Дело на миллион

Дело на миллион Малоэтажка может стать решением жилищной проблемы. Но для обеспечения ее доступности необходима координация усилий государства, монополий, АИЖК и бизнеса.

В середине апреля губернатор Свердловской области Александр Мишарин подписал соглашение с Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства. По словам президента агентства Елены Николаевой, суть документа - в координации усилий всех структур, задействованных в процессе строительства (властей разных уровней, госмонополий, застройщиков). Задача - помочь реализации проекта развития малоэтажного жилья. По нему уже к концу года должен быть построен первый поселок (600 млн рублей на финансирование программы обещал Федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ, если заявка придет до 1 мая, еще порядка 200 миллионов - средства свердловского бюджета). По словам Мишарина, стоимость квадратного метра в поселках, реализуемых в рамках проекта, не должна превышать 20 тыс. рублей. Реальна ли эта цифра?

Многоэтажный пессимизм

Развитие малоэтажки (под ней мы подразумеваем таунхаусы, коттеджи, блокированные дома на несколько квартир) - мера, по большому счету, вынужденная. Застройщики высоток в 2009 году просели достаточно сильно. По данным Росстата, по итогам 2009 года УрФО стал аутсайдером по показателям ввода жилья (5,3 млн кв. метров). Ему уступает только Дальний Восток. В Урало-Западносибирском регионе неплохо чувствовала себя лишь Башкирия, которая закончила 2009 год ровно с теми же показателями, что и предыдущий. Лидером падения стала Челябинская область: снижение объемов ввода почти 30%.

Объем работ, выполненных по категории Строительство в 2009 году 

О тяжести положения строителей многоэтажек можно судить по показателям объема работ, выполненных в категории «Строительство» (они не учитывают индивидуальное жилье). Минимальное падение составило 14% (Пермский край), максимум - 40% (Челябинская область). Причина очевидна - спрос на квартиры из-за остановки ипотеки и ухудшения платежеспособности населения в 2009 году резко упал. По словам генерального директора Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ Константина Цицина, 2010 год будет еще хуже: «В среднем по стране количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов в 2009-м по сравнению с 2008-м сократилось на 25%. Весь тот задел, который у нас был (дома, строительство которых началось в 2007 - 2008 годах. - Ред.), мы уже «съели». В 2010-м его нет, темпы ввода еще упадут».

При этом проблема спроса остается. В многоэтажке по многим причинам (обязательная покупка земли на аукционах, подведение коммуникаций, высокие кредитные ставки, а главное - дорогие технологии строительства) снизить цены на квартиры вряд ли удастся. Так, в Свердловской области среднюю цену кв. метра любыми усилиями не сбить ниже 40 - 43 тыс. рублей. А это означает, что доступной она не станет еще очень долго (средняя зарплата в области составляет 17,5 тыс. рублей. Сравните: в Европе при ставках на ипотеку 2,5 - 4% нормальным считается, когда месячный доход человека равен стоимости 1 кв. метра).

Соединить всех

В малоэтажке же снизить цену можно. Для этого необходимо системное сотрудниче­ство четырех авторов - властей, госмонополий, банков (вместе с АИЖК) и застройщиков. Генеральный директор компании «ЭкоДолье» (Москва, реализует проекты в Уфе и Оренбурге) Константин Филиппишин: «Если инвестор берет на себя все затраты по возведению малоэтажного жилья, то квадратный метр в таких коттеджах станет просто золотым. А частно-государственное партнерство позволяет в разы снизить стоимость загородного дома и сделать его доступным для всех категорий населения». Идеальную картинку такого взаимодействия можно нарисовать уже сейчас.

Первая задача властей - предоставление земельных участков по минимальной цене или вовсе бесплатно (это выполнимо при внесении изменений в федеральное или региональное законодательство). По словам зампреда комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана (он же - координатор проекта «Единой России» по развитию малоэтажки), если площадки раздавать на аукционах, то доступного жилья не добиться, потому что их цена может вырасти в пять раз.

Земли должны предоставляться в пределах населенных пунктов. Генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев:

- Большинство девелоперов малоэтажного строительства пытались построить поселки в «чистом поле». Это ошибка. Малоэтажка - один из сегментов недвижимости, поэтому возводиться она должна в пределах населенного пункта, со всеми его плюсами и минусами (общественный транспорт, сети, дороги, социальная инфраструктура). Строить с нуля затратно и по деньгам, и по времени.

