Не кочегары мы, не плотники

Не кочегары мы, не плотники Перемены, затеянные властями ради улучшения позиций России в мировом рейтинге предпринимательского климата, проблем в строительной отрасли не решат и жильем население страны не обеспечат

Ввод в действие жилых домов в РоссииВ середине сентября в Москве состоялся II Всероссийский строительный конгресс, центральной темой которого стала модернизация отрасли. Вопрос назрел: несмотря на достижения последнего десятилетия (объем ввода жилья в России вырос почти в два раза, нежилых объектов - в два с половиной), сохраняются проблемы, решить которые без коренных преобразований нереально. В первую очередь - в жилищном строительстве. Отрасль уже три года не может оправиться от кризиса, обещания властей строить квартиры эконом-класса по цене 30 - 35 тыс. рублей за квадрат не выполняются, объ­емы ввода квартир слишком малы (по нашим подсчетам, в прошлом году улучшили условия только 1,5 - 2% населения страны). Перспективные идеи вроде энергоэффективного строительства и развития аренды жилья буксуют.

В середине августа подписан один из базовых документов - «дорожная карта», нацеленная на улучшение предпринимательского климата в строительной отрасли. Разработка ее началась с поручения Владимира Путина весной 2012 года после того, как стали известны результаты всемирного рейтинга стран по условиям ведения бизнеса Doing Business. Россия заняла в нем 120 место из 183, соседи - Кабо-Верде и Коста-Рика. Наши показатели, затрагивающие сферу строительства, оказались гораздо хуже итоговой оценки. К примеру, по простоте получения разрешительных документов для строительства мы заняли 178 место, подключения электричества - последнее 183-е. «Ситуация с точки зрения экономического развития нетерпима. Слишком все неповоротливо, забюрокрачено, неэффективно», - сказал на одном из совещаний тогда еще премьер-министр. Задача, которую должна решить «дорожная карта», - перемещение со 178-й строчки на 34-ю, то есть улучшение к 2018 году позиций России в рейтинге Doing Business по легкости получения разрешения на строительство в пять раз.

С высоты вам шлем привет

Динамика индекса предпринимательской уверенности в строительствеГлавный инструмент «дорожной карты» - снижение административных барьеров. Планируется, что к 2018 году количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, уменьшится с 51 до 11, совокупное время на прохождение всех процедур - с 423 дней до 56, а затраты - почти в два раза. Достичь этого планируется за счет комплекса мер. Кардинальных немного.

Первая - введение с июля 2013 года уведомительного порядка начала строительства промышленных объектов вне границ населенных пунктов, с января 2013-го - всех объектов без ограничений (кроме опасных, технически сложных и уникальных). Вторая мера - отмена деления земель на категории. Третья - обязанность органов местного самоуправления утверждать долгосрочные программы по реализации генеральных планов.

Кроме этого, будут разработаны предложения по финансированию развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, в том числе с использованием государственно-частного партнерства, принят исчерпывающий перечень установленных на федеральном уровне административных процедур, сокращены сроки согласования градостроительной документации и т.д.

Пройтись туда-сюда

Предпринимательское сообщество сомневается, что принятая «дорожная карта» позволит существенно изменить положение дел.

Во-первых, за время согласования документ сильно сократился (по разным оценкам, на 40 - 60%). На сайте Агентства стратегических инициатив, занимавшегося разработкой, нам удалось найти первоначальную версию «дорожной карты». В ней, в частности, содержатся такие пункты, как усиление прокурорского надзора за деятельностью органов исполнительной власти, введение специального налогового режима для многоквартирных домов, сдаваемых в аренду, предоставление застройщикам права самостоятельной разработки проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков при их отсутствии.

Ввод в действие нежилых зданий в России- В процессе согласования документы организационного характера, как правило, мельчают, - объясняет эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, руководитель корпоративной практики юридической компании Hannes Snellman Михаил Тимонов. - Потому что все ответственные структуры борются за то, чтобы их функция была сведена к минимуму. Из строительной «дорожной карты» исключено многое, что не имеет прямого отношения к отрасли, те же дополнительные контрольные мероприятия со стороны прокуратуры в отношении органов исполнительной власти. Хотя очевидно, что польза от них могла быть существенной.

