Блюз городских окраин

О развитии городской периферии

О развитии городской периферии

Если уральские города будут жить только за счет своих центров и не уделять внимания «спящей» периферии, они окажутся на обочине глобальной конкуренции.

Я живу в спальном микрорайоне Екатеринбурга. Он на 80% застроен панельками и рассчитан на 50 тыс. человек. В нем есть один приличный бар, пара фитнес-залов (стоимость годового абонемента в один из них — 60 тысяч), убогий парк и три бульвара. Зато он пользуется безумной любовью торговцев: на 150 га (это всего 0,7 км с севера на юг и 2 км с запада на восток) расположено девять продуктовых супер- и гипермаркетов и два ТЦ (на 22 и 48 тыс. кв. метров).

В моем районе мало фонарей, автомобили давно победили детские площадки, а с завода, расположенного неподалеку, периодически несет жженой резиной. Многоэтажки натыканы хаотично: после дома номер 5 идет 17, а здания, официально приписанные к одной улице, стоят на другой. Такую среду едва ли можно назвать комфортной. Тем не менее я испытываю к этому месту необъяснимую привязанность и каждый раз спорю с теми, кто называет его бетонной серой массой, хотя таковой он и является. 

Центральный центр

Внимание урбанистов к периферии объясняется четырьмя факторами. Первый — ее размеры. Если посмотреть на территории крупнейших метрополий, то мы увидим, что окраины в десятки раз больше центра: в Париже соотношение равно 33,5, в Токио — 59, в Сан-Паулу — и вовсе 117,5 (подробнее см. таблицу «Показатели некоторых метрополий мира»). На Урале подобных исследований не проводилось, но даже если прикинуть площадь, например, всего Екатеринбурга и его урбанизированного ареала (на наш взгляд, в него нужно включать 11 городов-спутников, входящих в агломерацию, подробнее см. «Стать сложным» , «Э-У» № 34 от 26.08.2013), то соотношение будет равно 26. При этом периферия постоянно прирастает.

Второй фактор — численность населения. Именно здесь живет подавляющее количество горожан. Так, в Москве 90% квартир расположено между третьим транспортным кольцом и МКАД. В крупных уральских городах показатель несколько меньше, однако картины это принципиально не меняет.

Третий фактор — относительная заброшенность окраин. Под заброшенностью мы понимаем отсутствие внимания к их развитию со стороны властей. Обычно муниципальные чиновники пекутся о красивости центра и максимум гостевых маршрутов. Бизнес за редким исключением тоже особо не стремится на периферию. Там непрестижно иметь штаб-квартиры. Исключения, конечно, есть (например, УГМК-холдинг сидит в городе-спутнике Екатеринбурга Верхней Пышме, один из крупнейших застройщиков Свердловской области Атомстройкомплекс планирует переезд в другой сателлит — Среднеуральск). В результате складывается мощный дисбаланс. Приведем в пример опять же Екатеринбург: в границах агломерации первого пояса («ядро» плюс Березовский, Средне­уральск, Верхняя Пышма, Арамиль) сосредоточено 488 тыс. рабочих мест, в центральной части столицы Среднего Урала, на маленьком пятачке — 350 тысяч. Единственное направление, где въездной поток примерно равен выездному, Екатеринбург — Верхняя Пышма. В остальных случаях первый в три-четыре раза превосходит второй.

Нам крайне симпатично высказывание специалистов института медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка», которое описывает состояние Москвы. Мы уверены, что с некоторыми допущениями это описание можно экстраполировать на крупные уральские города. Цитируем: «У нас очень маленький центр. Москва — город, увеличившийся за ХХ век в десять раз. А ценность столицы связывается в сознании людей только с центром. Москва — это Кремль, Красная площадь, бульвары, ЦПКиО и высотные здания, а не Бибирево, Бирюлево, Жулебино и Зюзино, то есть 85% территории — серая зона, лишенная идентичности. У нас очень центральный центр. В нем сконцентрированы функции — политическая, культурная, финансовая, торговая и деловая. Они поддерживают друг друга, но им тесно. У нас очень трудящийся центр. Территория в 7% города аккумулирует более 80% рабочих мест. Пробки, экология, логистика — все это проблемы гиперразвития ядра. У нас очень ценный центр. Фактически вся его территория — зона, закрытая для девелоперов, любой снос и любая стройка здесь — переполох на всю страну».

