Национальный суперпроект

Национальный суперпроект

Национальный суперпроектНашей стране нужно не удвоить объемы жилищного строительства к 2010 году, как предусмотрено нацпроектом, а увеличить их в 7 — 10 раз. В последнее время такого рода высказывания звучат все чаще (см., например, интервью с руководителем комитета «Новая жилищная политика» «Деловой России» Евгением Туголуковым в № 8 «Эксперта» от 27.02.06). Подобная точка зрения представляется обоснованной. И дело тут не только в крайне низкой обеспеченности россиян жильем и растущей потребности в нем. Главная проблема — жилищный фонд России (до 80% которого составляют «брежневки» и «хрущевки») стремительно приходит в негодность. На повестке дня стоит задача куда глобальнее обозначенной нацпроектом: нужно не только увеличить прирост жилищного фонда, но и заместить львиную долю существующего. На это у нас, по разным оценкам, от 10 до 25 лет: потом старые дома начнут просто разваливаться.

Даже если представить, что возможности строителей и стройиндустрии реально дотянуть до уровня, который позволит в несколько раз увеличить объемы ввода жилья (а это очень непросто), на пути решения сверхзадачи встает еще одно глобальное препятствие — ограниченный платежеспособный спрос. Согласно исследованию, проведенному фондом «Институт экономики города» (Москва), в 2003 году только 20,5% респондентов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могли купить жилье. С тех пор ситуация мало изменилась. Большая часть населения России (все, кто находятся на социальной лестнице ниже ступени, определяемой как средне-высокий класс) не может позволить себе покупку жилья. Нужно ли уточнять, что именно это население в нем больше всего и нуждается? Очевидно: необходимо не только увеличивать объемы строительства жилья, но и создавать массовое предложение в низком ценовом сегменте.

При этом государственные программы оперируют категориями «жилья вообще» (типичная «средняя температура по больнице»), а должны быть специальные программы, направленные на массовое строительство дешевого жилья, доступного широким слоям населения: бюджетникам, работникам низкой квалификации, молодым специалистам и так далее. И здесь — один из наиболее существенных системных недостатков государственной жилищной политики в целом и национального проекта в частности.

Мы убеждены: стране необходима грамотная долгосрочная государственная концепция строительства социального жилья. Специально оговоримся: под социальным мы ни в коем случае не подразумеваем жилье бесплатное. Благотворительность в это понятие не закладывается. Социальное жилье — это жилье, построенное и реализованное на принципах рыночной экономики, с той лишь разницей, что оно гораздо дешевле остального.    

Как вы судно назовете…

Отсутствие социального подхода в государственной жилищной политике очевидно: оно выражается хотя бы в терминологической неопределенности. Национальный проект носит название «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Доступно ли то жилье, которое строится сегодня? Конечно, да — коль скоро раскупается как горячие пирожки. Вот только — кому? Семья со средним уровнем доходов (не говоря о менее состоятельных) может сегодня теоретически позволить себе квартиру, но какой ценой? В течение 15 — 20 лет отдавать банку, выдавшему ипотечный кредит, половину своих невеликих доходов. Оставшихся денег худо-бедно хватит на питание и одежду. На отдых, туризм, образование — нет. Многие ли согласятся на такую жизнь в течение десятилетия-двух? Учтем еще и несовершенство нынешней системы трудоустройства граждан, отсутствие эффективных инструментов информирования о вакансиях. Все это не дает человеку уверенности в том, что если он потеряет рабочее место (не по своей вине — к примеру, фирма разорилась), то за сравнительно короткий срок вновь трудоустроится и вернется в строй добросовестных заемщиков.

Термин «доступное жилье», как и «социальное», можно трактовать широко. Всякий понимает его по-своему. Только один пример. В одном из уральских городов действует принятая в 2000 году архитектурно-строительная концепция, по которой к социальному жилью отнесены многоэтажные железобетонные дома из панелей серий 141-св с квартирами стоимостью 10 тыс. рублей за 1 кв. метр общей площади. Такую трактовку нужно или ежегодно переделывать в соответствии с уровнем инфляции, ростом цен на жилье, появлением новых серий выпускаемых панелей, или признать — она не соответствует действительности.

