Локальная флуктуация

Локальная флуктуация
Локальная флуктуация
Фото: Андрей Порубов

В январе, когда пермские власти опубликовали результаты развития строительного комплекса региона, чиновники, да и многие СМИ, поспешили выразить восторг. Еще бы: по итогам 2005 года в Пермской области построено 622,3 тыс. кв. метров жилья, что на 38% больше, чем в 2004 году. В самой Перми введено 369,3 тыс. кв. метров жилья (в 2004 году — 242,8 тысячи), рост составил 50%. В предыдущие годы темпы строительства колебались в районе 10%.

Два года назад вице-губернатор Николай Бухвалов давал такой прогноз увеличения ежегодных объемов строительства жилья: в Пермской области к 2007 году — до 750 тыс. кв. метров, а в самой Перми — до 430. По сути — удвоение. Но если тогда большинство комментаторов оценивали перспективы скептически, то в этом году число единомышленников существенно выросло. Оно и понятно: еще один такой год — и задача, казавшаяся утопичной, будет выполнена.

Попытки рефлексии

Но уже к концу февраля восторгов поубавилось. Бизнес и общественность стали разбираться в причинах бурного роста объемов строительства, и результаты анализа особого оптимизма не внушили. Обсуждая феномен, мы первым делом интересовались, почему такой существенный подъем строительства произошел именно в Перми и именно в 2005 году? Вот ответы, данные сходу:

— выросли доходы населения, большее количество людей получило возможность покупать жилье, и рынок ответил адекватным предложением;

— в силу общего экономического подъема повысилась инвестиционная привлекательность строительства, а у девелоперов появилось больше средств;

— строители наконец осуществили техперевооружение и смогли сконцентрироваться на увеличении объемов производства;

— дополнительным стимулом платежеспособного спроса стало развитие ипотеки.

Эти тенденции имеют место. В течение как минимум трех лет они действительно приводят к росту объемов на уровне 10 — 20% в год. Но рост в 50% именно в Перми, и именно в 2005 году этими причинами не объяснить. Названные факторы справедливы для любого уральского миллионника. Так почему всплеска не произошло в Екатеринбурге, Тюмени, Челябинске?

Средняя обеспеченность жильем на человека 

Следующий блок причин, называемых респондентами, — введение земельных аукционов, национальный жилищный проект — тоже ничего не объясняет. Аукционы де-юре стартовали в октябре, де-факто — в декабре прошлого года, причем с более чем скромными результатами. Национальный проект объявлен в сентябре, какой бы то ни было ясности, а главное денег, строители от него пока не получили. Нацпроекты и аукционы могут дать положительный эффект, но на статистике объемов ввода жилья это отразится года через два, не раньше. 

Значительная часть респондентов согласилась с нами: описанные факторы имеют место, но «пермского чуда» объяснить не могут. Резюме: бурный рост вызван банальными конъюнктурно-рыночными причинами и скоро закончится. 

Ноги растут из истории

Строительная отрасль инертна. Изменения градостроительной политики могут мгновенно сказаться на цене, но на объемах — только с задержкой: дом строится два года, и никуда от этого не деться. Поэтому истинные причины нынешнего бума строительства в Перми следует искать в истории, а не в политике властей.

Краткий экскурс: в 2002 году объемы строительства в городе и регионе провисли серьезно, почти вдвое (см. «Разведка боем», «Э-У» № 22 от 13.06.05). В 2003-м, несмотря на некоторый подъем, четко обозначилось противоречие между ростом доходов населения (читай — платежеспособного спроса на жилье) и запаздывающими объемами строительства.

В 2004-м противоречие разрешилось самым ожидаемым образом — шквальным ростом цен. С января 2004-го по январь 2005-го квадратный метр в Перми подорожал в среднем на небывалые 75%. Поскольку инвестиционная привлекательность строительства, а попросту — маржа строителей, и без того немаленькая, существенно выросла, в отрасль потекли дополнительные деньги. Появился экономический смысл и возможности строить и достраивать быстрее и больше. 

Стало целесообразным завершение затянутых и брошенных строек. И хотя в официальной статистике разбивки на жилье, построенное в сроки, и завершенные долгострои нет, строители уверены: в росте объемов 2005-го во многом заслуга последних. «Были закончены долгострои, стоявшие с прошлого века», — подтверждает исполнительный директор ассоциации «Пермские строители» Владимир Копытов. Бесстрастная статистика фиксировала при этом рост объемов предложения.

Увы, не тенденция

Будет ли 2006 год и последующие столь же успешны для Перми с точки зрения динамики жилищного строительства? Не уверены. Почти весь прошлый год площадки под застройку практически не выдавались. По официальной версии, это было связано с подготовкой перехода на распределение участков по принципу земельных аукционов. По неофициальной, площадки все-таки выдавались по старому принципу — в соответствии с соглашениями между строителями и горадминистрацией, но немного и не всем.

