Вроде не бездельники и могли бы жить

Вроде не бездельники и могли бы жить

 Вроде не бездельники и могли бы жить
Фото - Андрей Порубов
На реализацию нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» брошены внушительные финансовые и административные ресурсы. Между тем цена квадратного метра жилья в Челябинске подскочила на 120% (до 28 тыс. рублей за кв. метр «панели» — рост вчетверо против среднего по УрФО), его ввод сократился, в городе заморожено строительство на несколько миллиардов рублей, суды завалены исками строителей к администрации и наоборот. В чем дело?

Самое понятное

Нормально работающий рынок — это баланс между спросом и предложением. Спрос на жилье у нас мощно простимулирован ипотекой, покупатель может взять кредит на 20 лет. Производство не стимулируется. Спрос обеспечен кредитными ресурсами, предложение — нет. Но если мы хотим сдавать по стране 80 млн кв. метров жилья ежегодно (сейчас — около 46 миллионов), то при себестоимости метра в 400 — 500 долларов необходимо вкладывать в стройку порядка 40 млрд долларов каждый год. Плюс — средства на приобретение земли. Эти деньги есть у государства, в банках, в Стабфонде. Причем вложения в приобретение земли не вызовут всплеска инфляции: строитель берет деньги у государства и возвращает ему же, заплатив за землю. Работает мощный мультипликатор: каждый вложенный в стройку рубль тянет за собой пять рублей в смежных сферах.

Кредитование строительства — отдельный бизнес государственного значения. Раньше им занимался Промстройбанк — специализированное учреждение с многочисленными филиалами по стране. Сейчас ничего подобного нет. Нет госструктуры, «зеркальной» федеральному ипотечному агентству. Зато есть «палки в колеса»: коррупция в муниципалитетах при распределении земли, выдаче согласований и разрешений, проведении торгов и аукционов.

Получается, спрос увеличивается — предложение сокращается. Что же мы рассчитывали получить в результате, кроме сокращения стройки и роста стоимости квадратного метра?

Самое главное

Я имею в виду частно-государственную форму реализации национального приоритета. Он буксует потому, что его реализация, оценка успешности и отчетность поручены одним и тем же людям — чиновникам. По многочисленным «этажам вертикали власти» поднимаются прилизанные отчеты и подтасованные цифры, и каждый «этаж» еще в большей степени, нежели предыдущий, заинтересован в том, чтобы начальство осталось удовлетворено «самоотверженной» деятельностью подчиненных.

Убежден: за долгосрочный национальный проект не должны отвечать люди, чей горизонт ограничен временем и интересами пребывания в руководящем кресле. Имею в виду прежде всего местные власти, от которых напрямую зависит успех или провал замысла. Подобные проекты должны стать делом всего общества (включая неправительственные организации, СМИ), только оно может и должно обеспечить их реализацию и оценить успешность. Нужно больше доверять частным компаниям, именно они во всем цивилизованном мире оценивают эффективность бизнеспроектов, инвестиционную привлекательность городов и целых стран. Но сейчас даже региональные советы по национальным проектам состоят сплошь из сотрудников администраций: сам сочинил условия, сам придумал систему оценки, сам отчитался перед вышестоящим чиновником.

Самое глобальное

У нас нет концептуального видения, какими будут города России через 20, 30, 50 лет. Какими мы хотим их видеть в контексте развития страны и ее роли в глобальном мире? Почему молчат ученые? Или почему им не дают слова, не слушают, не привлекают к этому проекту? Ну удвоим число десятиэтажных «хрущоб» — а через 20 лет будем ломать голову над этой проблемой, как сейчас бьемся над пятиэтажками. А может, нужно сосредоточиться на малоэтажном жилье или его комбинации с высотным? И кто сказал, что нужно непременно удваивать объемы строительства жилья в Зауралье и Сибири, где на площади, равной 60% всей территории страны, живет всего 19 млн человек, и эта цифра неуклонно сокращается?

Предположим, Россия по мере исчерпания запасов углеводородного сырья и снижения его значения для мировой экономики сможет задействовать свой главный оставшийся ресурс — географическое положение, станет транспортным коридором между Европой и Азией. Тогда не следует ли уже сейчас привязывать градостроительные концепции к формуле «города-спутника», стоящего в непосредственной близости от транспортной магистрали, сочетая ее с формулой «город для жизни» (а не характерным для Урала «городом для работы» — заводом, окруженным жилыми бараками)? Это позволит закладывать достойные будущего условия жизни населения, снижать удельный вес в цене квадратного метра различных коммуникаций, повышать их КПД… Словом, нужно уходить от традиционного для России «навала» и кампанейщины, хочется видеть перспективы и отталкиваться от них.

