Без многого мало

Без многого мало

Фото: Андрей ПорубовВ середине марта в Тюмени открылась третья очередь крупнейшего торгово-развлекательного центра «Премьер». Его общая площадь — 40 тыс. кв. метров. В строительство нового комплекса инвестировано порядка 7 млн долларов. Запуск подобного объекта — далеко не последний проект года. Прогнозируемый прирост торговых площадей крупного формата в пяти самых больших городах Урала (Екатеринбурге, Уфе, Перми, Челябинске, Тюмени) — как минимум 41% за ближайшие два года (более 1,3 млн кв. метров). И этого все равно недостаточно. Сегмент торговых площадей — один из наиболее открытых и динамичных на рынке коммерческой недвижимости.

Аналитический центр «Эксперт-Регион» открывает серию публикаций о коммерческой недвижимости в рамках проектов «Недвижимость Большого Урала» и «Региональная интеграция». В течение года планируется рассмотреть сегменты торговой, офисной и складской недвижимости с точки зрения компании-потребителя, начинающей бизнес в одном из региональных городов.

Потребности

Факторы, влияющие на развитие рынка торговой недвижимости, — рост доходов населения и оборотов розничной торговли, расширение сетевого ритейла. Совокупный розничный товарооборот пяти уральских Количество сетевых операторовгородов в 2005 году вырос на 23% и составил порядка 450 млрд рублей, темпы превышают общероссийские на 11%. Большая потенциальная емкость потребительского рынка Урала привлекает в регион столичные и инорегиональные сетевые компании. В каждом городе представлено порядка 50 брендов. Наиболее активны продовольственные сетевики, продавцы бытовой техники и электроники, салоны сотовой связи. Имена на слуху: Пятерочка, Магнит, Мир, М. Видео, Эльдорадо, Техносила, DIXIS, Цифроград, Евросеть, Связной, Мобилес Мобиле. О планах выхода в регион заявил ряд крупных игроков международного и федерального масштаба: Перекресток, IKEA, Рамстор, Auchan и другие.

Рост торговых площадей за счет ввода торговых центровУсиливается внутрирегиональная интеграция: местные сетевики расширяют бизнес, выходя в другие уральские города. Несколько ярких примеров: екатеринбургские компании Норд, Кардинал, Кировский, Купец, Монетка, Мегамарт, Симфония широко представлены в Челябинске, Тюмени, Уфе, Кургане и областных городах; пермская сеть Семья строит гипермаркет в Уфе.

Первоочередная потребность расширяющегося сетевого бизнеса — поиск подходящих торговых площадей. Высокий спрос на качественную торговую недвижимость превышает предложение в несколько раз, чем увеличивает инвестиционную привлекательность рынка, придает ему импульс к развитию, гонит вверх цены.

Совокупный объем площадей торговых помещений пяти крупнейших городов Урала на начало года составил 3,2 млн кв. метров, что на 14% выше, чем в прошлом. Цены при этом выросли от 20 — 25% до 50%. Средняя обеспеченность населения торговыми площадями — 644 кв. метра на тысячу жителей. Для сравнения: общемировой уровень — 500 кв. метров. Однако от нормы развитых стран — 1 тыс. кв. метров — Урал существенно отстает.

По полочкам

Доля киосков (павильонов) и рынков как низкокачественных объектов в структуре торговых помещений городов стабильно снижается. По итогам 2005 года их уже 20% (по количеству — более тысячи киосков и около 25 рынков в каждом городе). Предметом купли-продажи и аренды здесь служат торговые помещения (и прилавки) площадью от 2 до 20 кв. метров. Администрации всех уральских городов намерены в ближайшие годы сократить до минимума количество объектов и упорядочить мелкорозничную торговлю. Сетевых операторов, открывающих бизнес в городе, такие площади практически не интересуют.

Структура розничных торговых площадейНа территориях бывших продовольственных и вещевых рынков разрабатываются или уже реализуются новые проекты. К примеру, по данным комитета по развитию рынка товаров и услуг администрации города Тюмени, за год на строительство и реконструкцию рынков освоено 260 млн рублей собственных средств предприятий, сумма капитальных вложений в Уфе — 150 млн рублей. Крупные комплексы строятся на тюменских рынках Центральном, Солнечном, Сибиряке (см. таблицу «Планируемый ввод торговых центров в 2006 — 2007 годах»). «Необходимо отметить, что месторасположение некоторых рынков весьма привлекательно и выгодно с точки зрения организации на этих земельных участках более современных и высокодоходных объектов коммерческой недвижимости», — подтверждает директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.