Еще весной прошлого года директор ОАО «Пермский ипотечный фонд» Анатолий Маховиков предупреждал: «Если мы хотим в 2007 году сдать 750 тыс. кв. метров жилья, то уже в 2005-м необходимо выделить соответствующее количество земли. Однако подвижек в этом отношении в Перми не происходит». И до сих пор не произошло.

Что касается аукционов, то, по словам генерального директора одного из крупнейших пермских застройщиков компании «Пермглавснаб» Александра Парыгина, из ста участков, выставленных в конце прошлого года на торги, около сорока отводились под индивидуальную застройку. Из шестидесяти площадок, предназначенных для строительства многоквартирных домов, две трети уже выставлялись на торги и не были проданы, что свидетельствует о малой их привлекательности. Все выставленные площадки невелики: крупнейший из проектов комплексной застройки предполагал возведение не более четырех зданий. Таким образом, специалисты, в том числе Анатолий Маховиков, назвали инвестиционно привлекательными не более пяти-шести объектов. Некоторые строители сделали вывод: лучшие участки распределены до официального старта аукционов 1 октября, а торговались второсортные. Неудивительно, что аукционы практически провалились. Из 47 га, выставленных под застройку, реализовано всего пять.

Заместитель начальника департамента планирования и развития территории Перми Сергей Титов возражает: заявления о «второсортности» — «это частное мнение девелоперов». Но чем еще определяется инвестиционная привлекательность, кроме как мнением потенциальных инвесторов, чиновник не уточнил.

У застройщиков есть некоторое количество площадок. Николай Бухвалов оценивает его как достаточное для строительства 700 — 800 тыс. кв. метров жилья. Отсюда оптимистичный прогноз, который дают строители: в 2006 году высокие темпы строительства (пусть и не такие умопомрачительные, как в 2005-м) сохранятся.

Но годовой мораторий на отведение земли под строительство не может не сказаться на развитии рынка. Тем более с окончательным переходом на аукционы процесс выделения земли замедлится: это признают сами чиновники. Новый спад, скорее всего, ожидает рынок в 2007-м. Пессимисты ждут его уже в этом году.

При подготовке статьи использованы материалы пермского еженедельника «Business-class»

Дополнительные материалы:

Рынок жилья Перми в цифрах

За последние три года коэффициент обеспеченности населения города жилой недвижимостью увеличился на 0,9 метра на человека. Однако четверть существующего жилого фонда по-прежнему относится к ветхому или аварийному жилью.

Вторичный рынок. За 2005 год квадратный метр в среднем подорожал на 26%, средняя цена на конец года — 24,6 тыс. рублей за метр. Увеличилась цена на жилье всех типов, максимально — на квартиры в домах современной постройки. Развитие рынка в 2005 году показало: старые 3 — 5-этажные дома в ближайшем будущем станут абсолютными аутсайдерами рынка, за год цена на квартиры в них без учета инфляции выросла на 6,6% и достигла в декабре 22,62 тыс. рублей за кв. метр.

Новостройки. Метр в среднем подорожал на 42%, средняя цена на конец года — 27 тыс. рублей. На новостройки приходится четверть всех сделок с недвижимостью. Средняя площадь квартиры составляет 85 кв. метров, причем в структуре сдаваемого жилья преобладают 1 — 2-комнатные квартиры. Это говорит о том, что в прошедшем году преимущественно сдавались квартиры, имеющие большую площадь. Спрос на стандартные квартиры остается по-прежнему неудовлетворенным.

Загородная недвижимость. Ценовой коридор квадратного метра в коттеджных поселках — 15 — 30 тыс. рублей. Наибольшей популярностью пользуются загородные объекты на расстоянии 15 — 35 км от города стоимостью 17 — 25 тыс. рублей за кв. метр. Загородные дома — по-прежнему выбор состоятельной части населения. Стоимость готового к проживанию коттеджа не менее 2,5 млн рублей. В прошедшем году рынок загородной недвижимости активно развивался. С декабря 2004 по декабрь 2005-го рост цен в зависимости от типа загородной недвижимости составил 25 — 45%.

Подготовил Юрий Немытых по материалам АН «Перспектива»

Как сделать жилье доступным (рецепты Анатолия Маховикова)

— Привлекать на аукционы инвесторов федерального масштаба

— Выставлять на конкурсы крупные участки земли под микрорайонную застройку

— Четко разграничить ответственность застройщиков и власти при возведении инженерной инфраструктуры

— Застраивать пригородные территории, возводить жилье эконом­класса, жилье «на первое время»

— Осваивать новейшие строительные технологии

По мнению Анатолия Маховикова, комплексная реализация данных мер позволит значительно увеличить объемы вводимого жилья и снизить его стоимость на 20%

Комментарии

Материалы по теме

Время уточнять

Рынок бубльгумов

По осени считают

Даунхаус

Бетон для жилья

Южный Урал — территория с высоким потенциалом в сфере жилищного строительства

 

comments powered by Disqus