Это подтверждают и другие представители бизнеса. Президент центра недвижимости «МАН» Николай Савин: «Размышляя о перспективе развития малоэтажки, я для себя вывел формулу пяти «нет»: нет дороги, инфраструктуры, социальных объектов, инвестиций и кредитов, достойного предложения (по деньгам и условиям). Ведь стоит отъехать от города на 30 км - ни больниц, ни детских садов, ни канализации. И как в таких условиях делать коттеджные поселки? Если кто-то из застройщиков снимет два-три «нет» ему можно ставить памятник».

Специалисты компании Marshal Estate подсчитали, что себестоимость проекта современного коттеджного поселка с нуля составит порядка 50 млн долларов, минимальные временные затраты - два года (сюда входит покупка земли, юридическая экспертиза, межевание территории, оформление в собственность, разработка генплана и проектирование с учетом соблюдения всех техусловий, прокладка коммуникаций и временных дорог, строительство коттеджей, создание инфраструктуры). Для получения согласований, разрешений, заключений и регистраций девелоперу необходимо пройти 23 организации.

Вторая зона ответственности государства - коммунальная и дорожная инфраструктура. Муниципалитет должен строить ее на свои средства или на деньги, привлеченные из федерального бюджета (Фонд реформирования ЖКХ, Инвестфонд).

Третья задача государства - избавить застройщика (не важно, бизнес это или частное лицо) от маргинальных издержек в виде платы за согласования и временных затрат на них. По словам Елены Николаевой, подчас они составляют 50% всей стоимости строительства и достигают нескольких лет.

Четвертая задача - привлечение иностранных производственных компаний и вложения в отечественные НИОКР. Александр Коган: «Запад не придет к нам и не предложит технологии, которые позволят строить очень дешево из отечественных материалов. Он может продать их нам втридорога. Например, в Канаде изготовление комплекта дома на собственном оборудовании стоит 7,5 тыс. рублей за кв. метр. У нас же подобная технология не получается меньше 11 тыс. рублей за квадрат».

Деятельность госмонополий следует согласовывать с планом развития малоэтажки. Проекты газификации, электрификации, водоснабжения должны развиваться в тех районах, где предполагается строительство поселков. Создание инфраструктуры - за счет инвестиционной составляющей.

Главная задача АИЖК - предоставление банкам целевых кредитов под низкий процент на финансирование малоэтажного строительства. Маржа кредитных учреждений при этом должна быть ограничена.

Бизнесу необходимо одно - применять в строительстве современные быстровозводимые конструкции. Стоимость коробки из ячеистых бетонов или полистиролбетонных блоков в два-три раза дешевле, чем из монолита или кирпича.

В идеале стоимость дома в пересчете на квадрат может быть следующей: коробка - максимум 10 тыс. рублей; крыша, окна, фундамент, отделка - 2 - 5 тыс. рублей; коммуникации до дома - 2 - 3 тыс. рублей.

Полупозитив

Пока Урал далек от идеальной картинки. Домов по 20 тыс. рублей за квадрат нет, многие муниципалитеты до сих пор не разработали генпланы развития территорий (а без них невозможно какое-либо строительство). Коммуникации и земля отдаются на откуп инвесторам. Поэтому, например, в Челябинской и Свердловской областях заморожено строительство 60 - 70% поселков.

Удачным опытом может похвастаться, пожалуй, только Башкирия (реализация подобного проекта начинается в Оренбурге). По программе «Свой дом» (ориентирована на бюджетников и молодые семьи) в республике за счет бюджетов разных уровней проводится вся инфраструктура. Власти внесли изменения в региональное законодательства, чтобы земля выделялась бесплатно (при одном условии - заказ на строительство малоэтажного дома башкирскому подрядчику). Кроме того, например, в Мелеузе построен завод OSB-плит (вклад правительства Башкирии - 30%), в скором времени открывается завод австрийской компании Lasselberger по производству легко возводимых малоэтажных жилых домов мощностью до 1 млн кв. метров в год. В итоге стоимость строительства составляет порядка 10 - 14 тыс. рублей за квадрат. В республике работает льготная программа кредитования.