Наконец, четвертый фактор — слабая изу­ченность темы функционирования и развития окраин. В Москве архитектурное бюро «Проект Меганом» в партнерстве с большим количеством фирм и урбанистов подготовили масштабное исследование «Археология периферии», в основу которого был положен принцип SPACED (изучение проблем и потенциала городов по пяти базовым направлениям: S — sociology/общество, P — politics/управление, A — architecture/пространство, С — culture/культура, E — economics/экономика, D — data/данные). На Урале подобная работа никогда не проводилась. 

Безликая масса

— Что такое периферия современного крупного города? — рассуждает директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов. — Место, где бурлит жизнь, что-то происходит, там находятся люди, которые стремятся подняться вверх по социальной и профессиональной лестнице, там в гаражах гейтсы и джобсы собирают компьютеры и в итоге возникает Силиконовая долина. Что происходит в Москве и других крупных российских городах? Плановая советская застройка, люди утром уезжают на работу, которая располагается в центре, поздно вечером из-за пробок возвращаются назад и ложатся в кровать. Каких-либо культурных, социальных, личностных связей с районом у них не возникает. Нет места для развития, нет малого бизнеса, потому что в центре товары купить проще, и территория засыпает. Такую ситуацию можно назвать стабильной, а можно — застойной.

По учебнику, самая большая плотность населения возникает в центре города, к периферии показатель должен снижаться.
В крупных уральских муниципалитетах во многом наоборот. По крайней мере, мы видим район «Академический» в Екатеринбурге, который Пузанов охарактеризовал, как «территорию однообразную, отвечающую современным стандартам комфортности жилья, но устаревшую с точки зрения концепции полицентрического развития города». Скоро на южной окраине Среднего Урала начнет реализовываться масштабный проект «Солнечный», тоже особым новаторством не отмеченный. Другой пример — Пермь и стремительно заполняющийся серой массой высоток Пермский район. Зональный принцип приводит периферию к циклической деградации: на ней беспрестанно воспроизводятся типовые низкокачественные многоэтажки, цена на недвижимость зависит только от расстояния до центра, конкуренции застройщиков и социальной и деловой инфраструктуры не возникает.

Таблица. Показатели некоторых метрополий мира
 

Город Отношение площади периферии к площади центра Площадь центра, тыс. га Площаь метрополии, тыс. га Население метрополии, млн чел.
Сан-Паулу 117,5 2,7 317,3 19,92
Токио 59 4,35 256,4 37,22
Стамбул 53,9 2,5 134,7 10,95
Мехико 45 3,3 148,5 20,45
Берлин 34,1 3,95 134,7 3,64
Париж 33,5 8,5 284,5 10,62
Москва 19,6 6,6 129,3 11,61

 


Урбанисты в голос говорят: развитие окраин мегаполисов таит огромный потенциал, но он не будет реализоваться сам по себе. На наш взгляд, периферии нужна отдельная стратегия развития (мы понимаем всю фантазийность такого высказывания, однако это тренд мировой урбанистики). Директор архитектурного бюро «Проект Меганом» Юрий Григорян перечисляет вызовы, с которыми рано или поздно столкнутся крупные города, если позволят окраинам развиваться бесконтрольно:

— Первый вызов — стихийное развитие территорий. Второй — утрата контроля за земельным ресурсом. Третий — возможная транспортная запертость и недостаточная связанность некоторых районов. Четвертая угроза — деградация среды и падение качества жизни вследствие экономических дисбалансов. И последнее — угроза потери разнообразия и идентичности окраин.
Мировые державы не до конца понимают, как справиться с этими вызовами. Отсюда — «восстания окраин» в Берлине, Париже, Лондоне конца 2000-х. Тем не менее некоторые рецепты активации периферии выработаны.

