К лесу задом, ко мне передом

К лесу задом, ко мне передом

Коттеджное жилье не будет доступным, пока не уменьшатся расходы инвесторов на покупку земельных участков, а банки не начнут активно кредитовать загородное строительство.

Администрация Тюменского района в начале мая распространила информацию о введенных в первом квартале 2008 года коттеджах. По данным ее главы Андрея Линника, общая площадь построек составила почти 44 тыс. кв. метров: это практически в два раза больше, чем в прошлом году. Коттеджное строительство на Урале и в Западной Сибири с каждым годом все популярнее. Однако спрос пока не подкреплен адекватным предложением: развитие рынка сдерживает ценовой фактор.

Изжить самодел

Исследований о росте спроса на коттеджи пока никто не проводит, поэтому ориентироваться приходится исключительно на экспертные оценки. Если собрать вместе ощущения застройщиков и аналитиков, то за прошлый год спрос в разных регионах составил от 10 до 40%. Основные причины — некоторое улучшение дорожной инфраструктуры и стремление жителей окраин выехать в более экологичные пригороды.

— Жизнь за городом сулит массу преимуществ, — отмечает генеральный директор компании «Энергоинвест» (Челябинск) Виктор Лебедев. — Во-первых, чистый воздух, тишина и покой благотворно влияют на здоровье и нервную систему уставшего от сумасшедшего ритма жизни и стрессов горожанина. Во-вторых, существенно расширяется личное пространство человека: за стеной нет соседей, с которыми волей-неволей приходится считаться. В последнее время возрос интерес к коттеджам, располагающимся на большом расстоянии от города, так называемым «дальним дачам».
С Виктором Лебедевым во многом согласен директор УК «Добрый город» (Екатеринбург) Олег Молоков:

— Уральский рынок загородной недвижимости можно сравнить с предродовым состоянием восьмого месяца: «роды» очень скоро, в Москве этот процесс уже благополучно пошел. На Урале количество людей, которые хотят жить за городом, динамично растет. Другое дело, что предложение пока откровенно хромает. Сдерживают малоэтажную застройку главы некоторых муниципалитетов, до сих пор не осознавшие ее важности, и все еще неразвитая дорожная инфраструктура. Въезжать в город утром и выезжать из него вечером по некоторым направлениям проблематично. Но это с лихвой компенсируется свежим воздухом, пением птиц, более качественным отдыхом после работы.

В отличие от некоторых коллег на периферии, чиновники региональных центров всерьез озабочены комплексным развитием коттеджных поселков. В Перми уже в этом году инвесторам выделят для застройки три площадки по 20 га в районе восточного обхода. По словам замглавы администрации города Анатолия Маховикова, всего будет предложено около 60 участков, в перспективе их объединят в конгломераты по 100 — 150 га с общими объектами социальной инфраструктуры (школы, детские учреждения).

Власти Уфы приняли решение о комплексной застройке малоэтажным жильем территории Зауфимья: поселков Жилино, Нагаево, Зинино, Карпово, Елкибаево и Федоровка. По словам первого замглавы администрации Уфы Рамиля Халимова, Зауфимье станет площадкой для строительства малоэтажного социального жилья. Реализацией программы будут заниматься три генподрядчика: Уфимское городское агентство ипотечного кредитования, Управление капитального строительства Уфы и СМУ «Центр недвижимости». По планам на 2008 год, в Уфе будет построено 170 тыс. кв. метров малоэтажного жилья.

Челябинская администрация активно лоббирует два проекта комплексной малоэтажной застройки: «Солнечная долина» (инвестор — «Ренова-Стройгрупп», площадь — 3 млн кв. метров жилья) и «Город-Сад» (3,5 млн кв. метров жилья), реализуемый совместно с челябинским региональным объединением работодателей «ПРОМАСС». Эти проекты даже были представлены в марте на крупнейшей международной выставке недвижимости MIPIM-2008 в Каннах (Франция). Администрация инициирует и другие менее масштабные стройки.

Свердловскими властями активно лоббируется проект малоэтажной застройки «Зеленая долина». Район расположится в Березовском, его общая жилая площадь составит 4 млн кв. метров.

