принято грамотное решение по разгосударствлению рынка, так почему остановились на полдороги? Нет обратного пути, нет в стране столько лишних денег, чтобы возвращаться к дотируемым муниципальным и государственным предприятиям в этой сфере. Топтаться же в переходном состоянии — преступление.                                                 

Комментарии

Материалы по теме

Котельная альтернатива

Дмитрий Медведев подписал постановления, которые улучшат работу ЖКХ

Долг не может отдать только труп

В одной дырявой лодке

Утекай

Естественно, монополия

 

comments powered by Disqus