Не дают жилья России

Не дают жилья России

Не дают жилья РоссииКаким конституционным правом миллионы россиян обладают от рождения, но не имеют возможности его реализовать? Свобода слова? Право на жизнь? Все эти права нарушаются и ограничиваются постоянно. Но не так масштабно, как право, указанное в статье 40, пункт первый: «Каждый имеет право на жилище…». Миллионы россиян вовсе не имеют собственного жилья. Еще миллионы живут в ветхом и аварийном. Десятки миллионов ютятся в меньшем, чем установлено законодательством. Но совсем уж не соответствует действительности второй пункт той же статьи: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».

Когда весной уходящего года был принят проект «Национальное и доступное жилье гражданам России», наш журнал прогнозировал его неудачу. В первый год существования проект не выполнил заложенные в него контрольные показатели. Не выполнит и в следующем (см. «Тренд, он — же горизонталь», «Э-У» 47 от 12.12.05). Главная беда в том, что национальный проект игнорирует одну из важных, а то и главную проблему строительного рынка — коррупцию.

Сегрегация по родственному признаку

Свободного строительного рынка в России нет. Есть локальные монополии, точнее, олигополии, при которых в условиях недостаточно сильной конкуренции застройщики слабо мотивированы на оптимизацию издержек, снижение цен. Тут чиновники обычно восклицают: «Откуда вы взяли монополию?

В регионе (городе) выданы сотни строительных лицензий, действуют по меньшей мере десятки строительных организаций!». Одно другому не противоречит.

Доказать существование олигополий довольно просто. За год в областных центрах Большого Урала вводится в эксплуатацию 30 — 50 жилых домов. Примерно столько же выделяется землеотводов. Возьмем в руки рекламные каталоги трехпяти ведущих городских застройщиков. И увидим, что каждый из них предлагает приобрести квартиры в десятке (или около того) домов, которые сдаются в течение годаполутора. Получается, что львиную долю жилья продают трипять компаний, лидирующих на локальных рынках. Остальные работают на подряде, застройщикам никакой конкуренции не создают и на ценовую политику не влияют.

Кто они — крупнейшие застройщики? Не секрет, что почти все так или иначе аффилированы с муниципальными (реже региональными) чиновниками. Пример, ставший хрестоматийным: единственная российская женщинамиллиардер Елена Батурина — владелица строительной фирмы « Интеко» и одновременно супруга мэра Москвы Юрия Лужкова. Подобные совпадения наблюдаются во всех крупных городах России, варьируется лишь характер родственных связей высших чиновников и основных застройщиков.

Это наиболее «весомая» категория. Для удобства дальнейшего повествования выделим еще две: местные неаффилированные застройщики и чужаки. Последним приходится хуже всех: они не только не вхожи в администрации и не пользуются привилегиями, но и не знают, как это называют сами строители, ходоввыходов (кому, где и сколько дать «на лапу»).

Как выразился один из анонимных комментаторов, рассказы которых цитируются в этой статье, — «это дело прокуратуры, а не журналистов». Тем не менее попытаемся хотя бы крупными мазками нарисовать картину теневой строительной экономики.

А братве — шампанского

…В 2006 году общие расходы федерального бюджета увеличатся в жилищной сфере в четыре раза…

…Наша задача к 2007 году обеспечить значительный рост объемов жилищного строительства. По отношению к уровню 2004 года — не менее чем на треть.

Для этого в бюджетах всех уровней прежде всего нужно выделить средства на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство. Я подчеркиваю: именно из бюджетов всех уровней…

…Рассчитываю, что уже в начале следующего года будут отобраны проекты в регионах по развитию коммунальной инфраструктуры, начнется подготовка конкретных участков под новые микрорайоны…

…Нужно сделать все, чтобы разбюрократить принимаемые решения в этой сфере…

…Прошу завершить формирование нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг. Поручаю правительству Российской Федерации разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов, а также значительно увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, предоставив ему серьезные государственные гарантии…

Театр начинается с вешалки. Строительство — с поиска подходящего земельного участка. Искать инвестиционно привлекательный участок застройщику со стороны — «дохлый номер». Все удобно расположенные участки с относительно небольшим ветхим фондом, подлежащим отселению и сносу, подъемным объемом вложений в подводку коммуникаций и т.д. в последнее время активно распределялись впрок (до наступления обещанных земельных аукционов) между «своими» застройщиками и карманными фирмамипосредниками.

