Первый квартал 2006 года продемонстрировал резкий скачок цен на вторичное жилье. Традиционного зимнего затишья не было

Первый квартал 2006 года продемонстрировал резкий скачок цен на вторичное жилье. Традиционного зимнего затишья не было

За первый квартал 2006 года в пяти крупнейших городах Большого Урала введено почти 415 тыс. кв. метров жилья: в среднем 93 кв. метра на тысячу жителей. Объемы строительства выросли по сравнению с соответствующим периодом прошлого года всего на 2,4%. Полярные показатели по темпам прироста выдали Пермь и Челябинск: сокращение на 72% и увеличение на 110% соответственно. Такие результаты обусловлены субъективными факторами и оцениваются как краткосрочные.

Ведущий аналитик экспертноаналитического центра КГ «ЭРКапитал» Анна Князева так оценивает ситуацию в Перми:

— Блестящие результаты 2005 года на рынке жилого строительства (около 50% к 2004 году; см.индикаторы рынка жилой недвижимости, «Э-У» № 11 от 20.03.06. — Ред.) позади. Начало этого года показало диаметрально противоположную ситуацию: объемы возводимого жилья сократились более чем в 3,5 раза. Приоритетом 2005го впервые было провозглашено увеличение объемов ввода, и многие застройщики постарались сдать объекты досрочно, перенеся намеченные сроки с первого и даже второго квартала 2006 года на декабрь 2005го. Уже в конце года стало ясно, что в первом полугодии следует ожидать некоторого спада. Возможно, оказал влияние и субъективный фактор: застройщики готовились к вступлению в действие федеральной программы «Доступное жилье» и, вместо того чтобы достраивать объекты, все силы направили на приобретение и подготовку земельных участков, желая иметь к моменту прихода федеральных средств готовые для внешнего финансирования проекты. Осложняет ситуацию неотлаженная система земельных аукционов, сравнительно небольшая доля привлекательных для застройщиков участков, проведенные весной выборы и происходящие на протяжении последних полутора лет кадровые перестановки в администрации Перми. Тем не менее власти ожидают годовой объем вводимого на территории города жилья по итогам 2006 года на уровне 400 — 450 тыс. кв. метров (годовой прирост порядка 10 — 20%). Не исключено, реальные цифры будут ниже.

Объем выданных кредитов на покупку жилья

А рост цен за 2006 год составит не менее 30%.

Ощутимый всплеск сдачи жилья в Челябинске эксперт агентства недвижимости «Компаньон» Станислав Ахмедзянов также рассматривает как краткосрочное явление.

Цены на жилье продолжили уверенный подъем, обусловленный ростом спроса. Особенностью первого квартала стало отсутствие сезонного спада: спрос был высок не только в традиционно активные весенние месяцы, но и в зимние. «Цены выросли, но и продажи не упали», — отмечает Станислав Ахмедзянов. «Спрос даже в январе (наименьший в 2006 году) был выше, чем в ноябре — декабре 2005 года на 15 — 20%. Тенденции к летнему снижению спроса пока нет, а значит, активный рост цен продолжится по крайней мере до июля», — прогнозирует директор агентства недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург) Сергей Бузунов. Дополнительный фактор роста цен — переход рынка на расчеты в рублях: округление, как правило, идет в большую сторону (аналогично ситуации в Европе в момент перехода на новую валюту евро). «Несмотря на резкий скачок цен (к примеру, 1комнатная хрущевка в конце прошлого года стоила около 850 тыс. рублей, сегодня ее цена возросла до 1 миллиона), сделок меньше не стало, а напротив даже прибавилось. События первого квартала — яркий показатель влияния развития ипотеки.

В среднем каждая третья сделка по недвижимости в городе — ипотечная. (Всего в пяти областях кредитов на покупку жилья выдано на сумму 14,6 млрд рублей, в том числе ипотечных — 7,2 миллиарда. Прирост 146% и 298% соответственно. — Ред.) Если в прошлом году процентные ставки достигали 21% годовых и ипотека большинству граждан была недоступна, то сейчас условия смягчаются. Практически каждый желающий стать собственником недвижимости может получить кредит на покупку квартиры», — объясняет директор агентства недвижимости «Верта» (Тюмень) Сергей Машкин. В следующем квартале ситуация с ценами предположительно стабилизируется.