 

 

Хватит спать

Первый рецепт — увеличение связанности и транспортной доступности периферии. Мы уже не раз писали, что это один из ключевых факторов успешного развития ареала метрополии. По расчетам зарубежных инженеров, точка доступа в систему транспортного обеспечения должна находиться максимум в шести минутах пути от дома. Тогда у жителей окраин не возникает чувство оторванности от центра. Еще один принципиальный момент — объединение периферийных районов или городов агломерации в обход «ядра». Этому может способствовать развитие кольцевых авто- и железных дорог, как в Токио. Еще один пример — Большой Париж. Экс-министр по вопросам городского развития этой территории Морис Леруа заявил, что власти запланировали создание второго метро, которое по длине будет аналогично уже существующему. Оно соединит периферийные районы. Опять же сетуем: в уральских городах никто расчетов не проводил. Но в Москве почти половина всех поездок в сторону центра лишняя — это перепробеги в ситуации, когда из одного окраинного района в другой можно добраться только через центр.

Для развития связанности, считает Юрий Григорян, нужно использовать потенциал открытости пространства периферии: советская свободная микрорайонная планировка позволяет это сделать. И еще один нюанс — в идеале строительство жилья не должно опережать развитие транспортной инфраструктуры.

Второй рецепт — увеличение разнообразия на жилищном рынке. В Нью-Йорке количество ценовых категорий доходит до 70. На Урале их в лучшем случае десяток.    

— Появление на периферии дорогой недвижимости, принципиально нового жилищного продукта с пешеходными зонами, квартальной застройкой может создать экономические предпосылки для ее развития, — уверен Александр Пузанов. — Это заставило бы застройщиков конкурировать не только по цене, но и по качеству, запустило бы механизм реальной конкуренции, существенно изменило бы само содержание рынка жилья. Но для этого необходимы политическая воля и жесткое законодательное регулирование. Если мы сказали, что в определенном районе не будет домов выше шести этажей, заявили, что планируем квартальную застройку, то пусть придет хоть десять ПИКов или Ренов, нужно стоять насмерть. Кроме того, необходимо наращивать долю земельного и имущественных налогов в структуре доходов города. Многие города (как и Москва) живут преимущественно на НДФЛ. Когда у тебя эти статьи занимают доли процентов, ты не думаешь, как организована недвижимость. В мировых городах эти налоги — основа местного бюджета. Власти, что радует, уже идут в этом направлении. С 2014 года налог на недвижимость для офисников и торговых центров будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Третий рецепт — развитие инфраструктуры малого и среднего бизнеса в спальных районах. Юрий Григорян даже предлагает отказываться от строительства новых торговых центров, которые «просто компенсируют недостаток общественных пространств» (это извращение, когда люди потребляют общественное пространство внутри ТЦ). Мы понимаем, что такой рецепт выглядит для уральских городов невероятным. Местные девелоперы без устали долдонят, что микрорайонные ТЦ являются одним из наиболее перспективных сегментов рынка торговой недвижимости.

Четвертый рецепт касается развития бывших промзон, расположенных на периферии. Мы уже писали о возможных вариантах редевелопмента таких территорий (подробнее см. «Заводоупразднение» , «Э-У» № 7 от 18.02.2013). Однако еще раз обозначим нашу точку зрения. Выносить все заводы за территорию города под флагом постиндустриальности — плохое решение. Застраивать бывшие производственные площадки высотным жильем (а именно так поступают девелоперы на Урале) — не лучше. Необходим баланс между рабочими местами, арендным жильем и квартирами в собственности. Кроме того, на месте бывших заводов можно обустраивать музеи, выставки, бизнес-инкубаторы и т.д. Таких примеров достаточно и в Москве («Винзавод», «Фабрика Станиславского», институт «Стрелка», бизнес-инкубатор Digital October), и в Питере (лофты «Ткачи» и «Этажи»).  