За отведение земельного участка даже вхожему в мэрию застройщику придется заплатить: один из комментаторов называет сумму в 10 долларов за квадратный метр, это примерно 2% себестоимости жилья. (Для удобства подсчетов примем округленно, что средняя себестоимость метра жилья в областных центрах не превышает 500 долларов, а цена — 1000 долларов.) В эту сумму входят и официальные гонорары, например, за подготовку документов, но в общей массе это копейки. Львиная доля — взятки.

Застройщику «с улицы» придется либо перебирать оставшиеся земельные участки (чаще всего строительство на них экономически нецелесообразно), либо обращаться к фирмепосреднику. Рассказывает один из уральских риэлторов: «За последние два года мне дважды предлагали купить участок под жилую застройку — за 300 и 400 тыс. долларов. Важно понимать: это не подготовленные к строительству участки. Заплатить предлагали за право начать заниматься участком — строить коммуникации, отселять ветхий жилой фонд. Обращались с этими предложениями фирмы, аффилированные с мэрией, которые получили землю вовсе бесплатно, либо за гораздо меньшую сумму — до 50 тыс. долларов. Разница в суммах — откаты в пользу мэрии». При таком способе добычи цена земли вырастает до 6 — 8% от себестоимости.

И это не предел. Нам рассказали такую историю. Строительная компания обращается в муниципалитет одного из областных центров УрФО на предмет получения земли под строительство коттеджного поселка в пригороде. После недолгих переговоров оглашена цена вопроса: компании предлагается построить железнодорожный мост стоимостью в миллиард рублей. (Постройку моста, как и любого другого объекта, не имеющего отношения к собственно жилью, мы также относим к теневому сегменту строительства. Потребителю недвижимости все равно, на что пошла часть денег, заплаченных им за квартиру: на прямую взятку или на строительство объекта, который скорее всего будет оформлен как возведенный на бюджетные средства, а соответствующая сумма уйдет в неизвестном направлении.) Весь проект коттеджного поселка стоил около 5 млрд рублей, за участок просили 20% (!) от себестоимости. Но застройщик строить мост не стал, вместо этого на стол лег туз из рукава: «Наша компания близка к (называется не последняя персона из губернаторской команды). — Насколько близка? — Она ему принадлежит». После нескольких минут раздумья: «Хорошо, тогда коньяк и конфеты девочкам, им всетаки документы оформлять».

ТУ: и поехало…

Следующий и, пожалуй, самый дорогостоящий этап подготовки к строительству — оформление технических условий (ТУ). По самому мягкому определению застройщиков, «техническими условиями сетевые компании решают не только наши проблемы, но частично и свои». Застройщику часто предлагается поменять часть магистральных сетей, энергокомпании требуют строительства тепловых и электроподстанций. Официальная формулировка: сети настолько дряхлые, что подключения еще одного дома не выдержат. Обычно строители не знают, так это на самом деле или их просто «доят».

Самая распространенная форма обременения: строительной компании предлагается «врезаться в сеть» на достаточно большом расстоянии от площадки. Ближе якобы невозможно. Таким мозаичным способом за счет застройщиков сетевые компании модернизируют свое хозяйство. Примеров масса: «Проектировали жилой дом в центре города. Вначале от нас потребовали замены участка магистрального водовода, обслуживающего весь район, протяженностью 200 метров. Сошлись на 70ти». «Строили автоцентр. Для подключения к отоплению нам предложили построить 700 метров теплотрассы. Это было неподъемно для проекта, да и не верилось, что нет возможности врезаться в сеть ближе. Через хороших знакомых без взяток договорились врезаться на расстоянии 35 метров. Это в двадцать (!) раз дешевле».