Во-вторых, если прописанные в «дорожной карте» меры будут полностью выполняться, это хорошо. Но недостаточно:

- Сокращения согласований с 51 до 11 только теми мероприятиями, которые прописаны непосредственно в «дорожной карте», на мой взгляд, достичь не получится, - продолжает Михаил Тимонов. - Конкретный пример: планируется ввести уведомительный порядок получения разрешения на строительство. Но эта процедура и сейчас достаточно проста. Сложно получить положительное заключение вневедомственной экспертизы проектной документации, а по этой проблеме в «дорожной карте» конкретных шагов нет. Хотя можно было, в частности, разрешить без дополнительной экспертизы выполнять проекты, которые уже реализованы за рубежом. Такой законопроект разрабатывался, но повис. Еще одна необходимая мера - полноценное введение принципа «единого окна». Сегодня вневедомственная экспертиза - это финальный этап, до него нужно получить ряд заключений в отдельных самостоятельных инстанциях. «Единое окно» было бы гораздо полезнее, чем уведомительный порядок получения разрешения на строительство. Следующий момент - отмена разделения земель на категории. Само по себе это ничего не изменит, потому что сначала на всей территории России должны быть разработаны документы градостроительного зонирования и территориального планирования.

В-третьих, далеко не все блоки «дорожной карты» детально проработаны. Нам обещают «обеспечить завершение разработки», «разработать предложения» или «обеспечить сопровождение». Так что эффективность документа будет во многом зависеть от его реализации.Кроме этого, строители просто не верят обещаниям о снижении административных барьеров. Исполнительный директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин:

- Призывов к борьбе с бюрократией было много, эффекта - нет. Национальное объединение строителей недавно проанализировало проблему административных барьеров в строительстве в 63 российских городах. Результаты следующие: при строительстве многоквартирного дома застройщики проходят в среднем 100 процедур, затрачивая на это около тысячи дней. При этом более половины процедур не предусмотрены федеральным законодательством, а являются результатом регионального и муниципального нормотворчества. От стоимости инвестиционного проекта прохождение всех процедур составляет около 10%. Представляете, сколько средств тратится впустую? Не говоря уже о времени.

Погибнут в неизвестности

Директор департамента нормативного обеспечения и развития саморегулирования Национального объединения строителей Леонид Бандорин подводит итог:

- Тема улучшения предпринимательского климата, снятия административных барьеров в строительстве не нова, она активно обсуждается уже пять лет. «Дорожная карта» - как минимум третий документ такого рода. Когда нас привлекали к работе над «дорожной картой», мы вообще не хотели ей заниматься, считая необходимым реализовывать то, что есть.
Но нам говорили - будут другие подходы. В документе 21 пункт. Примерно с 15-ю можно согласиться, хотя ничего нового в них нет. Некоторые из них обсуждались в начале - середине 2000-х, но до сих пор не реализованы. Так что о существенной ценности «дорожной карты» говорить не приходится.

Строители ждут от государства совсем других мер, причем давно обоснованных и сформулированных. Но в подобных документах речь о них фактически не идет. Юрий Чумерин:

- Весь строительный комплекс нуждается, по сути, в трех вещах. Первая - развитие новых механизмов привлечения средств от населения на строительство жилья. Сегодня ими могут воспользоваться в среднем только немногим более 20% от всех желающих. В некоторых регионах, запустивших собственные инструменты, цифра может быть выше (например, в Татарстане есть социальная ипотека, реализуются накопительные схемы, в результате показатель достигает 50%). Вторая - подключение к энергетической инфраструктуре. Третья - земельный вопрос. У нас есть данные по себестоимости жилья в разных городах России. Без сетей и земельного участка себестоимость одного квадрата везде примерно одинаковая - 21 - 23 тыс. рублей. Но в одних городах подключение к сетям и земля обходятся в 10 тысяч в расчете на квадратный метр, а в соседних почему-то в 20 тысяч. Нужно было давно решать эти проблемы. Власть заявляет о необходимости кардинально сдвинуть решение жилищного вопроса, а ограничивается полумерами.
Руководитель отдела исследований компании Cushman&Wakefield Денис Соколов:

- Девелоперы в первую очередь ждут ясных правил игры. Точно рассчитать смету строительства необычайно трудно, а если еще включается такой фактор, как стоимость подключения к коммуникациям, которая может колебаться в разы, - ситуация становится совсем сложной.

Российский строительный рынок жилой недвижимости сегодня сбалансирован: сдается столько квартир, сколько нужно тем, кто может себе их позволить. Это устраивает почти всех - муниципалитеты, сетевиков, даже самих строителей, несмотря на объективные трудности. Кроме населения, для большей части которого новое жилье недоступно. Да и сложно рассчитывать на другой эффект, если модернизация задумывается лишь ради повышения позиций в Doing Business при одновременном соблюдении множества интересов.


Комментарии

Материалы по теме

Почему остановился рост цен на жилье

Проектам помогут материально

На рынке мечты

Элита на берегу

Пошла реакция

Мост тронулся

 

comments powered by Disqus