Мы предлагаем такое определение термина «социальное жилье»: благоустроенное, соответствующее действующим стандартам, все компоненты стоимости которого имеют самое низкое значение, в результате обеспечивается его доступность широким слоям населения.

…так оно и поплывет

Рассмотрим подробнее требования, которые должны предъявляться к социальному жилью. Важное отступление: выполнение этих требований, равно как и по-настоящему массовое строительство соответствующего им жилья, возможно только при условии создания государственной концепции и органа, ответственного за направление социального жилищного строительства вдоль всей технологической цепочки: от землеотвода до сдачи объекта «под ключ» и его заселения. Такой государственный орган должен иметь все необходимые и достаточные властные полномочия. Речь идет о классическом проектном подходе, которого, как ни парадоксально, национальному проекту не хватает. Для простоты назовем этот государственный орган так, как он назван в концепции «Деловой России» — «национальная жилищная администрация». При этом будем подразумевать, что эта администрация в основном должна заниматься именно социальным жильем.
С увеличением предложения жилья в более высоких ценовых сегментах рынок справится без участия государства.

Представим, что такой орган создан и обозначим круг задач, который ему предстоит решить. Подчеркнем: все перечисленные меры должны реализовываться в комплексе.

Из чего складывается стоимость квадратного метра? Первое — земельный участок. Земля есть. С советских времен существует масса хозяйствующих субъектов, у которых земельные участки находятся в бессрочном пользовании (владельцем является муниципалитет или субъект федерации). При этом значительная их часть не используется по назначению. Чтобы изъять пустующую землю и передать (как вариант) под жилую застройку, не надо даже суда: достаточно административного решения на основании актов проверок, которые установят неиспользование или нецелевое использование земли. Пока государство не назначило ответственных за развитие социального строительства, пустоши в качестве парка земель под жилищную застройку ни в муниципальных образованиях, ни в субъекте федерации не значатся.

В связи с этим «жилищной администрации» следует: поставить органам местной и региональной власти задачу провести ревизию имеющейся земли на предмет выявления участков, пригодных для жилищного строительства, выделить из федерального бюджета необходимые для организации этого средства, проконтролировать исполнение. Важно: такой принцип работы — постановка конкретной задачи, финансовое обеспечение, контроль за выполнением — должен стать общим для всех мер, которые войдут в «концепцию строительства социального жилья».

Отдельно следует сказать о процессе распределения земли. Процедура аукционов, вполне адекватная для строительства относительно дорогого жилья в крупных городах, здесь не подойдет: она противоречит определению социального жилья (земля как составляющая стоимости квадратного метра должна быть максимально дешевой, что при системе аукционов в обозримой перспективе невозможно). Землю следует выделять на условиях открытых конкурсов. Главный критерий — соответствие проекта строительства определению и признакам социального жилья. Стоимость аренды земли должна быть минимальной. А этого можно достичь, если земельные участки выделять на периферии, вдали от центров притяжения капитала и размещения основных производительных сил, и стимулировать строительство именно там. По ходу изложения мы докажем, что это возможно.

Следующая составляющая цены квадратного метра — внеплощадочные коммуникации и технические условия. Мы неоднократно писали о ситуации, сложившейся в этой сфере (см., например, «Не дают жилья России», «Э-У» № 48 от 18.12.05). Поэтому сразу перейдем к тому, что следует предпринять «жилищной администрации». Запретить (а главное следить за исполнением запрета) коммунальщикам и энергетикам при заключении технических условий (ТУ) требовать от строителей возведения объектов инфраструктуры, не имеющих отношения к конкретному объекту строительства. Не допускать взимания с застройщиков платы за составление ТУ, кроме тех случаев, что прямо предусмотрены законом. Обязать коммунальщиков и энергетиков согласовывать проекты, предусматривающие строительство автономных систем водо-, тепло-, электроснабжения, а также локальных очистных сооружений, везде, где это экономически целесообразно. Сейчас они всячески препятствуют этому, настаивая на подключении к магистральным сетям. А способ один — достраивать необходимые участки, а потом передавать их на баланс эксплуатирующих организаций. 

Особый разговор — о проектах. Для строительства социального жилья не подходят «архитекторы вообще». Нужны специалисты, которые во главу угла будут ставить целесообразность и конечную стоимость решения: критерии красоты и оригинальности должны быть вторичны. Нынешние архитекторы практически не ориентированы на то, чтобы делать проект экономичным.