Что делать тем, у кого нет «хороших знакомых»? Рассказывает представитель специализированной компании, занимающейся подготовкой и согласованием строительных проектов: «Есть возможность подключиться без особых вложений. Можно не тянуть, например, 200 метров водопровода, как требует водоканал. А позвонить в мэрию. Оттуда поговорят с водоканалом и уладят вопрос. Найдется точка подключения поближе. Это сэкономит время, но не деньги: за услуги придется бесплатно отдать, условно, пару квартир».

Еще один довесок — тарифы на подключение. Даже построив подстанцию, застройщик единовременно заплатит энергетикам за каждый киловатт, подведенный к дому, 12 — 15 тыс. рублей. На трехподъездный десятиэтажный дом с офисами и магазинами на первых этажах потребуется до 500 киловатт. Итого около 250 тыс. долларов, то есть дополнительные 1 — 2% от сметы.

Встречаются и клинические случаи. Из приведенных нам примеров: отдельно стоящий дом и требование тянуть 2 км теплопровода. Еще любопытнее: министерство ГО и ЧС записало в ТУ требование построить под проектируемой пятиэтажкой бомбоубежище (с метровыми противорадиационными стенами из дорогого высокомарочного бетона и т.п.) примерно той же стоимостью, что и сам дом. Эти проекты просто не состоялись по причине полной нерентабельности. «В принципе могут потребовать заменить сети во всем городе. Коммунальщикам это не запрещено», — грустно шутит наш комментатор. Поэтому чаще всего торг под названием «заключение технических условий» идет до тех пор, пока стороны не сойдутся на максимуме, который проект способен потянуть. Причем в договор застройщика и сетевой компании обязательно включается пункт о том, что построенные сетевые объекты инвестор обязуется безвозмездно передать коммунальщикам. Это один из наиболее вопиющих парадоксов: за счет строительного рынка (считай — покупателей недвижимости) создаются основные фонды ЖКХ.

Минимальная сумма таких затрат (для застройщиков, не пользующихся особым положением) — 10% от сметы. Максимальная зависит от инвестиционных возможностей проекта. В одном из уральских регионов долгое время существовало негласное правило: ТУ на проект должны составлять не меньше 25% от сметы. Проект, которому удавалось «проскочить» с меньшими затратами, на стадии приемки объекта в эксплуатацию не согласовывали до тех пор, пока застройщик не вносил разницу в бюджет либо не вкладывал в сети. Эти 25% и примем за максимум.

Курочка — по зернышку. Но курочек много

Еще одна стадия подготовки строительного проекта — согласование с надзорными инстанциями: СЭС, пожарными, экологами, архитектурой и другими. Всего дватри десятка.

Большинство строителей и здесь не избегают обременений и взяток. Причины две: противоречивость нормативной базы; большое количество и длительные сроки согласований. Дело в том, что надзорные органы руководствуются сотнями, а то и тысячами нормативных актов. При этом, как отмечает «специалист по согласованиям» одной строительной компании, «в год пожарным спускается до пятидесяти новых актов, и очередной может противоречить тому, что выходил год назад». Поэтому любой проект, любая его часть может быть согласована или не согласована: это зависит от того, какую норму применить, а о какой забыть.

Рассказывает строитель: «Есть закон, по которому деревообрабатывающий цех может располагаться только в 300 метрах от жилья. Но в реальности цеха появляются возле жилья и наоборот. Нужно обосновать, что выбросы от цеха не превышают нормы. Для этого строитель заказывает программу исследований окружающей среды. Удовольствие недешевое — сотни тысяч рублей. Естественно, за деньги получаются те результаты, какие нужны. Но и обвинять надзорные органы в том, что они нарушают закон, нельзя. Возможно, выбросы и вправду в пределах нормы».

По санитарным нормам нельзя строить жилые и офисные объекты вблизи большинства оборонных заводов: от них идут вредные выбросы. Но многие из них десятилетиями стоят посреди жилой застройки, и это никого не волнует до тех пор, пока строитель не снесет ветхое здание и не соберется поставить новое (или начнет реконструкцию). СЭС по закону может запретить, а может и не запретить, осознав бредовость ситуации.

