Небоскреб в алмазах

Небоскреб в алмазах
Высотные сооружения — это устремленные к Богу, власти, символы гордости, мы находим их во всех культурах: пирамиды египтян, ацтеков, пагоды в Китае, храмы южной Индии, готические соборы... Наши небоскребы возникли в новом экономическом мире, в них отсутствует религиозное чувство. Это импульс оказаться выше всех, ухватиться за звезды... Небоскребы означают власть!
Филипп Джонсон,
американский архитектор

Высотное строительство на Урале еще долго не обретет популярность. Нет пула сумасшедших инвесторов, способных поступиться рентабельностью.

После новогодних праздников СМИ Екатеринбурга распространили информацию о том, что в городе появится сразу несколько новых высоток. Одну из них (предположительно 40-этажная) построят в центре. Идею уже поддержал Градсовет, правда, проект башни только прорабатывается, неизвестно даже ее назначение.

Еще несколько 34-этажных высоток также в центре Екатеринбурга должны вырасти в рамках многофункционального комплекса «Малевич». Инвестор проекта компания PRED Group уже получила разрешение на строительство и вышла на площадку.

Для властей Екатеринбурга высотное строительство в последние годы стало явным приоритетом: на международном фестивале «Зодчество», прошедшем в Москве, город представляли именно как территорию небоскребов. О других крупных городах Урала этого пока не скажешь.

Земельный стимул

Согласно российской классификации, высотными считаются здания выше 100 метров. Такой же позиции придерживается большинство международных классификаторов: International Аssociation for Bridge and Structural Engineering; American Society of Civil Engineers; International Council for Research and Innovation in Building and Construction. И мы к ней присоединяемся. Хотя, например, Council on Tall Buildings and Urban Habitat признает небоскребами сооружения выше 150 метров (включая флагштоки и шпили).

Многие архитекторы и девелоперы утверждают: высотное строительство началось из-за нехватки земли в быстрорастущих городах. Почти все в пример приводят маленький Манхэттен: размер острова не оставил выбора. У уральских застройщиков мотивы схожие:

— С учетом дефицита земель, возникшего в крупных городах, развитие проектов вверх, движение в сторону высотного строительства неизбежно. Екатеринбург, как и многие другие успешные города-миллионники, обречен на то, чтобы стать высотным, — уверен руководитель проекта «Первый Николаевский» (в составе второй очереди запланировано два 61-этажных жилых здания) екатеринбургского НП «Уралэнергостройкомплекс» Андрей Никифоров. — Вопрос, нужны ли крупным городам небоскребы, сегодня уже не обсуждается, их требует рынок недвижимости, нацеленный на активное развитие экономики и одновременно на повышение уровня комфорта городской среды. Поэтому высотные здания должны быть многофункциональными, создаваться в комплексе со всей необходимой инфраструктурой (магазинами, кафе, спортивным центром, аптекой и так далее). Подобные проекты должны прийти на смену отслужившим свой срок ветхим типовым малоэтажкам и сформировать новый облик городов.

Таблица 1. 10 самых высоких зданий Урала (без учета шпилей, флагштоков и мачт)*

Место Название проекта Город Высота, м / этажность Год ввода в эксплуатацию
1 Бизнес-центр "Высоцкий" Екатеринбург 188 / 54 2011
2 Жилой дом "Февральская революция" Екатеринбург 140 / 42 2010
3 Бизнес-центр "Челябинск-сити" Челябинск 111 / 23 2007
4 Здание банка "Уралсиб" Уфа 100,5 / 23 1999
5 Бизнес-центр "Панорама" Екатеринбург 94 / 24 2011
6 Бизнес-центр Summit Екатеринбург 93,8 / 23 2011
7 ЖК "3D-клуб" (первая очередь" Екатеринбург 92,5 / 28 2010
8 ЖК "Адмиральский" (три дома) Екатеринбург 92 / 27 2008 - 2010
9 ЖК "Маяковский парк" Екатеринбург 89,5 / 26 2008
10 ЖК "Бажовский Премиум" Екатеринбург 89 / 26 2012
10 ЖК "Аквамарин" Екатеринбург 89 / 26 2005
10 ЖК "Жемчужина" Пермь 89 / 29 2009


Недостаток земли, однако, только отчасти объясняет бум высотного строительства в мире. На наш взгляд, его главная причина состоит в том, что строительные компании научились возводить небоскребы: условно, появились высококачественные сталь и бетон, скоростные лифты. 

