Не в склад

Не в склад

В начале июня заместитель главы Екатеринбурга Виктор Контеев объявил о строительстве первого крупного логистического центра. Объект класса А общей площадью 50 тыс. кв. метров, расположенный в районе аэропорта Кольцово, будет сдан в конце года. Потребность в подобных комплексах велика, подчеркнул чиновник: торговые сети в городе развиваются очень динамично, а сопутствующие бизнесу отрасли существенно отстают от развития ритейла.

Аналитический центр «Эксперт-Урал» продолжает проект «Недвижимость Большого Урала» обзором рынка складских помещений в крупных городах региона — Екатеринбурге, Уфе, Челябинске, Тюмени, Перми.

Деловая инфраструктура: текущее состояние

Структура регионального спроса на складские помещения в зависимостиот площади обьекта (кв.м),%Рынок складов отличают значительные диспропорции спроса и предложения. Текущий уровень и темпы роста складской инфраструктуры на фоне быстрого увеличения товарных потоков становятся серьезным сдерживающим фактором развития торговли в регионах. «Это в советское время склады нужны были, чтобы хранить, оберегать и никому не давать товар. Сейчас их функция — тщательно распределять и по возможности большими потоками», — говорит коммерческийдиректор логистической компании «Белый аист» (Екатеринбург) Александр Захаров. «Мы вплотную приблизились к моменту, когда недостаток качественных складских помещений может выступить тормозом для дальнейшего роста регионального бизнеса», — оценивает рынок Перми маркетолог-аналитик корпорации «Перспектива» (Пермь) Регина Давлетшина. Подобная картина — во всех крупных уральских городах.

«Сегмент складской недвижимости развивается стихийно, вне связи с потребностями рынка. Склады строят в основном там, где нельзя построить что-то другое. Затраты на создание или перепрофилирование минимальны. Объекты не специализированы — это промышленные зоны, территории предприятий, комбинатов и фабрик, переоборудованные помещения в цокольных и подвальных этажах зданий. Поэтому общий объем предложения определить сложно. Основная его масса, около 70%, приходится на помещения площадью более 500 кв. метров», — рассказывает директор Инвестцентра Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Виталий Кицюк. Аналитик Ассоциации АЛКО (Тюмень) Наиля Сахапова отмечает, что зачастую заводам, действующим еще с советских времен, при нынешних объемах работы требуются значительно меньшие складские и производственные площади, они и сдают излишки в аренду, чтобы получить дополнительный доход. По мнению директора по развитию London Consulting & Management Company (LCMC, СанктПетербург) Дмитрия Золина, качество предлагаемых складских помещений удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов в основном за счет невысокой стоимости, отвечающей запросам средних и небольших местных компаний. Финансовых возможностей для строительства у этих потребителей нет. Однако специалисты комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга считают, что такие объекты размещены не оптимально относительно обслуживаемых внутригородских, областных и региональных рынков сбыта и не имеют перспектив развития.

Эти типовые объекты «советского» складского хозяйства в соответствии с общепринятой международной классификацией относятся к классу C и D (см. классификацию) и составляют, по различным оценкам, от 40 — 50% (в Перми, Тюмени и Екатеринбурге) до 80% (в Уфе) фонда. Впрочем, применительно к региональным рынкам деление на классы условно.

Проблем с поиском помещений класса С или D не возникает. Количественно оценить потребность в складских помещениях сложно. По оценке специалистов, предложение в разы превышает спрос во всех городах. «Объектов с низкими техническими характеристиками на рынке хватает, а достаточно качественных помещений практически нет», — сетует ведущий аналитик экспертноаналитического центра КГ «ЭРКапитал» (Пермь) Анна Князева.

Максимальный дефицит складской недвижимости проявляется в классе В. Так, по данным Пермского торгового дома недвижимости, свободные площади, предлагаемые в аренду или выставляемые на продажу в столице Прикамья, составляют около 7 тыс. кв. метров, в то время как текущая потребность оценивается в 60 тысяч. Но такой объем строительства будет освоен только в ближайшие два года. В Екатеринбурге предложение помещений класса В оценивается в 520 тыс. кв. метров, а спрос достигает 800 — 900 тысяч.

В Уфе общий объем складских площадей такого класса (включая свободные) — около 120 тыс. кв. метров, а потребность — 500 тысяч. Чтобы удовлетворить спрос при нынешних темпах развития складского хозяйства понадобится 3 — 7 лет.

Складов класса А на Урале нет вообще. Впрочем, спрос на такие объекты еще не сформирован. Их требуют только приходящие инорегионалы. Региональные компании качество международного уровня, безусловно, привлекает, но платить за него они не готовы.