Ввод жилья на Урале 

В остальных регионах успехи точечные или их нет вообще. Например, в Свердловской области есть информация только об одном подобном проекте - маленький поселок «Новый Исток». Жилье без земли продается за 15 тыс. рублей за кв. метр. Дом в 54 квадрата и 9 соток земли - 1 млн рублей. Но это самостоятельный проект. Государство здесь не участвовало.

Причина неудач - многолетнее игнорирование темы малоэтажного строитель­ства. Башкирия или Белгородская область (там 80% от ввода - малоэтажка) сделали ставку на этот рынок еще в начале 2000-х (например, белгородские власти в 2003-м передали все свободные земли в госфонд, тем самым обойдя закон 2005 года об аукционах, и начали раздавать земли по тысяче рублей за сотку). В других регионах подобная работа не проводилась. На волне роста рынка недвижимости заниматься малоэтажкой никто не хотел. Елена Николаева замечает: «Мы встречались с губернаторами два года назад, но большинство из них никаких оргвыводов не сделали».

Потенциал для развития подобных проектов однозначно есть. Во-первых, бизнес к сотрудничеству готов. Валерий Ананьев: «У нас есть один проект в Свердловской области - «Александров­ские пруды». Мы надеемся начать его строительство в ближайшее время и установить цену кв. метра в 20 тыс. рублей, если нам профинансируют проведение коммуникаций».

Во-вторых, производства быстровозводимых конструкций существуют: в Свердловской области их больше десятка (в основном ячеистые бетоны), в Челябинской - не меньше (бетоны, клееный брус, деревянные каркасы).

В-третьих, АИЖК, по словам исполнительного директора Андрея Шелкового, уже разработало программу кредитования банков. ВЭБ выдает кредит агентству под 9,5%, агентство банкам под 10,5 - 11%, банки застройщикам под 13,5% - 16% (маржа ограничена). Покупатель берет ипотеку в этих же кредитных учреждениях, после закладные выкупает АИЖК (для граждан 9,5 - 10%).

В-четвертых, в Госдуме подготовлен законопроект по бесплатному выделению земель для отдельных категорий граждан (аналогичные законы принимаются и в регионах). В Фонде реформирования ЖКХ и в Инвестфонде под малоэтажку заложены средства. Башкирия, например, их получает миллиардами.

Но все это даст плоды только при активном взаимодействии субъектов, задействованных в стройке. Если на новом витке роста рынка недвижимости государство (а главное - застройщики) вновь охладеют к этому сегменту, то доступной малоэтажки на Урале так и не возникнет.

В подготовке материала принимал участие Алексей Белоусов 

Дополнительные материалы:

Стоимость предпроектной подготовки малоэтажной стройки с нуля

1. Инженерно-геологические изыскания: в среднем 800 - 1000 долларов за один шурф с подготовкой отчетов.

2. Технико-экономическое обоснование по инженерным сетям (ТЭО): ориентировочно 10% от стоимости проектирования соответствующих инженерных разделов, в среднем от 3 до 15 тыс. долларов в зависимости от условий техзадания и размера участка.

3. Разработка концепции генплана:

а) предварительная концепция для внутреннего пользования: 1,6 - 2 тыс. долларов (или по 1200 - 1400 за каждые 20 га при крупных объемах);

б) полный архитектурный альбом графических материалов: 10 - 15 тыс. долларов;

в) покупка необходимых электрических мощностей в среднем 200 - 500 долларов за кВт (в некоторых районах стоимость 1 кВт может доходить до 1 - 1,5 тыс. долларов с учетом административного ресурса) в зависимости от спрашиваемого количества;

г) проект планировки (застройки поселка): ориентировочно 100 - 150 тыс. долларов.

4. Межевание территории: в среднем 300 - 400 долларов за участок.

5. Проектирование инженерных сетей и коммуникаций: ориентировочно 10% от стоимости строительства сетей и коммуникаций.

6. Проект внутриплощадочных автодорог: в среднем от 50 до 100 тыс. долларов.

7. Спецразделы проектирования: в среднем от 100 до 300 тыс. долларов.

8. Согласования (все стадии и этапы до сдачи объекта в эксплуатацию, включая официальные платежи и административный ресурс): от 100 до 300 тыс. долларов.

По данным компании Marshal Estate

Комментарии

Материалы по теме

Локальная флуктуация

Время уточнять

Как грибы без дождя

Уроборос обыкновенный, девелоперский

Начало нового делового сезона вопреки ожиданиям не привело к росту цен на коммерческую недвижимость

 

comments powered by Disqus