Еще парадоксальный пример. Муниципалитет часто требует, чтобы в проект закладывалось остекление балконов — для единого архитектурного облика. А пожарные не подписывают такой проект: это нарушение противопожарной безопасности, так как в случае возгорания остекление помешает пожарным попасть в квартиру через балкон. Как согласовать проект с теми и другими? С одной из сторон придется договариваться и (или) платить.

У кого не возникнет соблазна (или необходимости, смотря по обстоятельствам) простимулировать необходимое решение конвертом? Перефразируем закон Мэрфи: если взятка может быть попрошена и дана — она будет попрошена и дана. В этой части, как ни в какой другой, конкретный размер административной ренты зависит от умения сотрудников компании договариваться. Тем, кому повезло наладить взаимоотношения, обходятся 1% себестоимости на все предварительные согласования и еще 1% — на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Сущие мелочи по сравнению со всем остальным, «банкетысувениры».

Другим везет меньше. Рассказывает руководитель крупного строительного проекта, находящегося на стадии согласования: «Если проводить согласования по нормативным срокам, которые установлены в инстанциях, можно уложиться в достаточно приемлемую сумму: 3 — 4% от сметы. Но это — месяц, два, а то и три на подпись. И многие согласования происходят последовательно: получил одну подпись — обращайся за другой. Если все это делать по нормативным срокам и в нормативном порядке, проект можно десять лет согласовывать. Так что везде висит официальный прейскурант. Сократить срок с двух месяцев до одного? Заплати в два раза больше. До недели — не только официально, но и в конвертике». Часть застройщиков оценивает стоимость согласований в 10% от сметы и более.

Многократная бухгалтерия

Следующий отлаженный механизм — отчисления в бюджетные и внебюджетные фонды муниципалитетов. Обычно они взимаются на развитие инженерной, социальной инфраструктуры, отселение ветхого жилого фонда. До принятия нового Градостроительного кодекса эти отчисления были обязательными. С его выходом муниципалитеты сборы «отменили», точнее, перевели в разряд «добровольных»: подпиши договор об отчислениях или оставайся без земли.

«Своему» или тому, кто понес уж слишком большие затраты на возведение коммуникаций за пределами строительной площадки, могут засчитать произведенные работы в счет 10процентного сбора на развитие инженерной инфраструктуры. Комуто засчитают только их часть. «Чужим» придется и коммуникации подвести, и 10% выложить.

В последнем случае владелец квартиры оплачивает одни и те же сети дважды. (Со временем оплатит и в третий раз: через инвестиционную составляющую в тарифах, которая вроде как должна идти на развитие этой самой инфраструктуры.)

Сбор 8% на социальную инфраструктуру реже других выплачивают деньгами. Дискриминация в том, какие именно объекты потребуют построить: одним за социальную инфраструктуру засчитают торговые и офисные площади на первых этажах, которые застройщик еще и продаст с прибылью. Других обяжут возвести здание детского сада. Это хуже, но терпимо: сегодня, говорят строители, появились инвесторы, которые подыскивают помещения под коммерческие детсады. Но могут «попросить» построить школу, а это чистые убытки. Не для застройщика, однако, — для покупателя недвижимости.

По оценкам большинства наших комментаторов, отчисления в фонды в среднем доходят до 15%, но могут и достигать 23%. Отдельный вопрос — как они расходуются? Многие строители уверены: нецелевым образом.

В лучшем случае растворяются в бюджете и идут на текущие нужды, к примеру, модернизацию сетей. В худшем — разворовываются. Один строитель вспоминает: средства фонда были потрачены на расходную статью бюджета «развитие пригородных поселков». Но только на один из них, куда в кратчайшие сроки были подведены газ, канализация, электричество. Дело небывалое, другого факта участия бюджетных средств в подведении коммуникаций к поселкам этот строитель не припомнил. Да и не мог: там на постоянное место жительства обосновались мэр и прочая административная элита.

