Эффект плацебо

Эффект плацебо

Широкое распространение энергоэффективных строительных технологий невозможно без внятных экономических стимулов. Особенно это касается жилой недвижимости, стоимость покупки которой для потребителя гораздо важнее стоимости владения

В конце февраля в Екатеринбурге состоялось выездное заседание координационного экспертного совета по разработке дорожной карты, предполагающей создание «экономических и организационных стимулов внедрения инновационных энергоэффективных технологий и экологичных материалов в строительной отрасли». Как отмечал один из участников мероприятия, в текущем варианте дорожная карта содержит 61 пункт, каждый из которых - отдельное препятствие.

Последний раз к теме энергоэффективных технологий в строительстве мы обращались в 2011 году (см. «Затратная экономия», «Э-У» № 26 от 04.07.2011). Вывод оптимизма не внушал. Полноценных проектов - единицы, развитие упирается во множество проблем, начиная с отсталости нормативной базы и отсутствия государственной поддержки, заканчивая лукавством недобросовестных девелоперов и непониманием потенциальными покупателями преимуществ предлагаемых им технологий. Спустя три года правительство, судя по всему, решило этими вопросами заняться. Как ему расставить приоритеты?

На первый - второй рассчитайсь

- Энергоэффективное оборудование, материалы и технологии пока не получили в России широкого распространения. Массово используются только те из них, которые позволяют обеспечить минимальные нормативные требования к энергоэффективности зданий, - описывает общую картину руководитель секции энергоэффективности экспертного совета при комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, член генерального совета «Деловой России» Леонид Журавель.

Мы вынуждены остановиться на такой оценке, поскольку оцифровать проникновение энергоэффективных технологий сложно - это направление находится вне поля зрения официальной статистики и большинства маркетинговых агентств. Вместе с тем сказать, что оно стоит на месте, нельзя. На наш взгляд, точек развития энергоэффективного строительства сейчас три.

 

Анализ экономической эффективности двенадцатиквартирного дома, построенного компанией "Экодолье" в Оренбурге, по итогам 2012 года
Наименование жилищно-коммунальных услуг Энергоэффективный дом Дом без энергоэффективных технологий
Горячее водоснабжение Технология Гелиосистема, подогрев котлами ТЭЦ
плата на кв. метр в месяц 4,21 18,42
плата на человека в месяц (норматив потребления 4,5 кубометра) 73,65 322,43
Отопление (сезон 202 в году) Технология Тепловой насос ТЭЦ
Плата на кв. метр в месяц 12,43 20,1
Плата на человека в месяц (норматив потребления 4,5 кубометра) 217,45 351,81
Кондиционирование (60 дней в году) Технология Тепловой насос (пассивное охлаждение) Сплит-системы
Плата на кв. метр в месяц 1,41 8,88
Плата на человека в месяц (норматив потребления 4,5 кубометра) 24,7 155,35
Общедомовое освещение Технология Солнечная батарея -
Экономия в месяц на одного человека -1,56 -

 Источник: "Экодолье"

Первая - программа Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по переселению граждан из аварийного жилья. В ее рамках с 2010 года было построено 42 энергоэффективных многоквартирных дома на территории всей страны. В том числе по одному в Свердловской, Тюменской,
Челябинской, Оренбургской областях,
Башкирии и Пермском крае. Вклад этой программы в развитие энергоэффективного строительства крайне высок, поскольку у отраслевых специалистов появилась возможность анализировать эффект использования различных технологий и материалов не на единичных проектах, как раньше, а на четырех десятках.

Плюс к этому программа окончательно развеяла некогда бытующий миф о невозможности применения в России энергоэффективных технологий в силу, например, ее климатических особенностей. Как следует из презентаций Фонда ЖКХ, в энергоэффективном доме, построенном в Жатае (Якутия), достигнуто снижение коммунальных платежей на 46%, в Барнауле (Алтайский край) - на 44,5%, в Каспийске (Дагестан) - на 37% и т.д.

Вторая точка - коммерческая недвижимость. Как отмечают в Knight Frank, с 1992 по 2010 год на российском офисном рынке по стандартам LEED или BREEAM (самые распространенные в мире) было сертифицировано всего одно здание, а за 2011 и 2012 годы - шесть. К концу 2013 года количество сертифицированных офисных площадей в Москве, по прогнозам аналитиков, должно было вырасти на 60% по сравнению с концом 2012-го. Пусть оно составило всего 3% от общего объема качественных офисов столицы, движение налицо.

- Я не вижу никаких препятствий, способных затруднить развитие энергоэффективного строительства в сегменте коммерческой недвижимости. Если девелопер сам эксплуатирует объект, сам формирует техническую политику, он заинтересован в использовании современных технологий, чтобы в дальнейшем экономить на эксплуатационных расходах и, соответственно, после окупаемости всех систем больше зарабатывать, - отмечает заместитель председателя комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию Гильдии управляющих и девелоперов Евгений Тесля. - Да, таких проектов немного, но нужно понимать, что тема энергоэффективного строительства пришла к нам от силы четыре года назад, а на строительство крупного офисного центра нужно минимум
два-два с половиной года. На сегодняшний день анонсированных коммерческих проектов, которые рассчитывают пройти сертификацию LEED или BREEAM, в России более полусотни. Следовательно, в течение следующих трех лет у нас появится пусть небольшой, но все-таки пул построенных «зеленых» зданий.