Пятый рецепт — насыщение периферии новыми функциями: деловыми, культурными, рекреационными. «Надо активировать спящие центры микрорайонов, заложенные еще в советской планировке, как главные городские общественные пространства, — уверен Юрий Григорян. — В Москве, например, формирование местного соцкапитала может происходить на основании того, что 37% людей, прописанных на той или иной периферийной территории, живут там 30 лет, 38% — больше 10 лет. Это позволит консолидировать сообщество, вовлечь его в управление».

 

 

Знаки места

Еще один аспект, на который обращают пристальное внимание мировые урбанисты, — использование наследия и локальных достопримечательностей для формирования идентичности периферийных районов.

Нам бы хотелось остановиться на этой теме подробнее, поскольку на страницах журнала мы ее никогда не затрагивали. Архитекторы сравнивают города со слоеными пирогами, в которых за несколько веков накопилось множество памятников. Но вся история, как правило, аккумулируется в центре.  

Авторы «Археологии периферии» выделяют три вида наследия. Первый (самый понятный и осязаемый) — памятники архитектуры. Второй — артефакты, оставшиеся от прежних градопланировщиков и генпланов (фрагменты каркасов бывших районов, линии улиц и т.д.). Третий — уцелевший ландшафт, например, от прежних деревень, которые втянул город.    

Директор Московского музея-усадьбы «Останкино» Геннадий Вдовин считает важным не упускать из виду и еще один пласт — смысловой. В качестве примера он приводит трассу проспект Мира — Ярославское шоссе, которая, кроме прочего, является шереметьевской. Другой вариант — 3-я улица Строителей дом два. Важны мифологемы места.

Экс-директор госкомиссии по историческим зданиям и памятникам Англии English Heritage Педди Пью считает, что при определении ценности наследия нужно учитывать четыре характеристики: очевидную, историческую, эстетическую и общественную значимость.

Одним из наиболее показательных примеров использования наследия (группа объединяет все виды наследия и значимости) можно назвать линии обороны Амстердама — наземную (45 фортов, построенных в XIX веке и ныне вплетенные в ткань периферии) и водную (76 башен и более тысячи других культурных артефактов). Они проходят через несколько муниципальных районов, в 1999 году была создана спецкомиссия для их развития.

Для выявления знаков места необходимо привлекать население, уверены урбанисты. «Идентичность возникает снизу», — уверен директор знаменитого бюро Джона МакАслана Эйдан Поттер. В Москве, например, планируют сделать интерактивную карту, на которую люди могли бы сами добавлять достопримечательности.

На Урале, на наш взгляд, основное наследие периферии — это конструктивистская архитектура XX века и, безусловно, промышленные объекты. Если вокруг них не будет развиваться активность, то на окраинах не возникнет никаких точек притяжения.

С этой точки зрения нам очень симпатична инициатива молодых архитекторов Екатеринбурга, создавших некоммерческое партнерство и получивших в безвозмездное пользование (уникальное для России) Белую башню — бывшую водонапорную башню, построенную в екатеринбургском микрорайоне Уралмаш в 30-е и не использующуюся по назначению уже с 60-х. Горожане, заметим, охотно откликнулись на призыв спасти памятник. Они собрали 150 тыс. рублей и сами принимали участие в некоторых работах — поставили ограду, убрали мусор, копившийся в подвале башни с 90-х. Власти пока смотрят на проект с настороженностью. Наследие периферии ими не переосмыслено.

