Мы его не видим, но он есть

Мы его не видим, но он есть

Мы его не видим, но он естьРаньше мы уверенно говорили, что рынка качественной загородной недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области нет. Сегодня его пока тоже нет, однако уже можно надеяться, что он будет», — заявил исполнительной директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев в середине апреля на круглом столе, посвященном развитию рынка загородной недвижимости. Эти слова можно отнести и ко всему УралоЗападносибирскому региону: в ближайшие несколько лет его ждет бум загородного строительства.

Еще год назад самым распространенным определением этого рынка было слово «ограниченный». Это относилось и к спросу, и к предложению, и к инвестиционной привлекательности, и к уровню конкуренции в сегменте (см. «Свято место — пусто», «Э-У» № 23 от 20.06.05). Предложение на три четверти — неликвид (недострои разной степени готовности, слишком большие или слишком маленькие по площади дома, дома с крошечными земельными участками, неудачно расположенные и т.д.). Львиная доля предложения до сих пор сосредоточена в неорганизованных поселках. Именно этим в первую очередь и объяснялась «застойность» рынка. Несмотря на то, что все больше состоятельных уральцев хотят жить за городом, желающих приобрести недвижимость в «шанхайчике» (так риэлторы называют стихийно возникшие коттеджные поселки) находилось немного. Неудивительно: поселиться там — значит смириться с отсутствием социальной и части инженерной инфраструктуры, атмосферой неблагоустроенности и «вечной стройки», смешанным социальным составом жителей (когда окна громадного особняка богатого бизнесмена будут выходить на домик бюджетников, все лето ковыряющихся на картофельных грядках). Потенциальному покупателю до сих пор очень сложно было подобрать коттедж, за который не жаль выложить несколько миллионов рублей.

В нынешнем году значительный рост обозначился в наиболее востребованном сегменте организованной загородной недвижимости. («Организованный поселок» должен отвечать ряду требований. Если подходить к классификации строго, ни один из уже построенных на Урале в полной мере им не соответствует. В рамках этого обзора мы смягчили критерии: к «организованным» отнесены объекты, отвечающие основному условию — имеющие единого застройщика. Как правило, этот показатель указывает на наличие более-менее единого архитектурного плана, социальной и инженерной инфраструктуры, относительно однородной целевой группы покупателей.)

Спрос рождает предложение. Но бывает и наоборот. Сегмент рынка загородной недвижимости — классический пример того, когда рынок формируется благодаря предложению, а спрос поспевает следом. Стоило появиться первым новым проектам, как спрос на качественные объекты загородной недвижимости существенно поднялся, а цены поползли вверх, догоняя и даже обгоняя городскую недвижимость.

Растут

По словам советника президента Уральского финансового холдинга (инициатора строительства коттеджного поселка «Дубрава») Антона Третьякова, особенно активно рынок загородной недвижимости в Екатеринбурге начал развиваться в конце 2004 — начале 2005 года. «Покупателям предлагают именно то, на что они готовы тратить деньги», — добавляет заместитель генерального директора по коммерческим вопросам ЗАО «Олипс» (заказчикзастройщик поселка Дома Адажио) Евгений Мельников.

Динамика и объемы предложения на рынке качественной загородной недвижимости

Это выразилось прежде всего в выводе на рынок нескольких коттеджных поселков, предусматривающих единую концепцию застройки, инфраструктуры, архитектурных решений домов. Большинство строящихся поселков вполне комфортны: здесь центральные водо, тепло— и электроснабжение, социальная инфраструктура (магазины, спортивные сооружения, места для отдыха, детские сады), круглосуточная охрана и т.д.

В Екатеринбурге и окрестностях строится 11 организованных коттеджных поселков. Некоторые из них, например Карасьеозерск, Малый Исток, Палникс, уже частично заселены (см. таблицу  «Предложение организованных коттеджных поселков в областных центрах Большого Урала»). Кроме того, заявлено несколько пока не начатых проектов, старт которых намечен на 2007 — 2008 годы. Это, например, проекты «Атомстройкомплекса» в районе озер Балтым и Шувакиш.

Челябинск — второй после Екатеринбурга по уровню развития рынка загородной недвижимости. Неорганизованный сегмент представлен поселками Шершни, АМЗ, Газовик, Смолино, Новоказанцево. Построены и заселены три поселка, которые можно отнести к организованным: Тарасовка (39й микрорайон), Полина (Сосновский район, Троицкий тракт), Солнечная долина1 (пос. Новый Кременкуль). На исходе первого квартала2006 общий объем жилья в сегменте организованной загородной недвижимости в Челябинске был невелик: всего 44,5 тыс. кв. метров. Но благодаря вводу в эксплуатацию строящихся и проектируемых десяти организованных коттеджных поселков общий объем качественной загородной недвижимости вырастет за год на 106,1 тыс. кв. м, а в 2007м еще на 372,3 тыс. кв. м. Всего будет 523 тыс. кв. м, то есть за два года сегмент увеличится в объемах в 11,8 раза. Рекордные темпы роста объясняются в том числе политическими причинами, на них указывают сразу несколько инвесторов (застройщиков) коттеджных поселков: с приходом на пост мэра Челябинска Михаила Юревича многие строительные компании стали испытывать сложности с получением земли в городе и переориентировались на строительство за городом (см. «Челябинский вигвам», «Э-У» № 8 от 27.02.06).