Теоретически в высотной застройке есть несколько очевидных плюсов. Первый — экономия городского пространства и затрат муниципалитета на инфраструктуру: тянуть сети к небоскребу в расчете на кв. метр площади значительно выгоднее, чем к пятиэтажному строению или коттеджу. Второй — экологичность: обитатели верхних этажей не страдают от загазованности и шума мегаполиса. Еще один положительный момент — имидж: уникальные высотки привлекают внимание мировой общественности (примеры Дубая, Гонконга или Нью-Йорка в этом плане очень показательны). 

— Граница экономической эффективности высоток — 150 — 300 метров, — считает заведующий лабораторией института УралНИИпроект, директор архитектурного бюро Korotich Design Group Андрей Коротич. — Это оптимум, позволяющий экономить на энергоресурсах, организационных издержках, конструктиве. Небоскребы выше 350 метров возводятся для удовлетворения личных амбиций, экономически их строительство не обосновано.

Небесная концентрация

В России безусловный центр строительства небоскребов — Москва. Самым высоким введенным в эксплуатацию зданием остается 76-этажная башня «Москва» (301,7 метра, расположена в комплексе «Город столиц» в ММДЦ «Москва-сити»). Из других городов в топ-10 башен удалось втиснуться только екатеринбургскому бизнес-центру «Высоцкий» (188 метров, сдан в 2011 году).

На Урале зданий выше 100 метров всего четыре (из них одно жилое). Безоговорочный лидер региона в сфере строительства небоскребов — Екатеринбург: здесь расположены девять из 12 наиболее высотных объектов (подробнее см. таблицу «Десять самых высоких зданий Урала»). Чемпион — «Высоцкий».

Планы российских девелоперов амбициозны. Например, в 2013 году должен быть сдан небоскреб Меркурий Сити Тауэр, расположенный в «Москва-сити» (338 метров), а к 2015 году — башня «Восток» комплекса «Федерация» («Москва-сити», 360 метров). Венцом высотного строительства станет «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге (сдача в эксплуатацию — 2018 год, 436 метров, в ней разместится штаб-квартира «Газпром нефти», спортивный комплекс с двумя катками, медицинский центр с педиатрией, зрительный зал, амфитеатр для просмотра водных шоу и т.д.).

Таблица 2. 10 самых высоких зданий России (без учета шпилей, флагштоков и мачт)*

Место Название проекта Город Высота, м / этажность Год ввода в эксплуатацию
1 Башня "Москва" в комплексе "Город столиц" (Москва-сити) Москва 301,7 / 76 2009
2 Башня "С" в комплексе "Башня на набережной" (Москва-сити) Москва 268,5 / 61 2007
3 Башния "Санкт-Петербург"  в комплексе "Город столиц" (Москва-сити) Москва 257 / 65 2009
4 Башня "Запад" комплекса "Федерация" (Москва-сити) Москва 242 / 62  2008
5 Башня Imperia tower (Москва-сити) Москва 234 / 60 2011
6 Дом на Мосфильмовской Москва 213 / 54 2011
7 Жилой дом "Триумф-Палас" Москва 211,6 / 57 2005
8 БЦ "Высоцкий!" Екатеринбург 188 / 54 2011
9 ЖК "Воробьевы горы" (корпус 2) Москва 185 / 49 2004
10 Главное здание МГУ Москва 183 / 36 1953

На Урале стремления вверх ограничены опять же Екатеринбургом. Так, в местном Сити в 2014 году должна быть построена первая жилая башня «Исеть» (52 этажа, 209 метров). Изначально здесь планировалось воздвигнуть еще три небоскреба — «Урал» (385 метров), «Де Геннин» (220 метров) и «Татищев» (160 метров), однако пока инвестор проекта «УГМК-Холдинга» от конкретики воздерживается. Кроме того, в планах — башни «Стражи Урала» (218 и 195 метров), а компания «Уралэнергостройкомплекс» уже приступила к строительству двух жилых домов (около 200 метров) комплекса «Первый Николаевский».

