Новая национальная утопия

Новая национальная утопия В докладе на заседании Госсовета руководитель рабочей группы, разрабатывающей национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», губернатор Челябинской области Петр Сумин обрисовал мрачное настоящее строительного рынка в стране. Светлое будущее, причем совсем недалекое, в его трактовке сомнений не вызывает. К 2010 году планируется построить 400 млн кв. метров жилья (это даст 15-процентную прибавку к существующему жилому фонду) и ежегодно вводить по 80 млн метров. Идеологи проекта утверждают: бюджетные средства вернутся сторицей в виде налогов, а один вложенный государственный рубль притянет в строительство 5 — 10 рублей частных инвестиций. ВВП благодаря увеличению объемов производства стройматериалов и собственно строительству вырастет на 10 — 15%. Более того, перераспределение средств с потребительского рынка в строительный вызовет снижение инфляции, появится более миллиона новых рабочих мест (посчитано, что 1 млн кв. метров, вводимых ежегодно, дает работу 40 тысячам граждан). Венец идиллической картины — рост рождаемости в стране с 1,5 млн человек в год до 6 — 7 миллионов. Предполагается, что механизм, по которому за первого и второго рожденного ребенка будут «списывать» с кредита по сумме, эквивалентной стоимости 18 метров жилья, а после рождения третьего и вовсе компенсировать всю оставшуюся часть, окажется настолько привлекательным, что молодые семьи в России сплошь станут многодетными… Жаль только, что вся эта благодать скорее всего останется на бумаге.

Наивность, граничащая с безумием

Реализация проекта позволит к 2010 году выдавать ежегодно 1 млн ипотечных кредитов. Это, по мнению Госсовета, увеличит число семей, способных приобрести жилье, с 10 до 30%. Разработчики, однако, полностью игнорируют рост цен. Наивность (или халатность?) представителей правительства, Госдумы и субъектов РФ, разрабатывающих проект, поражает. По их прогнозам, средняя стоимость метра жилья в 2010 году составит чуть больше 35 тыс. рублей. В расчеты закладывается ежегодный рост цен на жилье в размере инфляции — 12% в год. Официальной статистики, по которой в 2003 году жилье подорожало на 26%, а в 2004-м — на 27,5%, для них как будто не существует. Между тем, если исходить из возможного роста цен минимум на 26 — 30%, средний метр в 2010 году будет стоить 63,5 — 74,2 тыс. рублей.

Никаких предпосылок к торможению подъема цен в стране нет. В 2005 — 2006 годах объемы ввода жилья могут быть даже меньше, чем в 2004-м: скажется переход на новые правила, введенные «жилищным пакетом», например, сложности, возникающие у застройщиков с привлечением средств дольщиков. Кроме того, как отметил на заседании Госсовета заместитель министра Минэкономразвития Андрей Шаронов, почти полностью исчерпаны возможности точечной застройки. Проекты комплексного освоения новых больших по объему строительных площадок (в том числе оборудование их инфраструктурой за счет федерального и местных бюджетов в пропорции 50 на 50) только разрабатываются. При этом доходы населения растут, дефицит жилья (в том числе из-за увеличения доли аварийного и ветхого жилья) увеличивается. Рынок ипотеки — главного инструмента, стимулирующего спрос, ежегодно удваивается без всяких дополнительных мер. А за ближайшие пять лет его планируется увеличить больше чем в двадцать раз. Все это будет способствовать росту цен.

Ситуация выглядит еще более угрожающей, если проанализировать программу мероприятий Национального жилищного совета (так предположительно будет называться орган, координирующий национальный проект). Большую часть мер, направленных на развитие ипотеки, например субсидирование процентных ставок из бюджета, планируется разработать и начать реализовать в этом или в следующем году. А вот меры, стимулирующие рост объемов предложения, отложены. Окончательно разработать генпланы поселений, подготовить градостроительную документацию, принять технические регламенты в области территориального планирования, создать на муниципальном уровне информационную систему обеспечения градостроительной деятельности, организовать торги по предоставлению застройщикам сформированных земельных участков, дать им права собственности на эти участки до начала строительства, внедрить методологию и обучить специалистов для повышения качества бизнес-планов по строительству жилья — все это планируется осуществить в срок с 2005 по 2010 год. И то не полностью — многих проблем строительного рынка новая программа просто не учитывает (об этом ниже). А теперь прибавьте к этому сроку два-три года строительного цикла — это минимум времени, необходимый с момента формирования тепличных условий до увеличения объемов готового жилья. В 2010 году планируется ввести жилья вдвое больше, чем сейчас. Откуда возьмутся ежегодные 80 млн квадратных метров? Вопрос риторический.

На зависть Копперфильду

Нестыковка с прогнозами цен на жилье далеко не единственная. На заседании Госсовета его участники манипулировали цифрами до неприличия. Так, неожиданно возникли радужные перспективы снижения инфляции. Президент заявил: «Мы еще не создали все необходимые условия: у нас инфляция в стране в прошлом году — 11,7%, почти 12, в этом году мы, к сожалению, будем подбираться к десяти, но, во всяком случае, тенденция к снижению есть». Возможно, президенту виднее, но, судя по открытым источникам, по итогам первого квартала 2005 года уровень инфляции в пересчете на годовой составил без малого 20%.