Самое непонятное

В нашей стране с ее огромными пространствами создан искусственный дефицит земли под строительство. Только 4% земли заняты под поселениями. Людям негде жить, население вымирает — но при этом нам все время бьют по рукам: там не моги строить, природоохранная зона, тут водоем, лес, там поле, а здесь просто чиновнику не нравится. А где можно? А у заводской трубы!

Неужели непонятно, кому выгодна такая постановка вопроса? И президент Владимир Путин, и первый вицепремьер Дмитрий Медведев не раз формулировали диагноз: коррупция. Госдумой внесены изменения в Земельный кодекс, передающие полномочия распоряжения земельными участками под застройку с уровня муниципального на областной. Это вызвало гневную реакцию городских чиновников, а областные, похоже, намерены оставить все как есть, сохранив за собой лишь «право выборочного контроля». Понятно, что кроме нового всплеска коррупции это ничего не даст. Нужна полноценная вертикаль подготовки участков, согласования документов и выдачи разрешений на строительство. Ее можно организовать на базе областных управлений по архитектуре или вновь созданного ГУПа (как ранее сделали с БТИ). Следовало бы шире привлекать в эту сферу частный капитал: ему вполне по силам, не используя бюджетные средства, готовить участки, проводить согласования и аукционы. Вариантов тут масса. Вопрос в том, нужно ли это чиновнику, ведь затрагивается целый комплекс его полномочий.

Самое больное

Строители сильно зависимы от благосклонности чиновников мэрий. Если мы ее не получаем, вязнем в судах, в вялотекущем режиме рассматривающих сотни исков. А стройка тем временем стоит. На недавнем собрании Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска ее участники пришли к выводу: наращивания темпов строительства жилья (а тем более — доступного) ни в этом, ни в следующем году ждать не следует. Скорее, наоборот, будет продолжаться снижение его реального ввода. Проблема доступа застройщика к земле и проблема объективности, эффективности местных судов здесь — главнейшие.

На мой взгляд, необходимо провести полный аудит всех решений местных администраций по выделению земельных участков в 2005 году, когда проведение торгов стало обязательным, но местные власти искали лазейки в законах, чтобы успеть выделить участки дружественным фирмам без конкурсов и аукционов. Незаконно полученные земельные участки должны быть возвращены в муниципальную собственность. Проведение торгов следует жестко контролировать. Рассмотрение спора о законности решения органа местного самоуправления по ходатайству истца должно передаваться в суд другого региона. Наличие соответствующих разъяснений высших судов обеспечит реальную независимость судей от давления со стороны местных администраций.

Нужно также повысить эффективность мер прокурорского реагирования на нарушения со стороны местных администраций. Назрела необходимость издания специального приказа генерального прокурора РФ, ориентирующего органы прокуратуры на принятие жестких мер к недобросовестным чиновникам, препятствующим реализации национального проекта «Доступное жилье». Федеральной власти пора понастоящему показать характер.

Самое удивительное

Я сильно удивился, когда прочел список членов рабочей группы, готовившей по поручению президента блок из 24 базовых законов, призванных реформировать сферу жилищного строительства. Там были все: профессора-социологи, академики-правоведы… Не было только строителей-практиков. В результате законы вышли сырыми, и сейчас нужно принять 200 (!) подзаконных актов, чтобы ликвидировать люфт между законом и его практическим применением, служащий отличной средой для коррупции на местах. 

В итоге у нас нет обобщающей судебной практики Высшего арбитражного суда, а чуткие к голосу территориальных чиновников местные судьи зачастую толкуют закон так, как их «убедительно просят». Пока это будет продолжаться, дело не сдвинется.

Еще раз о главном

Миланский собор строили 25 поколений. Великую китайскую стену — и того больше. Эти «нацпроекты» были реализованы и по сей день потрясают воображение именно потому, что занималось ими все общество. Десятки поколений людей строили, украшали и благоустраивали, имея единое представление о себе, о будущем своих детей и внуков. Среди них были и чиновники. Но никому не пришло в голову сочинить программу строительства миланского Дуомо или барселонской Саграды «до 1810 года» — потому что срок пребывания «отцов города» в своих креслах заканчивался и следовало отчитаться перед Папой, дабы не сесть в Замок Святого Ангела…

Давайте и мы начнем мыслить и действовать не по логике временщиков, а с позиций неравнодушных граждан, видящих будущее своей Родины светлым и успешным. И тогда все проекты у нас получатся.

Комментарии

Материалы по теме

Считаем по складам

Коммерческая недвижимость в Перми

Стражей Урала профинансируют в складчину

Ипотека еще покажет истинное лицо

 

comments powered by Disqus