Подтягиваются и догоняют

В Перми нет полностью завершенных организованных коттеджных поселков. Как отмечает маркетологаналитик корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина, «рынок не насыщен, платежеспособный спрос не удовлетворен. Уровень конкуренции по сравнению с другими сегментами минимален, рынок только сейчас переходит в стадию роста. Коттеджных поселков крайне мало. В 2006 — 2007 годах предложение расширится и конкуренция усилится». На разных стадиях готовности находится около десятка организованных коттеджных поселков. Кроме того, заявлен, но пока не начат проект поселка Freedom (старт строительства назначен на лето этого года) и кооператив «Мишкино» (2007 год).

«В Тюмени бум коттеджного строитель-ства начался в 2005 году и усилился в 2006м. Интерес к загородной недвижимости не угасает как со стороны местных строителей и инвесторов, так и со стороны иногородних игроков», — рассказывает аналитик рынка недвижимости консалтинговой группы «Лекс» Валентина Трошина. По состоянию на март в окрестностях Тюмени строится и проектируется восемь организованных коттеджных поселков (четыре из них указаны в сводной таблице, реализация еще четырех пока не начата). Это проекты «Областной фонд жилищного строительства Тюменской области» в деревне Комарово, «Квартал Светлый» (застройщик ЖБИ1), «Таун Хаус» (ЗАО «Тюменькоммунстрой»), поселок коттеджей и таунхаусов эконом-класса в деревне Перевалово (ПИК ЖСК «Наш город — строим вместе»).

В Ижевске, Кургане и Уфе рынок практически полностью насыщается за счет неорганизованной стихийной застройки. Наиболее значимые «дикие» поселки в Ижевске: Зеленый Камень, Сосновый бор, Русь и Русь-1, Липовая роща; в Кургане — Ростоши, Пригородный, Овощевод, Весенний; в Уфе — Чесноковка, Зубово, Аксеново, Булгаково. В этих городах пока отсутствует сегмент организованной загородной недвижимости. Но заметно некоторое оживление. Как рассказал заместитель генерального директора ООО «Метрополь» Олег Бортников (Ижевск), некоторые крупные коммерческие структуры, например Удмуртнефтепродукт, купили земельные участки по 10 — 15 га в районе деревень Орловское и Новый Игерман (10 минут езды от Ижевска) и проектируют их застройку коттеджными городками. С реализацией этих проектов можно будет говорить о появлении в городе рынка качественной загородной недвижимости. В Башкирии ЗАО «Жилстройконструкция» разрабатывает проект двух организованных коттеджных поселков со всей социальной инфраструктурой: в деревне Елкибаево Калининского района и в Михайловке Уфимского района. Директор АН «Фортуна» (Курган) Наталья Максимова тоже отмечает возросший интерес инвесторов к рынку загородной недвижимости и говорит об идеях нескольких проектов коттеджных поселков.

Золотая деревня

Представители инвестиционных компаний и риэлторы называют несколько факторов, спровоцировавших бурный рост организованных коттеджных поселков как во всей России, так и на территории Большого Урала. Макроэкономические: активное развитие системы жилищного кредитования, позволяющей приобрести дом в рассрочку; внедрение новых экономичных технологий строительства, увеличивающих доступность коттеджей по цене (см. «Лего для взрослых», «Э-У» № 38 от 10.10.05); бурный и зачастую необоснованный рост цен на городское жилье. Социальные: рост популярности здорового образа жизни; ухудшение экологической ситуации в крупных городах с развитой промышленностью; напряженная криминогенная обстановка. Микроэкономические: высокие темпы экономического развития Урало-Западносибирского региона и, как следствие, относительно высокий процент состоятельных людей в крупных городах.

Таблица. Предложение организованных коттеджных поселков в областных центрах Большого Урала

Все это верно. Но главная причина роста — резкий подъем инвестиционной привлекательности коттеджного строительства, которую многие игроки характеризуют сегодня как самую высокую на рынке недвижимости.