Даже очевидные способы оптимизации стоимости проекта не используются. Только один пример: в доме, построенном два года назад (в нем живет один из авторов), в каждом подъезде возведен мусоропровод. При заселении по решению жильцов люки мусоропровода на этажах были заварены, сам мусоропровод не используется и использоваться не будет (причина — нерегулярная очистка контейнеров мусоропровода). А между тем этот самый мусоропровод проектировался, элементы его изготавливались (трудозатраты, материалы, электроэнергия), его доставляли на стройку, монтировали, наконец, под его установку в каждом подъезде и на каждом этаже ушло по паре метров общей площади (а это больше стен, шире фундамент, крыша, etc). И все эти ресурсы потрачены впустую. Может быть, в конечной стоимости метра этот мусоропровод не потянет и на сотую долю процента, но таких «мелочей» в современных строительных проектах не счесть. Проект социального жилья должен быть минималистичным и практичным. Плеяду социальных архитекторов еще предстоит сформировать: обучить, дать необходимые методики и критерии создания проектов.

Кто будет строить, из чего и на что 

Эти вопросы возникают неизбежно. Возведение социального жилья (по определению подразумевающего низкую себестоимость и цену) не заинтересует крупных девелоперов и строительные холдинги. Они сосредоточены на высокодоходном строитель-стве в больших городах. Выход: задействовать малые и средние строительные компании. В отличие от лидеров рынка они не избалованы маржой и обилием заказов. Для примера: в Екатеринбурге зарегистрировано 198 компаний-застройщиков. Из них в прошлом году сдавали объекты в эксплуатацию только 49. Остальные полторы сотни по большей части работали на подряде. Строительство социального жилья — отдельный масштабный заказ, пусть с относительно низкой рентабельностью — привлечет большую часть подобных компаний. Останется только выбрать достойных с помощью открытого конкурса. Критерий отбора прост: максимальное соответствие деятельности застройщика, технологий и проектов, которыми он обладает, концепции и определению социального строительства.

Раз строители не ориентированы на дешевое, но качественное строительство, значит, отсутствует аналогичная мотивация и у производителей стройматериалов. По технологии исполнения социальные дома могут быть любыми. Примеры экономичных материалов и технологий на рынке есть. Их нужно выбирать и ставить на поток. Так, полимерпесчаная черепица — лучший кровельный материал по сочетанию цена — качество — пользуется большой популярностью у индивидуальных застройщиков, а в «профессиональном» строительстве практически не используется. Экономичные материалы чаще всего производят малые предприятия стройиндустрии. Они конкурируют ценой при сопоставимом уровне качества, не имея при этом денег на рекламу. Их нужно поддерживать с тем, чтобы они могли увеличивать объемы производства. Но этого мало. В уже упоминавшейся концепции «Новая жилищная политика» содержится здравая идея: государство должно проводить конкурсы среди производителей стройматериалов, выбирать наиболее перспективные технологии и выделять гранты на их развитие.

Кроме оптимального сочетания цены и качества, материалы и технологии социального строительства обязаны отвечать еще нескольким требованиям. Во-первых, максимальная заводская готовность: работы на строительной площадке должны быть сведены к минимуму. Условно с завода на площадку нужно привозить не «кирпичи», а целые «стены» будущего дома. Таким образом, монтаж (а при необходимости — демонтаж) будет занимать минимум времени.

Стройматериалы должны быть предельно стандартизованы и производиться большими партиями на потоке. Стандартизацию отдельных строительных элементов нужно сочетать с многовариантностью их монтажа по принципу конструктора «лего». Эти же принципы справедливы в отношении отделочных материалов и инженерного оборудования.

Приоритет следует отдавать строительным материалам, при производстве которых требуется меньшее количество сырьевых ресурсов, трудо— и энергозатрат. К примеру, железобетон должен быть замещен легкими строительными конструкциями. Наконец, использовать следует те материалы (технологии), сырья для которых в конкретном регионе в избытке. Для Урала и Сибири — это лес. Наиболее экономичная технология при прочих равных условиях — каркасное малоэтажное деревянное строительство, так называемый «канадский дом», адаптированная к местным условиям. 

