Унесите жалобную книгу

Унесите жалобную книгу

 Унесите жалобную книгу
Фото - Андрей Порубов
Журналистская братия делит конференции, круглые столы и тому подобные мероприятия на три условные группы. Первая — проходные, когда общение идет обо всем и ни о чем. Вторая — жалобные, вызванные назревшей проблемой или замаячившим на горизонте кризисом: на них обычно в красках расписываются грядущие беды, но о возможных контрмерах говорится мало. Третий вариант — конструктивные, где проблемы служат отправной точкой, а основное «тело беседы» посвящено путям их решения, причем разговор строится на конкретных примерах. Понятно, что последний тип, самый редкий, наиболее интересен и полезен как участникам мероприятия, так и представителям СМИ.

Оклемались быстро

В самом конце сентября корпорация «Стратум» и аудиторская компания «Листик и партнеры» организовали в Екатеринбурге конференцию из числа конструктивных. Тема — «Коммерческая недвижимость: финансирование строительных проектов». В мероприятии приняло участие около 150 представителей банков, фондов финансирования строительства, инвестиционных, управляющих, девелоперских, консалтинговых компаний и собственно строителей.

Доклады участников, вопросы-ответы и кулуарное общение показывают: настроения в среде профессиональных игроков рынка недвижимости разительно изменились. Года полтора назад подобные мероприятия были почти сплошь «жалобными» (см., например, «Фактор 214», «Э-У» № 41 от 31.10.05). Тогда прогнозировалось, что адекватной замены долевым схемам в строительстве найти не удастся, что объемы ввода недвижимости упадут и тому подобное. Оказалось, черт не так страшен, как его малевали. Все сегменты коммерческой недвижимости показывают положительную динамику, а альтернативные долевке механизмы не только найдены, но и опробованы. Пусть примеры использования для финансирования строительного проекта закрытого паевого фонда недвижимости или облигационного займа пока и не многочисленны, но они есть.

Таким образом, «кризис финансирования» не случился, а профессиональное сообщество сделало заметный шаг в сторону современных и сложных финансовых инструментов. Причины минимум две. Вопервых, рост цен на коммерческую недвижимость в последнее время был столь заметен, что, с одной стороны, позволил девелоперам переходить на более затратные по сравнению с долевкой механизмы финансирования, а с другой — подхлестнул интерес финансовых организаций к рынку недвижимости, что привело к формированию линейки продуктов. По оценке управляющего партнера компании «БК Недвижимость» Павла Кузнецова, стоимость офисных площадей за девять месяцев этого года в разных сегментах и районах увеличилась от 30 до 70%, торговая недвижимость подорожала на 50 — 100% и более.

Об инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости свидетельствует статистика, приведенная на конференции заместителем главы города Екатеринбурга Виктором Контеевым. Несмотря на положительную динамику ввода, во всех сегментах недвижимости наблюдается дефицит. Так, по складским площадям он оценивается в 800 — 900 тыс. кв. метров, по офисным — примерно в 1,3 млн кв. метров. Причем, по общему мнению участников конференции, обеспеченность коммерческой недвижимостью в других областных уральских центрах еще ниже. 

Таблица. Критерии оценки инвестиционных проектов в недвижимости российскими и зарубежными банками

Критерии
Расшифровка критериев
Требования зарубежных банков
Требования российских банков

Соответствие проекта инвестиционным критериям

Сектор

В основном коммерческая

Коммерческая и жилая

Объем требуемого финансирования

Крупные проекты (от 20 - 30 млн долларов)

Средние и крупные проекты (от 10 млн долларов)

Сроки окупаемости

Растянутые - 5 - 10 лет

Сжатые - 3 – 7 лет

Стадия реализации проекта

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство

Юридическая прозрачность (структура, права на землю)

Высокая степень прозрачности

Умеренная степень прозрачности

Степень проработки проекта

Глубокий анализ рынка

Концепция и экономика Проекта обоснованна результатами маркетингового исследования, предварительными договорами и т.д.