Третья точка - редкие проекты инициативных девелоперов, работающих в жилищном сегменте. Один из последних примеров - строительство компанией «Экодолье» в рамках своего поселка под Екатеринбургом энергоэффективного дома класса А+. Как говорили в компании, дом будет работать в качестве образца - его смогут посмотреть как потенциальные покупатели, так и специалисты, занимающиеся проектированием или эксплуатацией энерго­сберегающего оборудования.

Несмотря на все перечисленное, количество энергоэффективных зданий в общем объеме строительства остается мизерным. Если предположить, что за три последних года в России было сдано около
50 энергоэффективных жилых домов (42 построено Фондом ЖКХ, еще около десятка самостоятельными девелоперами, хотя эта цифра может быть и больше), то общее количество построенных многоквартирных зданий за это время измеряется десятками тысяч.

Купят и так

Стоимость жилищно-коммунальных услуг в России, рублей на человека в месяцНаибольшего эффекта в борьбе за энергоэффективность, на наш взгляд, можно добиться именно в сегменте жилой недвижимости. Но для этого нужно найти подход к решению трех ключевых проблем.

Первая - применение энергоэффективных технологий и материалов приводит к повышению себестоимости жилья.

- При реализации программы ликвидации аварийного жилья за счет переселения в энергоэффективные дома мы столкнулись с удорожанием стоимости строительства последних на 30% и, соответственно, незаинтересованностью региональных властей и застройщиков в дальнейшем распространении энергоэффективных решений, - говорил в ходе одного из совещаний министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень.

- К сожалению, у застройщиков сейчас нет стимулов повышать энергоэффективность строящихся зданий сверх минимальных нормативных требований, поскольку это увеличивает себестоимость строительства, а непосредственный выгодополучатель снижения энергопотребления, будущий собственник помещений, редко задумывается о снижении расходов на коммунальные услуги. Если речь идет о жилищном строительстве, то у покупателей квартир зачастую просто нет средств на дополнительные первоначальные расходы, - подтверждает Леонид Журавель. - Отсутствие законодательных норм, позволяющих застройщику получать выгоду от применения энергосберегающих технологий - одна из ключевых проблем. Вложить деньги в оснащение многоквартирного дома застройщик может, а вот продать такое жилье по более высокой стоимости у него не получится, при этом государство не предусмотрело каких-либо механизмов возврата дополнительно потраченных застройщиком средств, например, через отчисления от коммунальных платежей.

В Фонде ЖКХ, рассказывая о своем проекте в Барнауле, приводят следующие цифры: сметная стоимость строительства трехэтажного энергоэффективного дома -
60 млн рублей, аналогичного, но возведенного по традиционным технологиям, -
48 миллионов. При этом аналитики утверждают, что срок окупаемости дополнительных затрат на энергосберегающие технологии составляет восемь лет.

Вторая проблема, по словам Леонида Журавеля, связана с тем, что неправильная эксплуатация может существенно снизить эффект от примененных энергосберегающих технологий, что в свою очередь приведет к невозможности возврата инвестиций. Ввиду этого первоочередное право по управлению энергоэффективным многоквартирным домом должно принадлежать застройщику или как минимум застройщик должен иметь возможность контролировать эксплуатацию такого дома и влиять на выбор управляющей компании собственниками помещений.

Структура теплопотерь здания, %Третья - отсутствие в регионах квалифицированных специалистов в области энергосбережения и повышения энергоэффективности. Как пояснил Леонид Журавель, для решения этой проблемы «Деловая Россия» разработала проект федеральной сети центров энергоэффективности, в которых по специально разработанным программам будет проводиться обу­чение. Но этот процесс только запущен.

От стратегии к делу

Стремление к решению обозначенных проблем, как нам кажется, есть. В 2010 году правительством была принята Стратегия развития промышленности строительных материалов до 2020 года, одним из приоритетов которой названо «увеличение использования новых энергоэффективных технологий и энергосберегающих стройматериалов и совершенствование нормативно-правового их регулирования и внедрения». Подготовлен проект дорожной карты, о которой мы говорили в начале текста. В нем содержатся многие тезисы, которые донести до законодателя пытались игроки и отраслевые эксперты.
В частности, дорожная карта предполагает рекламу наилучших достижений энерго­сбережения, практическую апробацию типовых пакетов документов и методических указаний, утверждение правил возмещения из федерального бюджета затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на реализацию инвестиционных проектов в области жилищного строительства.

Первостепенным же, по мнению многих экспертов, остается вопрос стоимости энергоэффективного жилья. Ответов на него может быть несколько. Первый - компенсировать в какой-либо форме затраты девелоперов, чтобы стоимость жилья для населения оставалась прежней. Второй - убедить покупателей в том, что, переплатив сегодня, они выиграют завтра. Третий - выбрать из всех применяемых на данный момент технологий и материалов наиболее эффективные в части сроков окупаемости, чтобы повысить инвестиционную привлекательность подобных проектов.

На какой вариант сделают ставку власти, пока не понятно. Но для широкого распространения энергоэффективных технологий нужно двигаться, вероятно, по всем трем.

Комментарии

Материалы по теме

Почему остановился рост цен на жилье

Проектам помогут материально

На рынке мечты

Элита на берегу

Пошла реакция

Мост тронулся

 

comments powered by Disqus