Взятки оплачиваем мы

Почему застройщики терпят все эти безобразия? По трем причинам. Вопервых, муниципалитеты владеют основным ресурсом — землей, а те, кто попытается возмутиться, будут от него отлучены. Вовторых, противоречивая нормативноправовая база не позволяет ни одному застройщику выполнять все существующие правила. При желании «взбунтовавшегося» застройщика можно обвинить во всех грехах — от несоблюдения санитарных норм (соблюсти которые невозможно) до строительства без разрешения (любое разрешение можно посчитать недействительным). Как правило, застройщик, который решил пойти против течения, подвергается массированной административной и PRатаке. Большая часть громких разоблачений «плохих» строительных компаний — реакция властей на свободомыслие. Наконец, втретьих: несмотря на все обременения, недостаток предложения жилья и почти монопольный статус застройщиков позволяет им переносить дополнительные затраты на цену жилья, сохраняя собственную рентабельность. Так что большинство строителей не в обиде. Оплачивают «банкет» покупатели квартир.

Мы привели далеко не все коррупционные потоки, только самые заметные. Возникают все новые: совсем недавно чиновники одного уральского муниципалитета ввели незатейливый побор — 100 долларов с метра «черным» налом в карман. Платят не все — только «чужие», лишенные административного ресурса.

Сложив средние оценки перечисленных здесь затрат, мы уже получим около 40% от сметы или 20% в цене жилья. Эта цифра примерно совпадает с той, что называют сами строители.

На самом деле административная рента почти вдвое больше. Помните пример с миллиардом рублей и бутылкой коньяка? А теперь вопрос: станет ли компания, не заплатившая откат в 20%, выставлять на рынок построенное жилье по цене на 20% меньше? Нет, она продаст его по рыночной цене. Любой вид взяток и откатов самим фактом существования, вне зависимости от того, взимается он или нет, увеличивает цену жилья. Просто в одном случае «наценка» идет в карман чиновнику, а в другом — строителю. Так что объем теневых издержек в строительстве можно оценить близко к максимальным цифрам, суммарно в 70 — 80% от сметы или 35 — 40% от стоимости жилья. Исчезни эти издержки — жилье может стать доступным.

Наивно полагать, что в ближайшее время чиновники перестанут брать взятки, а энергетики и коммунальщики — решать свои проблемы за счет строителей. Но еще наивнее — что жилье сделают доступным развитие ипотеки и растущие на 10% в год темпы строительства. По нашему мнению, решение проблемы доступности жилья во многом сводится к двум пунктам. Первое: доподлинно выяснить, куда идет разница между себестоимостью и ценой, за исключением задекларированной и обложенной налогами прибыли застройщиков. Затем разделить эти потоки на те, что образуются изза недостаточности и противоречивости нормативноправовой базы, и на откровенную уголовщину. Второе: незаконные потоки перекрыть с помощью прокуратуры и обязательно публичных судов. «Законные» накрутки минимизировать с помощью последовательного и тщательно продуманного нормо и законотворчества. В результате все нынешние и потенциальные участники строительного рынка станут работать в равных условиях. И только тогда включатся рыночные механизмы удешевления жилья. В противном случае средства национального жилищного проекта уйдут как вода в песок.

Другой вариант этой распространенной «особенности национального строительства»: сторонний застройщик готовит и согласовывает проект, а это годдва работы плюс немалые деньги. Затем под угрозой «не поставить самую главную последнюю подпись» ему предлагается реализовывать его на паях со «своим» застройщиком, который никаких предварительных расходов не нес и включается «на все готовенькое». Рассказавший об этом строитель вынужден был согласиться на такую схему, а потом продать весь проект навязанному партнеру, вернув только непосредственные затраты на согласование.

Дополнительные материалы:

Владимир Путин о национальном проекте по доступному жилью

Владимир Путин…В 2006 году общие расходы федерального бюджета увеличатся в жилищной сфере в четыре раза…

…Наша задача к 2007 году обеспечить значительный рост объемов жилищного строительства. По отношению к уровню 2004 года — не менее чем на треть.