Больше внимания уделяется опыту и репутации Инициатора, а также структуре его существующих активов, денежных потоков, залогов

Конкурентная концепция

Обоснованная экономика и прогнозируемость денежных потоков

Квалификация участников

Инициатор / Девелопер

Иностранные (для высокопрофессиональных областей) и российские, обладающие опытом реализации сопоставимых проектов

Иностранные и российские, обладающие опытом реализации сопоставимых проектов

Исполнитель / Заказчик

Генеральный проектировщик и подрядчик

Управляющая компания

Консультант

Структура финансирования

Объем собственных инвестиций

до 20 - 30%

от 30%

Залоги

умеренный коэффициент покрытия, денежные потоки

значительный коэффициент покрытия, денежные потоки

Финансовые потоки

по IFAS

по RAS

Источник: инвестиционно-девелоперская компания "АЛУР"

Управляющий директор инвестиционнодевелоперской компании «АЛУР» (Москва) Михаил Уринсон в списке самых привлекательных городов для вложений в коммерческую недвижимость ставит Екатеринбург сразу после Москвы и Санкт-Петербурга. При этом Уринсон подчеркивает, что интересны для вложений рынки и других областных центров: «Дефицит колоссален везде. Идти можно в любые сектора. К примеру, офисный 10тысячник или трех, четырехзвездочный отель на 250 — 300 мест будет съеден рынком без какоголибо падения цен». 

А заместитель директора Jones Lang LaSalle (Москва) Филипп Бертере дал еще более высокую оценку инвестиционной привлекательности регионального рынка в сегменте торговой недвижимости: в 2007 году с точки зрения привлекательности для ритейлеров Екатеринбург будет стоять на втором месте (на первом — СанктПетербург и Ростов­наДону). А уже в 2008м, по его прогнозам, Екатеринбург и Новосибирск поделят первое место.  

Вторую причину формулирует директор корпорации «Стратум» Олег Пермяков: «Повысилась культура ведения бизнеса строительных компаний. Изменилась терминология. Если раньше экономика строительства описывалась в терминах “закрыть смету” и “освоить объемы”, сейчас строители и девелопервы общаются на языке, понятном инвестору. Два года назад девелоперы показывали на экране архитектурнопланировочные картинки: какие будут окна, двери, фасад. Мол, посмотрите, как красиво. Сейчас появились грамотные презентации, составленные в инвестиционных показателях».

И действительно, качество предлагаемых девелоперами проектов заметно повысилось. Самый распространенный вопрос от инвесторов к девелоперам после презентаций — в какой стадии находится проект? Пару лет назад отвечали: на стадии поиска финансирования. Как правило, это означало, что кроме «красивых картинок» и в лучшем случае землеотвода у девелопера ничего нет. На прошедшей конференции часто звучало бодрое: «Начато строительство. Вложено 20 (30)% собственных средств». Такая фраза для инвестора — как сигнальный флажок «можно входить».

Длинный путь к публичности

Формирование «единого языка общения» быстро дало результаты. Если раньше альтернативные долевке и стандартному банковскому кредиту инструменты финансирования существовали по большому счету только в теории, на нынешней конференции они фигурировали в виде примеров реализованных проектов. 

Так, заместитель директора по региональному развитию инвестиционнофинансовой группы «РФЦ» Ольга Палей рассказала об опыте финансирования объектов недвижимости посредством ЗПИФ недвижимости. Первый пробный небольшой (50 млн рублей) ПИФ запущен в Челябинске в октябре 2005 года. Инвестиционный горизонт — 15 месяцев, объем пая — 50 тыс. рублей. Сегодня доходность ПИФа оценивается на уровне 28% годовых, стоимость пая на момент проведения конференции составила 59,6 тыс. рублей. Успех первого фонда вдохновил РФЦ на создание второго: в 2006 году ПИФ сформирован для финансирования офисного центра в Екатеринбурге. По сравнению с первым он в 5,5 раза больше (280 млн рублей). Еще больше вырос размер пая — до 1 млн рублей, что говорит об ориентации фонда на более солидных инвесторов. Ожидаемая доходность — 23 — 25% годовых. Наконец, в настоящее время РФЦ запускает еще один экспериментальный рентный ПИФ. Его основное отличие: доходы инвесторов формируются не от продажи построенной недвижимости, а от сдачи ее в аренду. 