Средняя стоимость 1 кв. метра жилья в зависимости от площади квартиры

Основной объект ипотеки —небольшие квартиры на вторичном рынке. Их стоимость и растет в первую очередь. Цены на вторичном рынке поднимаются в среднем вдвое быстрее, чем на первичном: 16% против 7,2% за последние два месяца. Исключение — Екатеринбург (10% против 19%), где один из крупнейших застройщиков Атомстройкомплекс повысил в апреле цены на квартиры во всех своих объектах, после чего прогнозы годового роста увеличились с 20% до 40 — 50%. «Рост цен на долевку в первом квартале превысил рост цен на вторичном рынке: строители повышают цены не плавно, а пошагово, поэтому наделавшее много шума “резкое” повышение стоимости квадратного метра застройщиками — адекватная реакция на общий рост цен на рынке недвижимости и нежелание терять сверхприбыли», — комментирует Сергей Бузунов.

О ситуации на уфимском рынке рассказывает Ильнур Харисов, руководитель информационно-аналитического отдела Единой информационной службы по недвижимости «Азимут» (Уфа):

— С начала года цены на вторичное жилье в городе выросли более чем на 30%: закрепляется тенденция, проявившаяся осенью 2005го, когда стабильный поступательный рост сменился стремительным повышением. Так, с апреля прошлого года по апрель текущего темп роста составил 45%: на 11 тыс. рублей за 1 кв. метр. Наиболее существенно подорожали однокомнатные квартиры (более чем на 60% — 14 тыс. рублей). Наименьший рост продемонстрировал сегмент комнат, самый дорогой объект вторичного жилья (40 тыс. рублей за 1 кв. метр), — 23%. За последние пару лет подъем цен стал настолько привычным, что многие иной ситуации уже и не представляют. Однако такие показатели вызывают искреннее удивление. По нашим данным, одним из нестандартных факторов стали слухи об очередном банковском кризисе. Накопленные средства (даже если их было недостаточно на желаемый объект) в спешном порядке были выброшены на рынок недвижимости. Это подтверждают особая популярность квартир с небольшой площадью и рост спроса со стороны сельского населения. Теперь этот процесс продолжается инерционно.

Такая динамика сегментов приводит к увеличению дис-пропорций на рынке жилой недвижимости. Индекс сбалансированности рынка, рассчитанный по итогам первого квартала, сигнализирует о недостаточных объемах жилищного строительства во всех пяти городах, несоответствии строящихся объектов запросам потребителей, а также показывает, что вторичный рынок диктует правила на рынке. Цены первичного рынка выше вторички только в Екатеринбурге (с положительной динамикой по отношению к февральской ситуации) и Перми: разрыв составляет 6% и 4% соответственно. Такое соотношение между новым и старым жильем, по мнению аналитиков Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости Пермского торгового дома недвижимости, неадекватно. Оптимальный показатель, характерный для развитого рынка, — 40 — 60%. Наиболее значительна диспропорция на рынке Уфы: цены на вторичном рынке выше более чем на 30%. Негативную динамику индекса продемонстрировал в первом квартале рынок Тюмени: в феврале цены на вторичку были ниже первички на 17%, а к концу апреля обогнали на 7%.

Индекс сбалансированности инфраструктуры по всем городам остается примерно на уровне начала года при положительном прогнозе: нецентральные районы активно развиваются, происходит постепенное выравнивание цен. «В последнее время активнее начали продаваться объекты, расположенные в микрорайонах. Заработал принцип не центрального, а удобного расположения. Например, микрорайон Тюменский: находится в спальном районе города, но популярность у покупателей и уровень цен схожи с показателями в центре», — отмечает аналитик рынка недвижимости консалтинговой группы «Лекс» (Тюмень) Валентина Трошина. Наиболее сбалансированно развиваются районы Екатеринбурга, Тюмени и Уфы.

Дополнительные материалы

Индикаторы рынка жилой недвижимости: первый квартал 2006 года

Комментарии

Материалы по теме

Считаем по складам

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость в Перми

Стражей Урала профинансируют в складчину

 

comments powered by Disqus