Отдельно стоящие здания площадью 1 — 4 тыс. кв. метров занимают всего около 8% в общем объеме торговых площадей города. Строительство инициируют, как правило, сами компании, выходящие на рынок. Получить земельный участок в центре при этом практически невозможно. Объекты предназначены для собственных нужд, а площади, предлагаемые на рынке купли-продажи или аренды, минимальны.

Основную долю в структуре торговых розничных площадей городов Урала занимают встроенные помещения — в среднем 47%, на них и приходится большая часть предложения на рынке. Первые этажи зданий, расположенных на центральных улицах, практически полностью оккупированы непродовольственными магазинами одежды, обуви и парфюмерии, в основном класса люкс: Benetton, Sisley, SELA, Naf-Naf, Mango, Baltman, ALBA, ECCO, Mexx, Betty Barklay, L’Etoile, Yves Rocher. По данным аналитиков LCMC, арендные ставки здесь традиционно в полтора-два раза выше, чем в среднем по городу. Именно в центре стремятся заявить о себе входящие на рынок города компании. На окраинах подобный формат осваивают продовольственные дискаунтеры, магазины «у дома».

Средняя цена и арендная ставка 1 кв. м. торговой недвижимостиСредняя по городу цена предложения квартир под торговые помещения составляет 50 — 60 тыс. рублей за кв. метр, месячная арендная ставка — 1000 — 1500 рублей. Темпы перевода помещений из жилого фонда в нежилой и их реконструкция в 2005 году начали снижаться по мере заполнения этой ниши. Дополнительные возможности открывает строительство жилых помещений с изначально приспособленными под коммерческую деятельность площадями первых этажей. Такие проекты предусмотрены практически во всех строящихся объектах.

Следующий по значимости сегмент предложения торговой недвижимости на уральском рынке — площади в торговых центрах (крупноформатных объектах от 4 тыс. кв. метров). Их доля в структуре торговых помещений города при этом не превышает 25% при оптимуме 33%.

Предложение всех торговых помещений в аренду составляет примерно 60%, на продажу выставляется 40% всего объема рынка.

Место под солнцем

Основной рост объемов предложения на рынке торговой недвижимости в сегменте как купли-продажи, так и аренды обеспечивает строительство новых торговых центров. К примеру, по итогам 2005 года это 26% из 34% прироста совокупных торговых площадей в Екатеринбурге, 8% — из 10% в Челябинске. Меньше (9% из 25%) соотношение в Тюмени, здесь идет активная застройка отдельно стоящих торговых помещений до 4 тыс. кв. метров. 

Количество торговых центров (от 4 тыс. кв. м)Только за счет строительства торговых центров в ближайшие два года будет введено 1,3 млн кв. метров. (Это по плану. Зачастую сроки строительства не соответствуют заявленным: до 25% запланированного ввода переходит на следующий период.) Впервые на Урале появятся центры площадью более 60 тыс. кв. метров. Растет популярность формата торгово-развлекательного комплекса. Значительная часть объектов располагалась в центральной части города. Теперь строительство постепенно оттягивается в отдельные районы, равномерно распределяя потребительские потоки.

Привлекательность площадей в торговых центрах для потенциальных потребителей оценивает ведущий аналитик экспертно-аналитического центра КГ «ЭР-Капитал» (Пермь) Анна Князева: «Плюсов у решения вести бизнес в торговом центре довольно много. Это развитая инфраструктура (включая сложный для создания при обычном магазине паркинг); устойчивый людской поток, обеспеченный профессиональным позиционированием объекта и рекламой; отсутствие административных проблем (вопросы с ремонтом, коммуникациями и обслуживанием помещений решаются централизованно). Именно в торговых центрах развернуть бизнес можно крайне быстро. Среди минусов — высокие арендные ставки (по сравнению со средними показателями того же района), конкуренция между отделами внутри центра». В результате помещения в торговых центрах наиболее востребованы и быстро раскупаются.