На еще один важный момент обращает внимание глава департамента культурного наследия Москвы Александр Кибовский:

— Окраины очень разные. Есть новопостроенные районы, в которых нет никакого наследия. Я не сторонник равнять окраины по географическому признаку, скорее, их нужно делить по социально-демографическому принципу. Например, парк в районе, застроенном 50 лет назад, в котором выросла пара поколений, является источником идентичности. А бульвар на новой периферии, утонувшей в высотках, — нет. Когда мы говорим об окраинах, я бы в первую очередь беспокоился о районах, которые возникли на «пустом месте». Там знаки места, позволяющие ощущать себя постоянным жителем территории, нужно создавать с нуля. Такие маяки не только являются ресурсом развития, источником идентичности. Они — основа комфортной среды наравне с образовательными и медицинскими услугами.

 

 

Каждому не угодишь

Если резюмировать, то мы стоим на идее полицентричности, насыщения окраин дополнительными функциями, устранения дефектов экономики, которая опирается на жилищную ренту. Именно города будут определять развитие цивилизации, и если периферия продолжит спать, то российские города окажутся на ее обочине. 

Мы понимаем, что в уральских городах, где пространственное планирования во многом происходит в ручном режиме, внимание к периферии может обернуться резкой деградацией центра (представьте, например, что будет с Пермью). Для нас очевидны дилеммы, которые возникают в связи с повышением налога на землю, появлением межрайонной конкуренции, освобождением промзон, ограничениями по строительству типовых многоэтажек, развитием транспортной инфраструктуры и т.д. Но очевидных тупиков здесь нет. Мировой опыт показывает, что абсолютно популярных решений не бывает.

Дополнительная информация.

 

 

 

Жажда обновления

Андрей ИвановНевысокое качество и однообразие домов на периферии объясняется слабой компетенцией проектировщиков, желанием инвесторов сэкономить и устаревшей материальной базой предприятий стройиндустрии, считает генеральный директор компании «ПроектСтройЭкспертиза» (Челябинск) Андрей Иванов.

— Андрей Евгеньевич, в каком состоянии находятся дома, расположенные на периферии Челябинска? Нужно ли им обновление?

— Большинство таких домов нуждаются в реконструкции. Они были возведены еще в 50 — 60-х годах прошлого века и по уровню комфорта не соответствуют требованиям горожан. Кухни по 4 — 5 кв. метров уже никого не устраивают. Моральная старость дополняется физической. Конструкции панельных домов изношены на 60 — 70%.

— А как вы оцениваете исполнение новых проектов? Многие эксперты на Moscow Urban Forum сетовали, что это архитектурно однообразное и некачественное жилье.

— Никаких новинок в архитектуре периферии я не наблюдаю. Единственное, что стали применять в Челябинске — яркую раскраску фасадов. В результате здания смотрятся интереснее.

Использование монолитных технологий позволило несколько разнообразить формы, но застройщики ничего примечательного рынку предложить так и не смогли.

Качество объектов на периферии также оставляет желать лучшего. Недавно родственники купили квартиру и пригласили меня ее оценить. Я написал полтора десятка замечаний. Причина, вероятно, в том, что многие заводы ЖБИ в Челябинской области используют устаревшие технологии.

— Эксперты говорят и еще о двух причинах — желании инвесторов сэкономить на предпроектной и проектной стадии строительства, а также отсутствии строительного контроля.  

— В 95% инвесторы действительно пытаются сэкономить на начальном этапе строительства. Им кажется, что любые огрехи ранних стадий они выправят при возведении объекта. Но это не так. Безопасность и качество здания формируются уже на стадии эскизного проекта. 
Сторонних экспертов строительные компании привлекают только тогда, когда дом начинает явно проседать или наклоняться. Тогда они просят нас или другую организацию провести обследование, дать заключение и рекомендации.

— Какова ситуация в сфере проектирования, изысканий?