Девелоперы по причине повышающегося спроса также заинтересованы в коттеджном строительстве. Корпорация «Перспектива» (Пермь) в третьем квартале начнет строительство жилого комплекса площадью 168 га в районе поселка Протасы (Пермский край): 1200 домов по деревянно-каркасной технологии канадской компании Nascor (площадь от 150 до 350 кв. метров, высота до трех этажей). Проект будет реализован в три очереди, первую сдадут к концу 2010 года. Корпорация «Рай» в начале года завершила строительство поселка таунхаусов Снегири (22 км от Екатеринбурга; площадь 17 тыс. кв. метров) и начала реализацию другого проекта на площади в 7 га (планируемый объем ввода — около 20 тыс. кв. метров жилья). В Челябинской области на разных стадиях реализации уже более десяти организованных концептуальных поселков: кроме «Солнечной долины» и «Города-Сада» — проекты «Видово» (инвестор — девелоперская компания «Энергоинвест»), «Сапфир Урала» (ГК «Азия»), «Премьера» (строительная компания «Квартал»), «Соколиная гора» (ГК «Аркаим») и другие. 

Еще одна причина, по которой девелоперы обратили внимание на рынок загородного малоэтажного жилья, —
бюрократические проволочки. По словам застройщиков, чтобы получить пакет разрешительной документации на возведение многоэтажного дома в пределах города, необходимо потратить от полугода до полутора лет. В пригороде ситуация иная. Главы районных администраций идут навстречу практически любым предложениям: появление качественных поселков с состоятельными жильцами повышает инвестиционную привлекательность территории и дает существенный толчок ее развитию, что в конечном счете позволяет резко увеличить налоговые поступления.

Власти действительно поддерживают профессиональных строителей. Например, в Перми все участки земли, предназначенные под малоэтажку, планируется передать именно системным инвесторам. Как рассказал Анатолий Маховиков, цель администрации — сбалансированно развивать город, что исключает стихийную индивидуальную застройку. Предприниматели согласны с таким подходом.

— Возведением коттеджных поселков лучше заниматься компаниям: они подконтрольны муниципалитету, строят коттеджи организованно, по предварительным проектам, с соблюдением условий, выдвинутых администрацией района, — рассказывает «Э-У» Максим Федотов. — От частного строительства, правда, никуда не деться, но оно должно вестись под контролем либо компании-застройщика, либо муниципалитета. В ином случае мы получим повторение ситуации начала 90-х годов: полузастроенные участки, стихийные неорганизованные поселки. Сегодня у власти эффективных рычагов такого контроля нет. Поэтому умный муниципалитет должен вести политику вытеснения частных застройщиков.
Серьезные плюсы в организованной застройке видит и Олег Молоков:

— За городом очень плохо развита социальная и инженерная инфраструктура. Отдельный человек, если захочет в одиночку разрешить эту проблему, столкнется с огромными трудностями. Застройщик может также обеспечить охрану поселка, чистку дорог, коммунальное обслуживание. В добавление к этому накладные расходы при строительстве нескольких типовых объектов можно снизить за счет унификации элементов.

Таким образом, в ближайшие несколько лет можно ожидать динамичного развития рынка предложения загородной недвижимости. Однако может возникнуть серьезная проблема со спросом. Некоторые трудности уже существуют сейчас.
По словам руководителя аналитического центра корпорации «Перспектива» Регины Давлетшиной, они связаны с несформированной потребностью клиента. То есть образ желаемого загородного дома, который составил себе человек, не соответствует ценовой категории дома такого уровня. Поэтому уходит дополнительное время на поиск компромисса между потребностями клиента и предложениями рынка. В дальнейшем эта проблема может только усугубиться, потому что стоимость коттеджа с каждым годом все серьезней увеличивают дополнительные расходы.   

Земле поклонитесь

В понятие «загородная недвижимость» входит не только само строение, но и участок земли, а также вся социально-инженерная инфраструктура местности, в которой приобретается коттедж.

Стоимость участка складывается из большого количества параметров. Если ранжировать их по важности, то первым станет развитие инженерной инфраструктуры. По словам застройщиков, известны такие случаи, когда траты на подключение к воде, теплу и электричеству увеличивали стоимость участка в полтора-два раза. 