Если в 10-процентную инфляцию в 2005 году верится с трудом, то реплика на эту тему министра финансов Алексея Кудрина выглядит просто злой шуткой: «Целевая установка <...> — доведение ставки ипотечного кредита к 2010 году до 7,5% — может быть выполнена, если показатели по инфляции, которые установлены правительством для 2008 года — 4% — будут исполнены». О каких 4% инфляции в 2008 году говорит министр? Как то же самое правительство и тот же самый министр финансов, которые в течение последних трех лет не могут сбить столбик инфляции до десяти процентов, в следующие три года снизят его до 4% — втрое по сравнению с нынешним?

Специфической кремлевской арифметикой отличился на заседании Госсовета и Александр Жуков. Вице-премьер привел следующие расчеты: «Кредит на приобретение в среднем 52 кв. метров жилья могут взять сегодня семьи со средним доходом на семью порядка 13 тыс. рублей в месяц, то есть на сегодня деятельность АИЖК ориентирована на население со средним уровнем дохода и имущественного положения». Стоимость такой квартиры в среднем в России — 1 млн рублей. Следовательно, за вычетом 30% первоначального взноса, ипотечный кредит потенциальному покупателю нужен в 700 тыс. рублей. Возьмем предложение по ипотечным кредитам екатеринбургского СКБ-банка (принципиально оно ничем от предложений других банков не отличается). Для получения кредита в 700 тысяч на 20 лет, совокупный ежемесячный доход семьи, причем официально подтвержденный, должен составлять минимум 29 тыс. рублей — это втрое выше, чем средний по стране уровень дохода семьи из двух работающих.

Не туда смотрите

Итак, при дефиците жилья цены растут на треть в год. Существенное увеличение объемов строительства под большим сомнением. Стоит ли при этом накачивать деньгами и без того спекулятивный до предела рынок? Нужно ли снижать ставки ипотеки, первоначальный взнос? Нет. Во всяком случае, пока фактически не начнут расти объемы жилья, например, на 20% в год, необходимые для выхода на запланированный в 2010-м объем.

Кроме того, потенциальных потребителей ипотеки отпугивает не стоимость кредита в 15 — 18% (12 из них — инфляционная составляющая): пользуются же спросом авто— и потребительские кредиты под 20% годовых и более. Отпугивает цена на жилье. Президент Путин в приветственном слове на открытии заседания Госсовета сам сказал главное: «На конец 2004 года средняя цена продажи жилья составила около 20 тыс. рублей за один квадратный метр. И это при средней фактической стоимости строительства в 9,7 тыс. рублей. Средняя цена превышает себестоимость больше чем в два раза. Очевидно, что приобретение жилья, несмотря на наличие института ипотеки, в значительной мере все еще остается привилегией состоятельных граждан». Добавим: и, несмотря на снижение стоимости кредита, останется таковой.

Цена делает покупку квартиры недоступной для подавляющего большинства россиян. На Госсовете президент еще раз вернулся к проблеме разницы себестоимости и рыночной цены: «Сейчас он (объем возведения жилья. — Ред.) во многом сдерживается тем, что получение участков под строительство увязывается с исполнением дополнительных обязательств перед региональными и местными властями. А это рост издержек и, в конечном счете, рост цен на жилье. Отсюда и диспаритет между себестоимостью и ценой». Проблему эту, по мнению разработчиков, решат земельные аукционы. Но диспаритет рождается не только обременением застройщиков. Это и многочисленные согласования, которые оплачиваются в процентах от сметы (а должны бы в фиксированных тарифах, а еще лучше за счет бюджета), и отчисления в пользу бюджетов, расходуемых по большей части нецелевым образом, и просто теневой сектор: взятки и недекларируемые доходы застройщиков . Но об этом ни в докладе разработчиков национального проекта, ни в выступлениях участников Госсовета нет ни слова.

За вычетом декларируемой рентабельности застройщиков в 2004 году в России, по нашим расчетам, неизвестно куда ушли 240 — 256 млрд рублей. Это почти столько же, сколько планируется ежегодно направлять из бюджетов всех уровней на реализацию всего национального проекта. Если учесть, что себестоимость строительства — 10 тыс. рублей за метр, рыночная цена — 20 тыс. рублей, рентабельность застройщиков 20 — 40%, то в каждом метре жилья теневая составляющая 6 — 8 тысяч . Избавь правительство строителей от невходящих в смету издержек и добейся, чтобы все их доходы были задекларированы, стоимость жилья сегодня была бы 12 — 14 тыс. за кв. метр. Бюджетное финансирование национального проекта просто не понадобилось бы. Пока этого не сделано, форсированное развитие ипотеки в стране опасно.