— Я бы выделил две основные тенденции. Первая — дефицит кадров. Наша отрасль переживает острую нехватку главных инженеров проектов. Раньше у всех отечественных трестов была дирекция строящегося заказчика, которая сумела бы оценить качество проекта. Сейчас такие службы есть только у крупнейших компаний.

Вторая тенденция — присутствие на рынке множества мелких подрядных организаций, которые оказывают услуги некомплектно. Они получают (или покупают) допуски СРО на отдельный раздел документации. Свести потом это воедино крайне сложно.

Кроме того, мелкие компании демпингуют на тендерах. И поскольку оплатить работу хороших специалистов не могут, берут или студентов, или пенсионеров, чьи знания не сочетаются с современными реалиями.

Все зависит от заказчика: если он хочет выполнить проект качественно, то сможет найти квалифицированных подрядчиков, а если хочет побыстрее заработать — заключит договор с теми, кто выполнит работу на коленке. 

Помните сказку Михалкова про жадного Вартана, который просил скорняка сделать из шкуры сначала одну шапку, потом две, пять… В итоге получил семь, но на голову их никак не наденешь.

— Однако сейчас в стройку внедрены саморегулирумые организации, ФЗ-94 заменен федеральной контрактной системой (ФКС). Это не принесло существенных изменений?

— Саморегулируемые организации пытаются контролировать работу проектировщиков, но пока получается не слишком успешно. Внедрение ФКС пока тоже особых результатов не дало, заказчики по-прежнему преимущественно ориентируются на ценовые показатели. Хотя один тендер, заявив большую цену, нам выиграть все-таки удалось. Но такие случаи единичны.

 

 

 

 

Михаил СкоробрещукРазвитие города должно быть сбалансированным

Михаил Скоробрещук, директор АН «Уралэнергостройкомплекс»:

 

 

- Екатеринбург активно развивается и давно занимает ведущие позиции среди инвестиционно привлекательных городов России. При этом абсолютно естественным процессом является рост столицы Урала с планомерным освоением прилегающих территорий города.

Сегодня в Екатеринбурге активно возводятся небоскребы, меняется облик города как современного делового мегаполиса. Причем высотными становятся не только офисные, но и жилые здания.

Традиционно, центр деловой и политический активности города - это и его географический центр. Поэтому факт дальнейшего развития приближенных к центру районов очевиден, а строительство новых высотных зданий закономерно. Но, несмотря на то, что жить в центральной части города по-прежнему престижно и удобно, часть екатеринбуржцев предпочитает более удаленные районы, ориентируясь на такие параметры, как стоимость и экологичность. Поэтому сегодня активная застройка ведется во всех районах, и в первую очередь это касается жилых зданий.

В таких условиях, конечно же, на первый план выходят вопросы развития инфраструктуры, в том числе оптимизации транспортных потоков.

При проектировании мы учитываем особенности расположения будущих жилых зданий, чтобы обеспечить жильцам максимальный комфорт. Например, для домов в центре актуальны вопросы шумоизоляции, наличия подземного паркинга на территории комплекса, а для объектов в отдаленных районах важна собственная инфраструктура, в том числе присутствие предприятий бытового обслуживания. При возведении жилых зданий сегодня особое внимание уделяется конструктивным и архитектурным решениям, строительным и отделочным материалам, инженерным системам и оборудованию. Застройщикам важно постоянно повышать качество объектов, так как потребности екатеринбуржцев растут вместе с ускорением темпов городской жизни.

 

 


Партнеры проекта Проектстрой Экспертиза  Уралэнергостройкомплекс

 

Комментарии

Еще в сюжете «Агломерации Урала. Вызовы и эффекты»

Еще в сюжете «Градостроительство и грамотное планирование пространств»

Материалы по теме

Пермь 2.0

Раскатали вату

Бег на месте

В поисках мультиэффекта

Ждать

Все на сортировку

 

comments powered by Disqus