Очередной, но далеко не последний по важности вопрос — механизмы финансирования социального строительства. Коммерческий инвестор-девелопер сюда не пойдет: его отпугнет сама идея относительно низкой рентабельности подобного строительства. Ответ напрашивается сам собой — строить его необходимо за счет будущих жильцов. Причем превалировать должна не классическая коммерческая долевка, а различные формы самофинансирования: жилищно-строительные кооперативы, ссудо-сберегательные строительные товарищества и так далее. Государству следует взять на себя, во-первых, совершенствование законодательства в этой сфере: оно сейчас в целом не на высоте, есть откровенные пробелы (например, до сих пор не принят закон о строительных сберегательных кассах). Во-вторых, местным органам «жилищной администрации» нужно организовывать подобные некоммерческие объединения будущих жильцов. При частной форме организации, как показывает практика, такой механизм финансирования строительства слишком рискован для пайщиков.

Есть еще одна проблема: закон о долевом участии запрещает застройщику привлекать средства будущих жильцов до заключения договора на аренду земли и получения разрешения на строительство. Оформление документов — это миллионы рублей даже для относительно небольшого поселка или микрорайона. Малые строительные компании таких средств не имеют. «Жилищная администрация» должна выдавать кредиты (не субсидии, а именно кредиты, пусть льготные, например, под процентную ставку, равную ставке рефинансирования) на старт проектов, выбранных в ходе конкурсов. 

Наконец, построили

Итак, тезисно механизм массового строительства социального жилья, например в Свердловской области, можно описать так. По заданию «жилищной администрации» муниципалитеты и региональные власти выделяют достаточное количество земельных участков под жилищное строительство на периферии области. Там, где это возможно, обеспечивается подключение площадок к коммуникациям. Где невозможно — согласуются автономные объекты инфраструктуры. На конкурсе определяются застройщики. В качестве базовой технологии выбирается современное каркасное деревянное домостроение — «канадский дом». «В глуши» массово строится дешевое жилье.

У читателя уже возник вопрос: кто поедет туда жить? Это наиболее трудоемкая и сложная для реализации часть идеи строительства массового социального жилья. Концепция, о которой мы говорим, обязана сосуществовать с другой — планирования развития территорий и производительных сил. Идеология последней помимо насущных потребностей экономики должна включать создание рабочих мест там, где возможно строительство дешевого жилья. Связка «рабочие места плюс дешевое жилье» приведет к оттоку значительной части населения на периферию, позволит решить несколько глобальных социально-экономических задач: улучшит обеспеченность населения с низкими доходами жильем, поможет реабилитации депрессивных территорий, разгрузит инфраструктуру перенаселенных крупных городов и снизит перегретость в них жилищного рынка.

  Мы понимаем, что изложенный нами вариант решения жилищной проблемы может показаться чересчур глобальным и трудноосуществимым. Наша цель — подчеркнуть: подъем жилищного строительства вообще и создание постоянно действующей системы социального строительства в частности — это сверхзадача. Но ее надо ставить и решать. Понятно, что потребуется на порядок больше финансовых, организационных, временных ресурсов, чем предусматривает соответствующий национальный проект. Стоит ли это таких глобальных усилий? По нашему убеждению, стоит.

Во-первых, решение жилищной проблемы — цель сама по себе более чем достойная. Ничто так не влияет на качество жизни населения, как обеспеченность его жильем. А в истинно демократическом государстве во главе угла государственной политики должно находиться именно и только постоянное повышение качества жизни населения.

Причина номер два — демография. Развитие социального строительства (по сути обеспечение большей части страны достаточным и качественным жильем) если не решит демографическую проблему, то создаст базу для ее решения.

Третья причина — необходимость экономического роста. И дело не только в том, что при реализации такой концепции оживится процесс реабилитации депрессивных территорий. Мировой опыт показывает: строительство служит мощнейшим мультипликатором и катализатором прогресса экономики. Если объемы строительства увеличатся в несколько раз (а это возможно, только если жилье в массе своей будет дешевым), оно может стать одним из наиболее значимых факторов подъема ВВП и способствовать переориентации экономики с сырьевого на производственный сегменты.

Комментарии

Материалы по теме

Не так быстро

Начало 2007 года не принесло резких перепадов цен на рынке жилья

Элита на берегу

Недоквартира

Локальная флуктуация

Слова без букв

 

comments powered by Disqus