На рынке жилой недвижимости началась острая коррекция

На рынке жилой недвижимости началась острая коррекция

Динамика. По данным на 1 марта 2009 года, средняя цена на жилую недвижимость на первичном рынке в пяти крупнейших городах Урала (Екатеринбурге, Челябинске, Уфе, Перми, Тюмени) по сравнению с прошлым ноябрем ощутимо снизилась: 45,3 против 50,5 тыс. рублей за кв. метр (падение по отношению к ноябрю — 10,3%). Максимальное снижение зафиксировано в Перми — 15,2%. На вторичном рынке ситуация аналогична: средняя цена — 49,8 тыс. рублей за кв. метр (падение по отношению к ноябрю 9,2%). Максимальное снижение — также в Перми: 14,6%.

Арендные ставки в среднем упали на 14,5% (10,4 тыс. рублей за стандартную однокомнатную квартиру в марте против 12,2 тыс. рублей в ноябре). При этом инфляция за ноябрь 2008 года — февраль 2009 года в субъектах федерации, входящих в Урало-Западносибирский регион, составила 5%. Таким образом, удешевление первички и вторички относительно стоимости денег за исследуемый период — 15,3% и 14,2% соответственно.

Минимальная цена продажи жилья на первичном рынке зафиксирована в Челябинске и Тюмени, на вторичном — в Челябинске. В аренду выгоднее всего брать площади в Челябинске и Уфе. Очевидно, что рынок недвижимости региона в полной мере ощутил снижение спроса. Так, в Екатеринбурге, по данным генерального директора АН «Метрополия» (Екатеринбург) Сергея Бузунова, спрос на вторичку в феврале этого года по сравнению с октябрем прошлого упал на 38%.

— Рынок вполне прогнозируемо перешел в стадию острой коррекции, — отмечает руководитель экспертно-аналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова. — Основные причины — несоответствие ценовой ситуации реальной покупательной способности населения. До недавнего времени этот разрыв поддерживался во многом благодаря ипотечным и кредитным средствам, а также спекуляциям инвесторов.

Сегодня на первичном рынке распродажи ведут как застройщики, которые существенно скорректировали цены на квартиры, так и запоздавшие инвесторы, которые спешат либо зафиксировать прибыль, либо минимизировать потери (многие инвестиционные квартиры покупались на заемные средства). На вторичном рынке продавцы также вынуждены давать существенные скидки.

Отсутствие ипотечно-кредитного рычага и снижение уровня доходов населения ведут к закономерному падению средних цен на рынке. В начале года было заметно некоторое оживление, связанное с тем, что квартиры покупали люди, которые осенью «зашли в валюту», а сейчас, продав ее, смогли без применения кредитных рычагов улучшить жилищные условия. Но этот поток уже иссяк.

На рынке аренды коррекция напрямую связана со снижением уровня доходов населения и усилением безработицы.

— Рынок жилья можно на 100% назвать рынком покупателя, — подводит итог руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» (Челябинск) Станислав Ахмедзянов.

Однако заметим, что пессимистичные прогнозы аналитиков пока не сбылись: цены на вторичку не упали на 50 — 60% и даже не снизились до уровня первички. Новое жилье также особо не пострадало. Достижение ценового дна ожидается в третьем квартале 2009 года.

По прогнозу Станислава Ахмедзянова, в случае коррекции первичное жилье упадет серьезнее вторичного. С ним согласен Сергей Бузунов: — Обвала вторичного рынка, как в 1998 году, не будет, однако отрицательная динамика роста цен в ближайшие месяцы сохранится. Позитивными факторами послужат накапливание отложенного спроса при дешевеющих объектах, меры государственной помощи ипотеке, в том числе возможное субсидирование процентов по кредиту.

Что касается рынка первичной недвижимости, средние показатели пойдут вслед за вторичкой, но разрыв между минимальной и максимальной ценой в зависимости от перспектив объекта строительства и темпов ввода будет возрастать. Ирина Трубинова однозначно оценивает перспективы рынка: «Нас ждет коррекция как на первичном, так и на вторичном рынке. В Перми уровень цен снизится еще на 10 — 15%».

По словам аналитика сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Айгуль Степановой, ценовое дно для Уфы — 40 тыс. рублей за кв. метр как на первичном, так и на вторичном рынке (снижение еще на 9 и 11% соответственно). При пробитии этого рубежа возможно падение и до 35 тыс. рублей за квадрат.

Деловые индексы. Практически во всех городах повысились показатели индекса выкупа жилья. Наиболее сильный рост в Уфе: теперь квартира, купленная на вторичном рынке, окупится на 8,2% медленнее, чем в ноябре. Этот город опережает другие и по абсолютному показателю — 17,81 года. Быстрее всех окупится квартира в Тюмени — 12,4 года.

Индекс сбалансированности рынка, рассчитанный на 1 марта 2009 года, показывает увеличение диспропорции цен на вторичное и первичное жилье: в пяти крупнейших городах Урала вторичка в среднем дороже на 10,05% (против 8,88% в ноябре). Наибольшая разница в Тюмени (21,4%), наименьшая — в Уфе (2,2%).

Население вновь теряет доверие к незавершенным объектам и поворачивается к вторичке. Наиболее показательны в этом плане индексы Челябинска: в ноябре впервые новое жилье там по стоимости обогнало вторичное, в марте разница составила уже 7,5% не в пользу первички. Активнее, чем в других областных столицах, развиваются нецентральные районы в Уфе и Челябинске: индекс сбалансированности инфраструктуры по объектам первичного и вторичного рынка здесь ближе к идеальному значению — единице.

Самый большой разброс цен на жилую недвижимость в зависимости от района в Тюмени и Екатеринбурге.

Цены на первичную недвижимость в городах Урало-Западносибирского региона

Дополнительные материалы

Индикаторы рынка жилой недвижимости на 1 марта 2009

Комментарии

Материалы по теме

Считаем по складам

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость в Перми

Стражей Урала профинансируют в складчину

 

comments powered by Disqus