Группы арендаторов/покупателей на рынке складской недвижимости, %К тому же ценообразование на складскую недвижимость формируется произвольно, часто инерционно вслед за другими сегментами коммерческой недвижимости. Наблюдается значительный разброс цен на условно одинаковые по качеству помещения. «Склады разной высоты, к примеру, могут сдаваться по одной арендной ставке только потому, что они одинаково отапливаются», — удивляется Дмитрий Золин. Цены на складскую недвижимость растут быстрее, чем арендные ставки: средний темп прироста стоимости 15 — 25%.

База для будущего роста

Затраты времени на поиск подходящего помещения увеличивает недостаток информации по имеющимся объектам. Сроки затягиваются от нескольких месяцев до года и более, что существенно тормозит развитие бизнеса потенциального клиента. Если помещение найдено, договор аренды заключают, как правило, на год — без регистрации. Эти условия приемлемы для обеих сторон, хотя придают некоторую нестабильность арендным отношениям.

В таких условиях крупные местные и приходящие из других городов Урала компании (в структуре клиентов рынка их порядка 40% и 27% соответственно, в основном торговые и дистрибьюторские сетевые компании, занимающиеся бытовой техникой и электроникой, продуктами питания и бытовой химией, а также строительные организации) предпочитают сами строить или реконструировать складские помещения для собственного бизнеса. Среди заметных проектов, реализуемых продовольственными сетевиками, распределительный центр пермской компании «Норма» площадью 19 тыс. кв. метров (класс В; объем инвестиций 10 — 12 млн долларов); проект екатеринбургской «Монетки» (10 тыс. кв. метров вместе с административными зданиями, объем инвестиций — 5 млн долларов, ввод в эксплуатацию — 2007 год). Собственные складские комплексы имеют челябинские «Форпост» и «Незабудка». «Возводимые сегодня объекты создаются под конкретный бизнес. Благодаря им общий объем рынка складских помещений увеличивается. Однако эти площади эксплуатируются самим инвестором, а не поступают на рынок свободной аренды», — отмечает Наиля Сахапова.

Оборот розничной торговли, млрд рублей и оборот оптовой торговли, млрд рублей«Содержание собственного склада более затратно, чем аренда, поскольку предполагает, к примеру, выплаты налогов на недвижимость и землю. (Высокие накладные расходы делают экономически невыгодным содержание склада площадью до 10 тыс. кв. метров. — Ред.) Однако собственник может строить или переоборудовать помещения под потребности бизнеса. Кроме того, собственный склад создает имидж солидной и благополучной компании, что позволяет привлекать инвестиции и брать кредиты для развития», — описывает преимущества владения складскими помещениями ведущий аналитик департамента маркетинга московской компании «Современные технологии консалтинга» Кристина Брескина.

Однако большинство крупных федеральных и иностранных компаний (11% клиентов рынка) стремятся передавать всю логистику на аутсорсинг: плюсы — сокращение накладных расходов, в том числе расходов на персонал, оптимизация процессов, связанных с хранением и транспортировкой грузов, снижение рисков на случай форсмажоров. Для этих компаний Урал становится перевалочным пунктом, отправной точкой экспансии на восток. Наиболее развит логистический рынок в Екатеринбурге. Здесь некоторые логистические компании участвуют в строительстве складских комплексов, в отличие от городов Урала, где объекты строятся по большей части для собственных нужд. В Уфе и Челябинске, к примеру, предложения логистических услуг практически нет.

Подъему местных логистических компаний препятствует низкий уровень развития складской инфраструктуры: ресурс для логиста — складские площади — они берут в аренду. Но предложение скудно, а самостоятельно строить — дорого. Выход из ситуации подсказывает Дмитрий Золин: некоторые компании заявляют о возможности строительства склада под заказчика при условии долевого участия или долгосрочной аренды, в Тюмени это, к примеру, «Агроинтер», в Екатеринбурге — AVS Group, ТД «Чкаловский» и др. Но такие проекты реализуются редко. Самостоятельно заниматься девелопментом сложно: объем инвестиций для строительства и оборудования складского помещения класса А — более тысячи долларов за 1 кв. метр. «Иногда инвестиции в реконструкцию старого помещения до класса А могут быть сопоставимы со стоимостью строительства нового: высоки затраты на демонтаж оборудования, капитальный ремонт в соответствии с высокими требованиями международных логистических стандартов и прочее», — описывает проблему директор Института предпринимательства УрФО (Тюмень) Анжелика Гембарская. Поэтому предложение на первичном рынке — как правило, не построенные объекты, а реконструированные старые.