По словам директора Инвестцентра Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Ильи Бурлачко, около 60% предлагаемых в Челябинске торговых объектов не достигают 300 кв. метров, в то время как требуются большие площади, в половине случаев — свыше тысячи кв. метров. В крупных региональных проектах якорные арендаторы (иностранные и столичные сети) часто становятся соинвесторами. Заполняемость торговых центров в уральских городах составляет 95 — 100% (в Екатеринбурге — 87%), что свидетельствует о превышении спроса над предложением. Комментирует директор агентства недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург) Сергей Бузунов: «Рынок не насыщен количественно, поэтому конкуренция между торговыми центрами за привлечение арендаторов слабая. Напротив, дефицит торговых помещений приводит к тому, что крупные арендаторы вынуждены бороться между собой за места в торговых центрах». Цены в лучших центрах достигают 140 тыс. рублей за кв. метр. Арендные ставки в среднем составляют 3 — 4 тыс. рублей в месяц. Расценки на менее удачные объекты с точки зрения расположения, инфраструктуры и прочих факторов: купить — 50 — 80 тыс. рублей за метр; арендовать — 1000 — 1500 рублей в месяц.

Некачественное предложение

Соотношение обеспеченности населения торговыми площадями различного классаОднако есть примеры, когда почти треть площадей торгового центра пустует. Основная проблема рынка — дефицит качественных площадей.

Помещение в торговом центре отнюдь не всегда автоматически приравнивается к качественному: отсутствие опытных проектировщиков и профессиональных управляющих приводит к слабой проработке концепции объекта, неграмотному подбору арендаторов, неверно выбранному формату. Все это в итоге снижает привлекательность площадей для потенциальных покупателей. Всего треть торговых площадей на Урале можно отнести к качественной недвижимости (максимум, 45%, — в Екатеринбурге, минимум, 24%, — в Уфе).

Стабильная качественная классификация торговой недвижимости до сих пор не сформирована. Определение класса относительно: лучшее предложение на рынке просто причисляют к высшему. Зачастую номинально заявленный А-класс в регионе по всем стандартным требованиям не дотягивает и до твердого столичного В. Дмитрий Золин: «Характерной чертой уральского рынка является позиционирование многих встроенных помещений как “торговый центр”, что не соотносится с рыночной действительностью и скорее является PR-ходом владельцев магазинов. Предложение качественных площадей в новых торгово-развлекательных комплексах повлияет на миграцию арендаторов, уровень заполняемости и арендных ставок: современные объекты, такие как Парк Хаус и Гермес-Плаза в Екатеринбурге, будут поддерживать максимальные арендные ставки и уровень заполняемости, тогда как старые проекты начнут терять позиции, закрываться или проходить реконцепт».

Ожидается, что с вводом в эксплуатацию новых центров некоторые районные объекты будут отнесены в разряд некачественного предложения. Не успеют качественные площади отстроиться, как их тут же разберут стоящие в очередь сетевики. Значит, о стабилизации цен говорить пока рано. С учетом темпов развития ритейла дефицит предложения торговой недвижимости сохранится. Оптимальный вариант выхода на рынок — соинвестирование строительства крупного торгового центра.

В подготовке материала принимала участие Евгения Савина

Дополнительные материалы:

Таблица 1. Розничный товарооборот

Город 2005 год, млрд руб Прирост, % на душу населения, тыс. руб
Екатеринбург 142,4 32,8 106,6
Пермь 95,6 15,9 96,6
Тюмень 51,3 16,3 90,9
Уфа 81,7 16,7 77,9
Челябинск 78,3 28,1 70,5

Таблица 2. Предприятия розничной торговли на начало 2006 г.

Город Количество объектов, шт. Совокупные торговые площади*, тыс. кв. м Обеспеченность населения торговыми площадями на тыс. жителей, кв. м Прирост обеспеченности за 2005 год, %
Тюмень 2652 380 673 25,0
Екатеринбург 3836 844 670 34,0
Челябинск 3726 743 669 10,4
Уфа 3900 666 635 1,2
Пермь 3455 568 574 5,6
Для сравнения: среднемировой уровень обеспеченности 500
В развитых странах 1000
* включают киоски и павильоны, рынки, встроенные торговые площади, торговые центры и другие отдельностоящие здания

Таблица 3. Деловой индекс

Деловой индекс 

Таблица 4. Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2005 году

Основные объекты Общая площадь/ торговая площадь, тыс. кв. м.
Екатеринбург
Парк Хаус 55/ 40
Гермес-Плаза 17/ 6
Метро Кэш энд Керри 14/ 12
Сибирский Трактъ (2-ая очередь) - / 8
Восточный - / 6
ТриАЛ - / 6
Уфа
Метро Кэш энд Керри 12/ 7
Центра торговли и развлечений "Мир" (2-я очередь) 11
Тюмень
Премьер (три очереди) 40/ -
Мегаполис – Гудвин (1-я очередь) 21/ -
Метро Кэш энд Керри 8/ -
Челябинск
Аркаим-Плаза (2-я очередь) 10/ -
Незабудка - / 18
Карусель - / 11
Молния - 6
- / 9
Алое поле - / 8
Пермь
Алмаз 36/ -
Колизей (2-я очередь) 25/ -
7 пятниц 21/-
Сибирский н/д

Таблица 5. Планируемый ввод торговых центров в 2006-07 гг.