Для этого в бюджетах всех уровней прежде всего нужно выделить средства на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство. Я подчеркиваю: именно из бюджетов всех уровней…

…Рассчитываю, что уже в начале следующего года будут отобраны проекты в регионах по развитию коммунальной инфраструктуры, начнется подготовка конкретных участков под новые микрорайоны…

…Нужно сделать все, чтобы разбюрократить принимаемые решения в этой сфере…

…Прошу завершить формирование нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг. Поручаю правительству Российской Федерации разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов, а также значительно увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, предоставив ему серьезные государственные гарантии…

Не мытьем, так катаньем

О реальной (а не декларируемой) практике взаимоотношений уральских муниципалитетов и потенциальных инвесторовзастройщиков рассказывает на условиях анонимности директор местной строительной компании

— Московская компания построила в нашем городе большое офисное здание, после чего у нее возникло желание закрепиться на местном жилищном рынке. Менеджмент оценил его как гораздо менее насыщенный и, соответственно, более перспективный, чем московский. Обратились к мэрии и высказали намерение комплексно, микрорайонами строить жилье экономкласса на свои средства. (Если судить по официальным заявлениям администраций, таких инвесторов муниципалитеты ищут днем с огнем и ждут с распростертыми объятиями. — Ред.) На вопрос, какие площадки вы нам можете предложить, последовал ответ: никаких. Мол, ищите сами и согласовывайте. Компания не так хорошо ориентировалась на местном рынке, да и из переговоров с администрацией стало понятно, что им не особенно рады.

Тогда москвичи пошли в обход: воспользовавшись поддержкой федерального правительства, вышли на одно федеральное ведомство, которое на условиях бессрочного пользования владело подходящим земельным участком. Участок ведомству выделили еще в советские времена, когда у него было свое СМУ, но так и не застроили. Москвичи заключили контракт: инвестор получает искомый земельный участок, на котором строит 400 тыс. метров жилья, а ведомство — 15% квартир по окончании строительства.

Все бы ничего, но следующий этап — согласование ТУ с муниципальными коммунальными службами. Насчитали: 250 млн рублей — строительство магистрального водовода, еще 250 миллионов — энергоподстанция и 500 миллионов — 2 километра многополосной автодороги, плюс мелочи. Итого — около 1,2 млрд рублей. Вся эта инфраструктура сильно перекрывала потребности микрорайона, но была нужна муниципалитету и карманным застройщикам, у которых были земли под застройку вокруг. Они рассчитывали бесплатно прицепиться к построенным за счет однойединственной компании сетям и дороге*. Доводы о том, что расходы москвичам не потянуть (весь проект стоил 4 млрд рублей, и они съедали больше 25% прибыли), равно как и предложения соседямзастройщикам поделить расходы на ТУ поровну, действия не возымели. Помучавшись, москвичи отбыли восвояси.

А через некоторое время к москвичам обратился директор крупнейшей строительной компании города (тесно связанной с мэрией) и предложил выкупить заключенный с ведомством контракт. Москвичам ничего не оставалось, как согласиться. Я не знаю суммы сделки, но обычно такие «висячие» контракты стоят недорого, в пределах 5% от стоимости проекта.

Я уверен, это был целенаправленное выживание москвичей, чтобы передать землеотвод местной аффилированной компании. Мэрия знала, что москвичи никогда не согласятся на такую нагрузку.

Похожая схема используется и при проведении тендеров на застройку. В условия записываются неподъемные обременения, и соглашается на них только заранее предупрежденный «свой» застройщик. По завершении тендера условия пересматриваются: либо снимается часть обременений, либо в строительстве инфраструктуры участвует бюджет, о чем до начала конкурса не говорилось. С формальной точки зрения тендер честный: ведь все могли участвовать, но сами не захотели.

Комментарии

Материалы по теме

Не так быстро

Начало 2007 года не принесло резких перепадов цен на рынке жилья

Элита на берегу

Недоквартира

Локальная флуктуация

Слова без букв

 

comments powered by Disqus