Таблица 1. Классификация складов

И даже не всегда класса В: объем инвестиций в таком случае составляет 150 — 300 долларов за кв. метр. Руководитель информационно-аналитического отдела Единой информационной службы по недвижимости «Азимут» Ильнур Харисов (Уфа): «О крупных проектах строительства складов не слышно: гораздо проще выкупить и реконструировать, к примеру, заводские корпуса, их в городе много».

Есть и обратная ситуация: компания владеет складскими помещениями, но не стремится развивать логистический бизнес. «Существуют компании, у которых есть шикарные склады, но они никогда не будут оказывать никаких услуг. Они сдают склады и получают за это деньги, не утруждая себя дополнительными заботами. Хотя простой расчет покажет, что можно иметь более высокую доходность», — говорит Александр Захаров. Обе ситуации сдерживают развитие торговли в уральских городах.

«Явный интерес к нашему рынку проявляют московские компании и столичные филиалы иностранных логистических компаний. Примером может служить последний приезд и проведение переговоров с правительством Тюменской области представителей британской компании Knight Frank. Проблема их быстрого продвижения на рынок логистических услуг — отсутствие значительного заказчика-инвестора со стороны бизнессообщества», — подчеркивает Анжелика Гембарская. Крупные зарубежные логисты придут вслед за крупным инорегиональным клиентом.

Не торопятся участвовать в региональном строительстве и девелоперы коммерческой недвижимости. Их останавливает низкая доходность по сравнению с торговыми и офисными помещениями (15 — 20%) и длительный срок окупаемости (6 — 8 лет). «Компании приглядываются, но серьезных шагов не делают», — замечает Анна Князева. «Ситуация пассивного интереса сохранится в течение 2 — 5 лет, пока “дойная корова” в виде торгово-офисной недвижимости будет приносить деньги», — иронизирует Валентина Трошина, аналитик рынка недвижимости КГ «Лекс» (Тюмень). Кристина Брескина подтверждает: «В Екатеринбурге только в последнее время началось активное расширение имеющихся и строительство новых складских комплексов. Появился вполне заметный первичный сегмент — около 20%. До недавнего времени даже здесь складские помещения не возводили». Примеры проектов есть: международный логистический оператор Frans Maas Group строит 35тысячный комплекс в Екатеринбурге (инвестиции в первую очередь площадью 10 тыс. кв. метров составили 5 млн долларов) и 12тысячный  — в Перми при активном участии местной дистрибьюторской компании «ФудТрейд».

Таблица 2.Средняя стоимость 1 кв. метра складской недвижимости на Урале*

Город
Цена, тыс. рублей
Арендная ставка, руб./мес.
Индекс выкупа**, лет

Екатеринбург

16,4

248

5,5

Челябинск

11,5

190

5,0

Уфа

11,3

204

4,6

Пермь

10,2

230

3,7

Тюмень

13,5

325

3,5

* По состоянию на май 2006 года

** Количество лет, за которое сумма арендных платежей за 1 кв. метр сравняется с ценой покупки

Состояние складской инфраструктуры тормозит развитие местного торгового бизнеса. Дефицит специализированных складских помещений и нехватка профессиональных логистических компаний на рынке увеличивают его накладные расходы. Московские и зарубежные игроки, уральские компании, выходящие в соседние города региона, вынуждены развивать собственные складские комплексы. При текущем уровне спроса, темпах его роста и количестве запланированных проектов строительства качественных складских помещений потребность в них может быть удовлетворена через 5 — 7 лет. Наиболее перспективный сегмент для инвесторов — класс В. Объективный фактор улучшения ситуации — снижение доходности в других сегментах коммерческой недвижимости, приход на региональный рынок крупных федеральных и иностранных логистических и девелоперских компаний; субъективный — кооперация местных логистических и торговых компаний в проектах строительства складской недвижимости.

Дополнительные материалы:

Источники информации

Агентство недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург), «Бекар.Консалтинг» (Санкт-Петербург), Ассоциация АЛКО, КГ «Лекс», Институт предпринимательства УрФО (Тюмень), Экспертно-аналитический центр КГ «ЭР-Капитал», Лаборатория анализа и прогнозирования рынка недвижимости Пермского торгового дома недвижимости, Корпорация «Перспектива», London Consulting & Management Company, Современные технологии консалтинга, Единая информационная служба по недвижимости «Азимут», Инвестцентр Южно-Уральской торгово-промышленной палаты.

Благодарим Комитет по товарному рынку администрации города Екатеринбурга за помощь в подготовке материала.





Комментарии

Материалы по теме

Считаем по складам

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость в Перми

Стражей Урала профинансируют в складчину

 

comments powered by Disqus