В других региональных центрах выше 100 метров поднимутся разве что 36-этажные дома в жилом комплексе «Манхэттен»
в Челябинске. Остальные проекты (например, 36-этажные «Башни содружества» в Уфе, бизнес-центр «Тюмень-сити», гостиница Radisson SAS Tyumen’) — в стадии заморозки. 

Редкая птица

Низкому интересу к небоскребам на Урале несложно найти объяснение. Сразу оговоримся: мы не будем останавливаться на медицинской стороне процесса (многие доктора и экологи считают, что жить в небоскребах и даже вблизи них вредно, поскольку это вызывает близорукость, психозы и прочие болезни, кроме того, не каждый выдержит постоянные покачивания). Также оставим вне рамок рассмотрения крайне важный и спорный вопрос вписывания высоток в сложившийся архитектурный ландшафт. Обратим внимание пока на экономику. 

Главный вызов высотному строительству в регионе — отсутствие инвесторов.

— Высотное строительство крайне затратно, — комментирует Андрей Коротич. — В среднем один погонный метр высоты стоит около 1 млн долларов. Хотя смета зачастую вырастает в разы. Показательный пример — башня Бурж-Халифа в Дубае (самое высокое здание в мире — 828 метров. — Ред.), в нее планировалось вложить около 800 млн долларов, но в итоге объем инвестиций увеличился до 2,5 миллиарда. Какой инвестор в Челябинске или Тюмени способен сегодня вложить в здание 150 — 200 млн долларов?

Нет таких. И причина понятна. Инвесторов отпугивает отсутствие спроса со стороны арендаторов (90% высоток в России и в мире — объекты коммерческой недвижимости, в основном офисные центры с гостиницами).

— Пока инвесторы проявляют интерес только к жилым высоткам, — констатирует директор компании «IBC Недвижимость» (Челябинск) Евгений Коротков. — Для строительства коммерческих небоскребов не хватает «концентрированности» бизнес-среды: нет инфраструктуры, арендовать 25 — 30 этажей офисов некому. «Челябинск-сити», к примеру, сдавался вдвое дольше, чем планировалось.

Похожая ситуация в Екатеринбурге. БЦ «Высоцкий», по нашим данным, заполнен арендаторами наполовину. По причине низкого спроса на офисном рынке УГМК приняла решение изменить концепцию башни «Исеть» и превратить ее в комплекс апартаментов. Единственный проект с понятным будущим — жилой «Первый Николаевский» (в УЭСК уверены, что проект окупится).

Для сравнения: общая сумма сделок по площадям Бурж-Халифа уже перевалила за 5,5 млрд долларов (больше всего помещений купили индусы, на втором месте — англичане).

Таблица 3. 10 самых высоких зданий мира (без учета шпилей, флагштоков и мачт за исключением Бурж Халифа, поскольку высота без шпиля является предметом спора)*

Место Название проекта Город Высота, м / этажность Год ввода в эксплуатацию
1 Бурж-Халифа Дубай (ОАЭ) 828 / 163 2010
2 Королевская башня (комплекс Абрадж аль-Баит) Мекка (Саудовская Аравия) 558 / 120 2012
3 Шанхайский всемирный финансовый центр Шанхай (Китай) 492 / 101 2008
4 Международный коммерческий центр Гонконг 484 / 108 2009
5 Тайбэй 101 Тайбэй (Тайвань) 449 / 101 2004
6 Уиллис-Тауэр Чикаго (США) 442 / 110 1974
7 Кингей 100 Шэньчжэнь (Китай) 441 / 100 2011
8 Международный финансовый центр Гуанчжоу (Китай) 437,5 / 103 2010
9 Башня Аль Хамра Кувейт 412 / 77 2010
10 Второй Международный финансовый центр Гонконг 401 / 90 2003

Невысокая активность арендаторов объясняется не только общим спадом на рынке офисной недвижимости. Беспокоит вопрос безопасности (бич всех небоскребов — пожары) и стоимость обслуживания здания (нужны мощные насосы, особые системы кондиционирования и энергоснабжения), которая по сути ляжет на их плечи. Как будут вести себя в эксплуатации российские высотки, пока точно не знает никто. Выводы о безопасности можно будет сделать лет через десять.