Пару лет назад финансирование строительства с помощью инструментов фондового рынка казалось фантастикой. В 2005м пермская компания «Камская долина» запустила облигационную программу и выпустила первый транш на 100 млн рублей. 75% облигаций были размещены в первый же день. Заместитель генерального директора строительной группы «Камская долина» Алевтина Романова признается, что «это был пробный шаг: 100 миллионов — небольшая сумма для облигационного займа, при которой затраты на размещение не покрываются выгодой от него». Проба оказалась удачной и уже через полгода выпущен второй транш на 200 млн рублей, а в 2006м — третий на 500 млн рублей. Еще недавно казалось: пример «Камской долины» (по результатам исследования АЦ «Эксперт Урал», самой прозрачной строительной компании Уральского региона) долго будет оставаться единственным. Ан нет. Директор филиала УК «БрокерКредитСервис» Виктор Немихин на конференции рассказал о планах екатеринбургской строительной компании «Олипс» по привлечению инвестиций с открытого рынка капитала. Сейчас компания осуществляет вексельную программу: размешено уже два транша, один из них погашен. Период обращения векселей — три месяца. С точки зрения девелоперской деятельности, срок ничтожный, но компания преследует свои цели. Поясняет финансовый директор компании «Олипс» Алексей Ананьев: «Для нас вексельная программа — не столько рыночный инструмент привлечения средств, сколько инструмент премаркетинга в рамках выхода компании на финансовый рынок. Улучшилась узнаваемость компании, начала формироваться публичная кредитная история. И самое главное — сразу после выхода первого транша, который пользовался очень большим спросом, появилась уверенность в том, что рынок готов нас кредитовать». Следующая цель компании — размещение облигаций. Как отмечают специалисты, после векселей компания может разместить их на 1,5 — 2% дешевле. В итоге и «Камская долина», и «Олипс» планируют выйти на IPO — первичное размещение акций.

Модные штучки

Одна из самых обсуждаемых на конференции тем — новые банковские продукты. Большой интерес вызвал рассказ заместителя председателя правления СКБбанка Юрия Моисеенко об опыте инвестиционного финансирования объектов недвижимости. В отличие от классического кредитования, банк входит в проект как полноправный партнер, деля с девелопером и риски, и прибыль. Судя по опыту СКБбанка, избежать незапланированных рисков не получается. Например, на одном объекте после начала строительных работ на площадке внезапно, несмотря на проведенные геологические изыскания, обнаружились карстовые пустоты. Пришлось существенно усиливать фундамент, что увеличило себестоимость объекта. Тем не менее подобные проекты кажутся банку интересными: «Наш банк способен входить в проект в качестве инвестора», — оптимистично закончил доклад Юрий Моисеенко.

Не менее горячей темой стало проектное финансирование. В отличие от простого кредита, который должен быть обеспечен активами заемщика, оно позволяет кредитовать девелопера под будущую прибыль проекта. Основное преимущество для заемщика в том, что он может рассчитывать на гораздо больший объем средств, чем при классическом кредитовании. Да, по выражению Олега Пермякова, «проектное финансирование — это такой зверь, о котором все говорят, но редко кто видел». Однако сам факт обсуждения подобных тем Пермяков считает важным: в дискуссиях происходит обкатка инструмента, подготовка к его использованию на практике.

Еще однин модный вопрос — привлечение ресурсов западных организаций. В принципе ситуация осталась прежней: они длиннее и дешевле, но получить их изза  высоких требований к проекту сложно. Однако иностранное финансирование перестало быть чем­то нереальным для девелоперов. Есть конкретные примеры: строительство пятизвездочной гостиницы Hyatt International финансируют в том числе и французские банки Societe Generale и BCENEurobank, а ГК «Астон Групп» получает средства от американского инвестора. Конечно, эти примеры стоит принимать во внимание с оговоркой. Участие французских кредиторов во многом обусловлено привлечением на объект французского же генподрядчика, по сути деньги остаются в Париже. А «Астон Групп», по признанию финансового директора Ильи Павлова, акционером имеет американскую фирму. Тем не менее это уже значительно больше, чем ничего.

Что в итоге? Факт: девелоперы за короткий срок если не до конца освоили, то как минимум опробовали на практике широкую линейку финансовых инструментов. Вопервых, можно говорить о том, что альтернатива деньгам спекулятивных инвесторов и будущих владельцев недвижимости есть. Вовторых, виды альтернативы разнообразны, следовательно, потенциальные инвесторы рано или поздно начнут конкурировать за возможность финансирования объектов недвижимости, что не может не снизить стоимость ресурсов и положительно повлиять на динамику цен недвижимости. Но, пожалуй, самое важное — основным условием использования всех перечисленных (и оставшихся за рамками публикации) финансовых инструментов стало повышение прозрачности строительных компаний (девелоперов).

Цепочка «больше прозрачность — меньше рисков — дешевле деньги» запущена. Это само по себе будет положительно влиять на критическую ситуацию с ценами на недвижимость. Кроме того, уже сейчас можно прогнозировать: рано или поздно деятельность строителей и девелоперов станет прозрачной настолько, что окажется реально вскрыть черный ящик ценообразования на рынке недвижимости. Не исключено, там скрыто гораздо больше возможностей для снижения цен, чем мы сейчас думаем.

Комментарии

Материалы по теме

Считаем по складам

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость в Перми

Стражей Урала профинансируют в складчину

 

comments powered by Disqus