Городу нужны крупноформатные объекты

О тенденциях ритейла и рынка торговой недвижимости рассказывает начальник комитета по развитию рынка товаров и услуг администрации города Тюмени Анатолий Канов.

Анатолий Канов — Как вы оцениваете потребительский рынок Тюмени?

— Как один из наиболее привлекательных в Уральском регионе: при небольшой численности объем розничного товарооборота на душу населения составляет почти 91 тыс. рублей в год и сопоставим с городами-миллионниками. Сетевую торговлю представляют 55 компаний, распространены договоры франчайзинга.

— Какие требования вы предъявляете к инорегиональным компаниям, желающим вести бизнес в городе?

— Основных — три: регистрация предприятия в Тюмени; сотрудничество с крупными местными товаропроизводителями, зарекомендовавшими себя на рынке; работа в современном формате (самообслуживание с обязательным штрих-кодированием, современное оборудование, качественные торговые площади). Успешный пример — выход екатеринбургской сети «Монетка». Зарегистрированная в Тюмени компания за год открыла шесть дискаунтеров и один гипермаркет, в планах на 2006-й — семь-восемь объектов; часть местной продукции выведена на другие рынки, где работает сеть; постоянным и основным партнером в своем сегменте, к примеру, стала Боровская птицефабрика. Такие подходы позволяют влиять на местный рынок, заставляют шевелиться тюменских ритейлеров. Заметно активизировался перевод магазинов на самообслуживание: в течение года реконструкцию претерпели 30 объектов.

Другой пример: несмотря на присутствие сильнейших московских игроков рынка бытовой техники местные компании не сдают позиции — тюменские лидеры «БигМаг» и «Аверс» не уступают по уровню организации торговли и эффективности.

— Отвечает ли растущим требованиям развитие рынка торговой недвижимости?

— Темпы застройки мощные, ежегодно не менее 100 тыс. кв. метров общей площади. За 2005 год введено в эксплуатацию 149 новых объектов торговой площадью свыше 70 тыс. кв. метров, три четверти из них — крупный формат. Такие объекты — требование времени, за ними будущее. Сегодня люди стремятся купить все по максимуму в одном месте, получить скидку, быстро рассчитаться в кассе, а затем отдохнуть в кафе… Оценивается не товар, а в большей степени комплексная услуга. В ближайшие два года в Тюмени откроется до десятка торговых центров, площадь каждого от 20 тыс. кв. метров.

Свободных участков в центре города практически не осталось. Часть вновь вводимых объектов будет расположена в спальных микрорайонах с плотной жилой застройкой, подведенной инфраструктурой, вблизи удобных транспортных развязок. Некоторые — на месте существующих необустроенных рынков. Из перспективных незанятых земельных участков в центре остается старая база Облпотребсоюза площадью 5 — 6 га: городским генеральным планом она не предусмотрена. Полагаю, собственники ищут партнеров для разработки проекта хорошего торгового центра.

Подготовила Светлана Ханафиева

Источники информации

London Consulting & Management Company, «Бекар.Консалтинг». Пермь: Экспертно-аналитический центр КГ «ЭР-Капитал». Тюмень: «Лекс — системы управления». Екатеринбург: агентство недвижимости «Метрополия». Челябинск: Инвестцентр Южно-Уральской торгово-промышленной палаты. Уфа: Единая информационная служба по недвижимости «Азимут». Кроме того, использованы данные собственных исследований АЦ «Эксперт-Регион» и открытые источники.

Благодарим за предоставленные данные и поддержку проекта комитет по товарному рынку администрации города Екатеринбурга, комитет по развитию рынка товаров и услуг администрации города Тюмени, управление по развитию потребительского рынка администрации города Перми.

Уточнение

При подготовке рейтинга страховых компаний по итогам 2005 года («Эксперт-Урал», № 12 от 27.03.06) страховая группа УралСиб предоставила неточные данные.

С учетом корректировки УралСиб занимает седьмую позицию со страховой премией по добровольным видам страхования в 853,9 млн рублей.

Комментарии

Материалы по теме

Площадная игра

«Семья» идет в Кунгур

«КомсоМолл» сдался

Учиться не дышать

OBI отстроилась

Торговый класс

 

comments powered by Disqus