Об этом молчите

Диспаритет рыночных цен на жилье и себестоимости строительства — далеко не единственный среди забытых разработчиками проекта важных факторов, сдерживающих развитие строительного рынка, в первую очередь с точки зрения увеличения объемов ввода жилья.

Национальный проект не предусматривает сокращения числа согласующих инстанций и перевод их на бюджетное финансирование. А это одна из центральных проблем: согласования, по самым скромным подсчетам, обходятся строителям в 10% от сметы, но главное — в 1,5 — 2 года потерянного времени. Проблема «серых» зарплат, которая, по мнению банкиров, делает для большинства людей ипотеку недоступной, разработчиками национального проекта даже не упомянута, следовательно, решать ее они не собираются.

Кроме того, слабо проработан механизм контроля за целевым использованием средств, направляемых на создание инженерных коммуникаций. Ключевая задача развития конкуренции и демонополизации локальных строительных рынков вскользь упоминается в двух-трех местах, какие бы то ни было механизмы ее решения отсутствуют.

Очень мало внимания в проекте уделено стройматериалам и технологиям, стимулированию импортозамещения на рынке стройматериалов, продвижению наиболее экономичных технологий в строительстве. При желании список неучтенных проблем легко продолжить (см. схему «Алгоритм создания рынка доступного жилья в России»). Можно, конечно, сделать скидку на то, что все эти меры будут приняты при разработке нормативных актов и конкретных мероприятий проекта. Но это нужно было сделать еще вчера. Механизмы раскрутки ипотеки дадут мгновенный эффект, меры по стимулированию объемов даже после полной разработки и принятия в работу, принесут результат в лучшем случае через два-три года.

Отдельно стоит остановиться и на содержании старых подпрограмм ФЦП «Жилище», которые собираются по-новому финансировать. Шесть из них, общим объемом в 356 млрд рублей, посвящены обеспечению жильем различных льготных категорий граждан по ранее взятым на себя государством обязательствам. Даже если принять, что в прошлом все построенное на средства этих подпрограмм жилье действительно попадало тому, кому предназначалось, что сомнительно, эффективность такого подхода низка.

По мнению руководителей строительных компаний, куда больше толку вышло бы, если бы все эти средства потратить на оборудование инфраструктуры площадок под застройку. Механизм тут простой. Условно: у государства есть деньги на строительство одного дома. Вариант первый, неэффективный: государство строит один дом и раздает квартиры очередникам, причем строит долго и плохо. Вариант второй: на эти же деньги государство готовит площадку, годную для строительства десяти домов (такова оценка участников рынка), и передает ее коммерческому застройщику за 10% жилья, которое на этой площадке будет построено, то есть за тот же самый дом, который застройщик по целевым спискам распределяет среди очередников. Заметных отличий три: застройщиков при оборудовании площадки коммуникациями никто не «доит», дом на готовой площадке строится за год и лучшего «небюджетного» качества, а главное, кроме одного дома для льготников на рынке появляется еще девять коммерческих.

Какой путь выберет государство, пока неясно. Зато объем финансирования важнейшей для всего строительного рынка подпрограммы «Подготовка земельных участков для строительства жилья» — всего 38,5 млрд рублей. Для сравнения: на подпрограмму «Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера» планируется потратить 172,3 миллиарда. Инфраструктурные вложения не в фаворе. А должны бы.

Наконец, есть в национальном проекте и заметные методические изъяны. Назовем два важнейших. Первый. Несмотря на заявление председателя рабочей группы Петра Сумина о том, что «осуществление проекта должно сопровождаться комплексной системой индикаторов успеха его реализации», никаких индикаторов нет. В качестве таковых разработчики представили ряд статистических показателей за 2003 — 2004 годы (некоторые — нулевые, например, доля городов с населением более 50 тыс. человек, в которых приняты правила землепользования застройки) и их прогноз на 2010 год. Промежуточной оценки не предусмотрено. Если бы она была, пришлось бы признать: в 2005 — 2006 годах роста объемов жилья на 20% не будет. Скорее, не будет вообще никакого значимого роста, а значит, в оставшиеся 2007 — 2010 годы, чтобы выполнить планы, придется нагонять по 30%, что нереально.

Второй. Очень многое отдано на откуп регионам. В частности Владимир Путин, заявил, что следить за исполнением Градостроительного кодекса, создавать прозрачные условия ведения строительного бизнеса и сокращать транзакционные издержки должны на местах. Этого не будет никогда. На местах с непрозрачных условий и транзакционных издержек кормятся и чиновники, и аффилированные с ними застройщики — лидеры рынка. Так что или за исполнением законов придется следить федеральным властям, или через пять лет в очередной раз (как с монетизацией) придется разводить руками: «Мы сделали все, а что не вышло, так это в регионах виноваты».

Дополнительные материалы:

Схема. Алгоритм создания рынка доступного жилья в России (версия «Эксперт-Урала»)

Комментарии

Материалы по теме

Считаем по складам

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость в Перми

Стражей Урала профинансируют в складчину

 

comments powered by Disqus