Инвесторов останавливает и несовершенство законодательства в сфере высотного строительства.

— Постоянных норм проектирования и строительства зданий высотой более 100 метров в России пока нет, — отмечает Андрей Никифоров. — Для каждого небоскреба требуется разработка специальных технических условий и их согласование в Минрегионразвития. Экспертизу проектной документации нужно проходить в Главгосэкспертизе России, в Москве, а не на месте. Все это заметно удлиняет процесс получения разрешения на строительство. Хочется надеяться, что в ближайшем будущем законодатели, используя мировую и имеющуюся российскую практику высотного строительства, создадут пакет нормативных актов, которые позволят нам проходить экспертизу небоскребов так же быстро, как обычных 14- и 25-этажных жилых домов.

Ценообразование — еще один камень преткновения в сфере высотного строительства. Поскольку опыт возведения небоскребов на Урале не так велик и конкуренция подрядчиков слаба, какой-либо понятной формулы для определения стоимости услуг не существует. Именно поэтому, например, владелец «Высоцкого» Андрей Гавриловский уже после сдачи небоскреба в эксплуатацию заявил о своих претензиях сразу к нескольким компаниям. Так, он посчитал, что фирма, занимавшаяся монолитными работами, обманула его на 150 млн рублей.

Отдельная тема — качество проектирования и возведения небоскребов.

— Проблема лежит не в плоскости отсутствия кадров, — уверен Андрей Коротич. — Я один могу спроектировать имиджевые высотки для всех городов Урала, фирм, которые способны оконструктивить и обсчитать мои задумки — предостаточно. Проблема — в головах российских инвесторов. Они хотят построить подешевле и побыстрее, а продать подороже, потому пользуются третьесортными архитектурными решениями западных архитекторов или попросту копируют уже созданные проекты. Каждая высотка должна быть уникальной, эксклюзивной, только тогда это будет красиво. А по каким-то причинам структурно-композиционное решение «Высоцкого» в Екатеринбурге во многом идентично более ранним аналогам — Второму международному финансовому центру в Гонконге и Нобелевскому центру в Шэнчжэне. Посмотрите, как рисуют города будущего голливудские дизайнеры, в них ни один небоскреб не похож на другой. Но чтобы воплотить эту идею в жизнь, нужен поистине сумасшедший инвестор.

О качестве строительства высоток можно судить по небоскребам в ММДЦ «Москва-сити». Издалека они кажутся красивыми, но если подойти ближе — отделка не выдерживает никакой критики (к сожалению, данными о качестве самой конструкции мы не располагаем).

Все эти барьеры в большинстве случаев сводят на нет положительные эффекты высотного строительства. Американский архитектор Адриан Смит как-то заметил: «Небоскребы — витрина богатства города, но только не рентабельности». Высказывание неплохо описывает ситуацию, сложившуюся в уральских муниципалитетах. Ждать бума строительства небоскребов в обозримой перспективе в регионе, похоже, не стоит. Скорее, это будут единичные проекты, способные окупиться за счет уникальности или повышения привлекательности района, в котором они возведены. Еще один вариант — имиджевые стройки крупных инвесторов, но шансов на это не очень много.
_____________
* В рейтинги вошли только сооружения, предназначенные для проживания или деятельности людей, телебашни, мачты, трубы и прочие технические сооружения не рассматривались
Комментарии

Материалы по теме

Бассейн с золотым дном

В стойкомплекс Свердловской области инвестировано на 20 процентов больше средств, чем заложено в бюджете

Пермский девелопер KD Group возведет в Тюмени жилой квартал

Фундаментальное открытие

Учиться не дышать

Мощности будут строить

 

comments powered by Disqus