Второй параметр — удаленность от административного центра или крупного муниципалитета. Здесь все банально: ближе к городу — дороже, дальше — дешевле. Например, на окраине Екатеринбурга сотка стоит 7 — 9 тыс. долларов, в 10 — 20 км от границы города — 5 тыс. долларов, в 25 — 30 км — 3 — 4 тыс. долларов. Приоритетно для любого города юго-западное направление: это напрямую связано с ветрами. Дело в том, что для всех мегаполисов их направление одинаково — на северо-восток. Поэтому все городские выбросы сдуваются именно в эту сторону, что делает юго-запад более чистым, а значит, дорогим. Кроме того, южные территории всегда несколько теплее. 

Третий параметр — категория земли. Коттеджным строительством можно заниматься на участках двух категорий: земле сельхозназначения и земле, предназначенной под индивидуальную жилищную застройку (ИЖС). По словам директора компании «Перспектива — Загородная недвижимость» (Пермь) Надежды Шеломенцевой, вторая стоит в 5 — 10 раз дороже первой в зависимости от месторасположения и подкатегории. На землях ИЖС отсутствуют какие-либо ограничения по использованию земли, этажности построенных домов, регистрации владельцев. Но пока таких земель достаточно мало и практически все они находятся в пределах города. Правда, администрации всех региональных центров ведут работу по переводу сельхозземель в участки под индивидуальное строительство.

Четвертый по важности параметр — обустройство территории. Стоимость земли в районе стихийной дачной застройки (что было характерно для начала 90-х годов, когда участки выделялись без составления какого-либо плана, в нарушение градостроительных норм, или застраивались самовольно) при прочих равных условиях будет на 30 — 50% ниже, чем в современном коттеджном поселке, построенном по предварительному проекту, с организованной развитой социальной инфраструктурой.

Наконец на стоимость участка влияет транспортная доступность. Согласно исследованиям Уральской палаты недвижимости, потребители хотят, чтобы путь от загородного дома до места работы занимал 30 — 40 минут. С учетом нынешней ситуации с трафиком такую доступность могут обеспечить только трассы в три-четыре полосы. Но подобных магистралей на Урале мало. Например, в Екатеринбург ведут всего две широкие дороги. Участки в поселках, расположенных вдоль этих трасс, на 10 — 20% дороже аналогичных вдоль других трасс. Однако спрос на них с каждым годом растет, и именно там коттеджные поселки строятся наиболее активно.

Обратимся к стоимости непосредственно строения. Здесь все зависит от материала. В последнее время все большую популярность стали набирать дома из быстровозводимых конструкций (подробнее см. «Как грибы без дождя» , «Э-У» № 29 от 13.08.07). Они более экономичны и по многим физическим параметрам превосходят кирпич и бетон. Сегодня стоимость квадратного метра в каменном или кирпичном доме в среднем составляет 25 тыс. рублей, в быстровозводимом — 13 — 18 тысяч (вместе с крышей и фундаментом).

В итоге стоимость площадки в среднем составляет около 40 — 50% от конечной цены квадратного метра в коттедже. Например, стоимость каменного дома — около 25 тыс. рублей за квадрат (без покупки земли), его конечная цена — 42 — 45 тыс. рублей. Метр в здании из теплоблоков стоит около 18 тыс. рублей, конечная цена — 35 тыс. рублей. По словам Олега Молокова, сегодня стоимость метра в коттедже в пригороде Екатеринбурга колеблется от 35 до 100 тыс. рублей. В Челябинске Виктор Лебедев определил диапазон цен от 35 до 60 тыс. рублей за квадрат. «Тенденция такова, что через несколько лет земля будет стоить дороже строения, — утверждает Максим Федотов. — Это совершенно нормальная ситуация, во всем мире дела обстоят именно так». О постоянном и динамичном росте цен на землю говорит и директор Пермского аналитического центра Сергей Седов: «За прошедший год стоимость земельных участков возросла примерно на 30 — 40% (кое-где и в два раза), а общая стоимость подряда — не более чем на 15 — 20%, то есть просто компенсировала инфляцию. Поэтому реальный ограничитель спроса — стоимость земли».

Во всем мире загородная недвижимость считается наиболее доступной. Именно поэтому она пользуется там большой популярностью. Однако на Урале двукратное увеличение цены делает загородный дом ненамного доступнее квартиры в многоэтажке (на окраине Екатеринбурга стоимость квадратного метра, по данным АЦ «Эксперт-Урал», — в среднем 46 тыс. рублей, в центре — 65 тыс. рублей, на окраине Челябинска — 28 тыс. рублей, в центре — 43 тыс. рублей).