Уровень конкуренции в этом сегменте очень низок по сравнению с другими. В то же время спрос на коттеджи постоянно растет, что влечет за собой существенный подъем цен. Так, за 2005й и январь — апрель 2006го средняя цена сотки земли в организованных поселках вблизи Екатеринбурга, по данным инвестиционной компании «АЛУР», выросла на 45 — 50% до 5 — 6 тыс. долларов. Цены квадратного метра в коттеджах бизнескласса в поселках поднялись за тот же период на 35 — 40%, достигнув 30 тыс. рублей. В Челябинске, по оценке London Consulting Management Company, квадратный метр в коттеджах подорожал на 25%. Как рассказал специалист отдела продаж ООО «Артель-С» (застройщик поселка «Северные Шершни») Алексей Поплавский, в сентябре 2005го, на начальном этапе строительства, коттеджи продавались по 5,5 млн долларов, сейчас уже по 7,2 миллиона. Максимальную динамику цен отмечают специалисты пермской корпорации «Перспектива» — цены на коттеджи взлетели за год на 65% и достигли уровня 19,7 тыс. рублей за кв. м, а земля подорожала в среднем на 45 — 65%.

При этом даже прогнозируемое существенное увеличение предложения на рынке загородной недвижимости в крупных уральских городах не позволяет говорить хотя бы о частичном его насыщении. Потенциал рынка очень высок. К примеру, согласно маркетинговому исследованию, проведенному компанией «АЛУР» в Екатеринбурге, спрос удовлетворен только на 10%. Целевая группа покупателей качественной недвижимости в Екатеринбурге оценивается управляющим директором этой компании Михаилом Уринсоном в 12 — 15 тыс. домохозяйств. 55% респондентов выразили желание приобрести недвижимость в организованном поселке. Таким образом, величина текущего спроса в организованном сегменте загородной недвижимости может быть оценена в 6,9 тыс. домохозяйств. А на рынке представлено всего 700 — 900 качественных домов (из них в свободном доступе 300 — 400). Даже с учетом ввода новых поселков в течение пяти лет доля удовлетворенного спроса вырастет лишь до 27%. «Учитывая коридор цен и его динамику, потенциал рынка организованного загородного коттеджного строительства в Екатеринбурге можно оценить в 2,5 — 3,5 млрд долларов, через пять лет он вырастет до 6,5 — 7,5 млрд долларов. В Тюмени текущий объем спроса можно оценить в 3,6 тыс. домохозяйств, а потенциал рынка в 1 — 1,3 млрд долларов», — рассказывает Михаил Уринсон.

Неудовлетворенный спрос позволяет прогнозировать существенный рост цен и на перспективу (см. график). Все это вкупе с относительно небольшим количеством игроков и низкой конкуренцией делает сегмент загородной недвижимости чрезвычайно привлекательным для застройщиков. Заместитель генерального директора по проектам пермской недвижимости ООО «Пермская финансово-производственная группа» Виктор Горбунов считает, что комплексная застройка коттеджного поселка обеспечит инвестору минимальную рентабельность в 30%. А Михаил Уринсон отмечает: «В случае своевременного вывода на рынок качественного проекта норма внутренней доходности девелопера может находиться в диапазоне 80 — 100%».

Досадные препятствия

Можно смело прогнозировать: высокие темпы ввода загородного жилья сохранятся как минимум в течение нескольких лет. Однако подъем рынка загородной недвижимости мог бы быть еще заметнее, чтобы спрос удовлетворялся быстрее, а цены росли медленнее. Несмотря на то, что инвестиционная привлекательность сегмента организованной загородной недвижимости высока, ряд существенных препятствий тормозит его развитие.

Это, вопервых, низкий уровень развития инженерной инфраструктуры. Ее создание существенно удорожает смету коттеджного поселка, а значит, уменьшает количество потенциальных покупателей.

Во-вторых, слабые темпы дорожного строительства. Многие перспективные участки не застраиваются изза отсутствия или низкой пропускной способности дорог. Генеральный директор АН «Титул» (Екатеринбург) Максим Федотов отмечает: практически все тракты, ведущие в Екатеринбург, в часы пик — в пробках. Это существенно снижает комфортность проживания в загородных коттеджах. Но как только вокруг города замкнется третье транспортное кольцо, коттеджному строительству будет дан существенный импульс.

Втретьих, проблемы землеотведения и административные барьеры. Коттеджи пользуются высоким спросом в радиусе 40 км от центра города, в живописных, экологически чистых районах. Таких мест на Урале немного. К тому же большинство потенциальных участков под застройку числятся лесными или сельскохозяйственными угодьями. Перевод их в фонд жилой застройки — процедура сложная, длительная и, подчеркнем, коррупционноемкая.


Комментарии

Материалы по теме

Считаем по складам

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость в Перми

Стражей Урала профинансируют в складчину

 

comments powered by Disqus