Избушка на финансовых ножках

В таких условиях очевидно, что уменьшение стоимости земли лежит на плечах региональных властей и муниципалитетов. Так, директор департамента девелопмента земель корпорации «Перспектива» Андрей Трофимов считает: чтобы проекты в Перми были окупаемы, муниципальные власти должны взять на себя строительство инженерных коммуникаций.

В земле и коммуникациях заложены огромные возможности для дальнейшего снижения цен. В лоббируемых муниципальными или областными властями поселках стоимость метра гораздо ниже. Например, в Челябинской области в нескольких поселках, строящихся по быстрым технологиям, властями заявлена стоимость 13 — 15 тыс. рублей за метр. В проекте «Город-Сад» региональные власти взяли на себя расходы по проведению коммуникаций, что позволило серьезно снизить конечную цену квадратного метра. В Екатеринбурге в лоббируемом администрацией поселке «Галактика» в 2007 году дома продавались по 20 — 25 тыс. рублей за кв. метр. А проект «Зеленая долина» получил государственные гарантии и частичное субсидирование процентных ставок по кредитам на оснащение земельных участков инженерной инфраструктурой. В Башкирии квадратный метр коттеджей в поселке Алексеевка, построенных по инициативе республиканских властей, стоит от 19 тыс. рублей.

Таким образом, очевидно, что при поддержке местной власти конечная стоимость коттеджа может ощутимо снизиться. Но даже при таких условиях загородная недвижимость рискует стать недоступной для потребителя. Причина — опасения банкиров. По словам главного аналитика компании «Союз» Вадима Кулиева, многие банки дают ипотеку только под залог капитального коттеджа: то есть дом должен быть построен либо из камня, либо из кирпича. «Мы с вами заключаем договор залога либо закладную, и нам важно, чтобы ваш дом достоял до конца срока кредитования. То есть как минимум 20 — 30 лет», — прокомментировал ситуацию Вадим Кулиев. Тенденцию недоверия банков к загородной недвижимости заметил и Максим Федотов:

— Ипотеку именно на загородное строительство дают мало банков, другие используют сочетанные схемы. При этом у московских финансовых учреждений прослеживается тенденция отказа от кредитования сооружений с некапитальными перекрытиями. Однако опасения банков для меня непонятны. Кредит на загородную недвижимость предполагает, что предметом залога могут служить как само сооружение, так и земля под ним. Таким образом, рисков практически никаких. Я считаю, что банки неохотно идут на кредитование загородного коттеджного строительства, потому что этот рынок еще формируется, критерии не определены и объем реализованных проектов пока недостаточен. Потребительский спрос высок, но предметов качественного и понятного товара, в том числе и для финансовых учреждений, нет.

Вадим Кулиев, однако, охлаждает пыл застройщиков. По его словам, адекватным предметом залога могут служить не все участки. Земли сельхозназначения банки практически никогда не берут под залог. Кроме того, они предпочитают дома, которые подключены к электричеству, отоплению и водоснабжению.

Виктор Лебедев сообщил, что кредит на деревянный или быстровозводимый дом получить хоть и труднее, чем на кирпичный, но можно, отдав в залог какой-либо дополнительный объект недвижимости (например городскую квартиру). Предприниматель также добавил, что по условиям ипотеки дом необходимо будет обязательно застраховать. При этой процедуре некапитальные строения снова оказываются в минусе: страховщики к ним тоже осторожны. По словам специалиста «Росгосстраха» Галины Рудновой, на некапитальные дома тариф всегда возрастает в связи с риском, который может понести компания. Правда, повышение невелико — 0,2 — 0,5%.

Поэтому купить коттедж, который по идее должен быть дешевой альтернативой квартире в многоэтажке, подчас гораздо труднее, чем эту самую квартиру. Необходимо активно внедрять механизмы снижения стоимости земельного участка, а также развивать ипотечное кредитование, повернувшись в сторону некапитального жилья. Оно на данный момент — самое доступное, а следовательно, спрос на него в ближайшие годы будет расти высокими темпами

График Ввод коттеджного жилья на Урале

Комментарии

Материалы по теме

С башней все в порядке

Кто начнет строить Академический

Рост популяции КОТов

Явка не провалена

Чешский цемент из башкирского известняка

Зацементировать дефицит

 

comments powered by Disqus